听说东西湖要破两万了，难以想象啊~~
东西湖房价破2万，看到这个标题估计很多朋友就想喷我了，一个远城区想上天吗？大汉口的后湖区域、长港路一带、二环线旁边还一大把楼盘没上2万呢，一个汉口的远城区房价上2万？做梦！
小编当然知道东西湖无论是吴家山、金银潭、金银湖附近的楼盘价格毛坯房大概在11000元/平、精装修房大概在15000元/平左右，但是大家不要忘记了东西湖还有一个非常特殊的板块，它叫常青花园。
今天的内容里还有一个时间的限定，那就是下半年，为什么是下半年呢，因为近期一线君经过恒大常青花园发现恒大常青花园二期（原常青花园六小区北区）已经动工了，同时据了解恒大常青花园二期预计2017年7-8月开盘。
今天的内容换句说也就是恒大常青花园二期在2017年下半年开盘的时候很有可能引领东西湖房价冲击2万元/平的大关，一线君既然敢这么说，必然有一定的依据。
首先我们来看看恒大常青花园二期的一期是价位，恒大常青花园在2016年6月开盘，均价13500元/平。
但实际上从恒大常青花园二期的备案价来看，恒大常青花园的价格已经迫近了15000元/平，即使是1楼这样的不是很好的楼层价格都在14500元/平以上，恒大常青花园之所以把对外宣传的口径统一为13500元/平大概是因为其房价高于周边楼盘太多，避免树大招风、成为枪头鸟，实际上恒大常青花园一期的均价至少在14500元/平以上。
而当时恒大常青花园周边的楼盘价格又是多少呢？不到9000元/平左右。
通过对比后发现，常青花园的楼盘要比东西湖其他版块的楼盘，整体贵5500元/平左右。从2016年到2017年东西湖片区房价普遍上涨2000-3000元/平，那么也就是说恒大常青花园二期的价格随着片区房价的上涨开盘时价格或Z低可以达到17000-18000元/平。
这样看，恒大常青花园二期的房价也只能是迫近2万元/平，而无法突破2万元/平。那么再来仔细分析一下从18000元/平到20000元/平的这个价格区间有没有可突破的可能性。
还是再来看备案价，恒大常青花园一期的备案价是接近15000元/平，但必须注意那时候恒大是以精装修价格备案的，但是现在的市场所有的备案价都是以毛坯备案的。
如何理解这个问题？如果恒大常青花园二期想卖2万元/平的话，基于片区一年房价涨价2000-3000元/平的情况下，很可能有空间在一期的备案价上备高一些，另外再通过精装修的方式议价。
换算下来就是恒大常青花园二期的破2万元/平价格=一期精装修备案价+2000-3000元/平+3000元/平精装修。
同时一线君注意到部分购房者也认为常青花园二期很有可能开盘均价破2万元/平。
常青花园可以说是东西湖的特区，其教育、福利属于市直属，行政类归东西湖区管辖。
为什么说常青花园是武汉的“特区”？因为常青花园不仅是武汉市Z大的“安居工程”项目，是中国Z早Z大的规范小区和全国文明的大型社区，更像是一个自成系统、自治自管的小社会！自己建房子、自己建道路、自己建学校、自己建医院！
而且，除武汉市的七个中心城区外，常青花园和武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区同样适用中心城区待遇。常青花园里的所有学校：常青幼儿园、常青实小、常青一中都是武汉市教育局直属，常青一中除常青花园外，是主要面向中心城区招生的，而不是东西湖！
换句说常青花园的楼盘是学区房，而且学校要比东西湖区的学校都好不少，同时常青花园虽然地处东西湖区，但看来更像是武汉市区的一块飞地（飞地，一种特殊的人文地理现象，指隶属于某一行政区管辖但不与本区毗连的土地），更通俗一点来讲常青花园的楼盘参考的不是东西湖而应该参考主城区。
恒大常青花园二期除了因市场的变化而可能涨价，其地块本身也比一期要好一些。先明确一下一期和二期的位置，恒大常青花园一期是原常青花园六小区南区、二期是常青花园六小区北区。
如下图，恒大常青花园二期比恒大常青花园一期距离地铁站、主干道、学校、永旺都比要近很多。
一线君经过实地探访后发现，恒大常青花园二期到地铁站步行仅需要5分钟左右、到达永旺大概只需要10分钟左右，而恒大常青花园一期到地铁站步行则需要10分钟左右、到达永旺大概只需要15分钟以上。
另外恒大常青花园二期出了小区就可以到达常青树实验小学和常青一中。
大家不要小看这几分钟，这几分钟意味着工作出行时间、上学出行时间的成本降低。
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另外还有一点值得注意的是恒大常青花园的一期是已经有新世界之前已经建好了的几栋楼的，而二期是空白的地块，完全从规划到成型都有恒大一家搞定。
也就是说恒大常青花园的二期可能会比一期规划的更合理，目前看到的恒大常青花园一期楼间距还是有一点密集的。
以上种种微小的细节都可能成为恒大常青花园二期比一期贵的要素，甚至成为助推恒大常青花园二期引领东西湖房价破2万元/平的原因。
结语：武汉房价从2016年上半年一路狂涨，武汉各个片区楼市价格都有较大涨幅，目前类似四新这样的片区价格也有楼盘攀升到15000元/平左右的价格。东西湖区相较其他片区涨幅并不那么大，但常青花园是个例外，在2016年东西湖房价还都9000元/平的时候，恒大常青花园开盘就已经卖到145000元/平了。
由于现在恒大常青花园二期的规划还没见到，所以对恒大常青花园二期的楼栋、户型情况暂时都还无法掌握。但正是因为如此，恒大常青花园二期是否可能存在部分小高层的楼栋或一梯一户的大户型这种设计还尤为可以，即使恒大常青花园的二期整体无法达到2万元/平，但是否存在个别楼栋、个别户型突破2万元/平呢？
基于2016-2017年武汉房价进一步上涨的事实和恒大常青花园二期整体位置比一期好的现实，恒大常青花园是否会成为东西湖区首个突破2万元/平的楼盘，让我们下半年见。
本帖Z后由 lyc18271837002 于 2017-4-27 11:30 编辑
