6 个月前 · 来自专栏 海外投资置业
2017年曼谷楼市是涨声一片，虽说国内开始执行中国版的CRS以及外汇管制之后，相关融资机构和银行也及时调整策略，加入到限制海外资金外流的行列中来。但对于国人热衷海外房产投资来说，泰国的投资热度并未减退，相反在2017年上半年屡创新高。
中国海外投资热潮
对于中国投资者而言，2015年是中国全球化资产配置的元年，2016年进入了海外投资的爆发期。作为全球第二大经济体、世界新的制造业中心和全球Z大货物贸易国家。截止到2016年9月，中国外汇储备余额为3.17万亿美元，近五年中国对外投资规模年均增速高达20%左右，根据《中国私人财富报告》显示，中国个人投资资产1千万人民币以上的高净值人群规模已超过100万人，全国个人总体持有的可投资资产规模高达112万亿人民币。
近年来，中泰两国经贸关系发展迅速，泰国成为东盟的首大大贸易伙伴，中国对东南亚市场投资第一大目的国，也是支撑泰国旅游的首要国家之一，随着泰国市场的热度不断加重，绿地集团、华为、支付宝、微信、腾讯等等中资企业入驻泰国，加上中泰贸易的加速往来以及泛亚铁路的兴建，使得中泰两国关系迎来了新的里程碑，正如泰国所言：这是中泰关系的一个的重要时刻，中泰关系进入了“黄金期的时代”。从泰国经历了近金融危机以及政治性动荡之后：泰国良好的政治和商业经济复苏环境慢慢对外界打开，无论是楼市还是旅游，近几年让泰国走向了稳健发展的黄金期。
泰国房地产投资评估体系
在泰国曼谷房地产投资预估体系中，以安全性／收益性／稳定性／便利性／风险可控性五大评估指标为核心；Z终会已综合评价来对投资区域地产进行综合考虑。
五个评估纬度
1）安全性：曼谷的政治安全性、经济安全性、社会治安、产权都有受到保护和资产的私密性等。
2）在收益性：投资回报率中，其中包括房产的增值和租金的增长率是整个泰国Z为明显的城市，回报率稳定，这大大加深曼谷的房产投资价值。
3）曼谷房产的风险可控性：系统风险、市场风险、金融风险和汇率风险等，以及能否对冲中国国内的投资风险等。
4）稳定性：指的是市场的稳定性、经济因素、资产的保值和增值等
5）便利性：指的是资金进出是否容易，以及交易过程的便利性，对外国投资者是否有限制，银行贷款是否便利，环节是否复杂，以及是否方便投资泰国的发展等。
曼谷地区房市的关键性因素分析
影响曼谷房产市场的关键因素分析，往通俗里说就是，为啥要在泰国买房子？
泰国是一个多元化国家，是全世界人民认可的Z为理想的居住地之一，是孩子接受优质教育的地方，也是养老的天堂、投资的风水宝地，这似乎是每位海外人士投资海外资产配置的标准答案。其实，无论是华侨还是本土居民，不得不说，安居置业都是人生Z有意义的投资选择。但为为何Z佳选择曼谷？
主要还是依几种因素结论：
经济
从全加经济状况、失业率方面来看，近年来泰国经济一直维持稳定增长，虽然被誉为是经济缓慢增长期，但在经济发展状况中算是比较好的国家，加上泰国的失业率很低，而从旅游业的突飞猛进的发展被视为是经济回暖的迹象。
以曼谷为重点，从经济、金融、商业、旅游综合性于一体，曼谷就雷同于美国的纽约、中国的上海，现如今，曼谷跻身于世界一流旅游城市行列，是Z聪明、Z具活力、Z年轻的城市之一，越来越多的海外人士到泰国进行房产投资，而对于经济规律表明，Z有经济活力的地区，房价是Z抗跌的，同时增长率是Z稳健的，从长远看，涨幅也是Z高的。
曼谷房价Z近10年一直是持续稳健上涨，每年平均8%的增幅，从未与中国一样的暴涨，作为世界性的国际大都市，泰国曼谷的房价一直偏低，比欧美等国，香港、新加坡、北上广深等地城市价格都低很多。就拿曼谷的公寓为例，曼谷2016年位于市中心一居室公寓平均售价大约在2-3万多人民币每平左右，上海陆家嘴一居室公寓平均单价约8-10万人民币左右，这说明，曼谷的房价依然存在着上涨的空间。
人口
根据2010年人口数据往后统计，直至2016年底，泰国估算人口拥有6720万人口，2000年至今远远成倍数增加，据估计，2016年以来，有超过1060万的登记人口居住在曼谷区域。曼谷目前拥有全泰国Z密集的人口，也是泰国集中的人口区域，预计到2017年底，曼谷将会逾加增长。
从本土居民的角度看，曼谷的大多数人都是泰国人，曼谷是泰国政治经济文化中心，房价上涨有一定的必然，据泰国房屋调查数据显示，由于移民和外来定居者，早期在1828年是全市人口的75％中，该国已分为几个群体，这其中包括越南，新加坡，泰国北部，老挝，柬埔寨，马来和印度，其中涵盖人数突飞猛进的民族属中国人，而对于拥有住房的比例也Z大，超过7成，其中中国社区主要集中在曼谷唐人街区域。
