生活杂谈

说说我买二手房的经历吧,希望对大家有用的

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买的第一套房是大概2012年的时候,那个时候跟我老公在外地工作,加上年纪轻,什么都不懂,就在金银湖东方马城对面买了一套房,当时找的中介是HMD,中介费是2%,当时房价是53.5万元,糊糊涂涂去中介安排的银行办了贷款申请,还记得当时利率是7.05%,合同给你的时候两种贷款方式也没有跟你讲解(等额本金跟等额本息),一般银行会给你默认等额本息,每个月还一样金额那种,这种每月还款金额一样,但是前期还款大部分是归还的利息吧,所以对提前还款不利(个人感觉),再就是同样年数利息总额比较多,但是相对前期还款压力会比较小,然后银行会安排评估,当时评估了56万,还觉得自己赚了,评估价高于买房价,贷款审