移民
众所周知，泰国是个多元化的国家，移民政策是属于一个国家的基本国策，泰国早期下南洋移民中，泰国就属于中国Z为首先选择移民的目的地之一，但基于后来泰国新一代又一代的洗革后，泰国被确认为非移民国家，但泰国ZF为了鼓励外来投资者进行投资，允许外来投资者投资移民项目。随着旅游市场以及房产市场的打开，泰国也将是必争之地。数据显示，每年赴泰投资或者移民程上升趋势，其中绝大部分人都会选择曼谷，据不完全统计，这些都是未来曼谷房市发展强有力的支撑。
教育
泰国近几年开始宣扩招国际留学生，几年之内让赴泰国的国际留学生数量翻倍。而曼谷一向是以拥有泰国Z好的国际优质教育资源而自豪，也是中国留学生选择留学Z多的城市，显而易见，扩招的留学生，无论是租房还是买房，都扩大了曼谷房产市场的需求。因此对于曼谷来说，住房的刚性需求非常稳定，除了每年数以万计的人奔赴泰国旅游、投资以外，还有来自不同国家的国际留学生和持工签者源源不断涌入曼谷，令曼谷的房屋供不应求，刚需长期存在。
收益
调查显示曼谷房产的租售比高，空置率低，数据显示，到2017年第1季度，曼谷的公寓租赁市场非常旺盛，这意味着，曼谷人口持续增长，住房紧张，房价与租金比偏低，这表明，如果有资金，买房比租房更为划算，如果是投资，买房投资或出租都是一个非常明智的选择。
低利率
泰国货币政策委员会维持当前1.5%政策利率的决定对于平和泰国房地产市场来说是个极大的支援，特别是在泰国房地产市场行情总体低迷，商业银行持续收紧房贷的大背景下，这被看作是平和市场的一个积极的信号，这一低利率，不仅提升了房产的可负担性，也势必更加刺激购房者消费和投资的意愿。
近几年由于国内的货币大幅贬值，以人民币兑美元的汇率为例，短短一年时间已经贬低，对于泰国而言，由于泰铢与美元直接挂钩，对国内的人来说，也就意味着曼谷这个国际大都市的房价一下子比国内的便宜了一大截，到泰国买房自然更为划算，对于投资者来说，到曼谷来进行房产投资自然将可获得更高的投资回报率。
供求关系
曼谷房产的供求关系是影响房市的Z重要因素，是一只强大的“看不见的手”。无论是买方市场还是卖方市场，只要供求关系平衡，曼谷的房市就会处于一个平衡的状态，2017年上半年曼谷多区域出现的频繁抢房热潮现象就是供求关系的一个很好的证明，因为这种供求关系的不平衡，导致一房难求的局面产生。
上半年数据显示，由于曼谷如今可开发的土地稀缺，房屋整体新开盘库存量有所缓解，尤其是在市中心区域，新房开发的库存量更少，但由于市中心及郊区的需求旺盛，整体在上半年的销售率为70.1％，而这种现状将会持续到年底，开发商为了大量吸引海内外买家，进行大量力度的包装，市场消化非常好，买家购买意愿很强烈，销售在下半年将继续上升，因此，在曼谷的房产市场里，唱主角、唱大戏的还是归属于公寓。
2017泰国房地产价格走势预测
根据泰国数据显示，平均曼谷房价涨幅8%的趋势持续平稳，针对泰国房产市场走势，在2016年在整个新盘公寓销售过程中，其中泰国本地人占Z大一部分外，中国购房的力度在海外国家里Z为显著，而中国目前在泰国购置房产主要集于曼谷，29.3％的受访者目前在曼谷进行投资，由于曼谷的房产市场稳定，加上越来越透明化的房产，回报率加上投资上涨的空间可观，使得曼谷深受投资者选择第一目的地；其次是选择度假芭提雅，20％的数据中显示在泰国芭提雅，由于芭提雅的市场近两年旅游业的兴起，市场对外打开猛烈，购买公寓的价格平均在50-100万的选择，而Z新兴起热门选择地非清迈莫属，从2015年--2017年的清迈公寓销售中，中国投资客户占接近一半的总数，其购买力平均总价在45万-80万人民币，而普吉岛购买力则是在2016年市场慢慢对外打开之后，公寓的市场也变得异常火爆，至于少数的，则是其选择在了冷门未开发之地！
再加上如今泰国的房产凭借其总价低、高租金收益再加上永久产权等优势吸引了众多国内投资者，据有关机构统计，在2016年中国人查询海外房源目标国家全球排行榜上，泰国紧随美国、澳大利亚、加拿大等传统老牌国家之后，跃居第四位，而中国买家投资的重点主要集中在曼谷、芭提雅、普吉岛、清迈等热门旅游城市；由于泰国政策规定，外国个人买家只能购买公寓，泰国热门城市的房价租金平均趋势如下。
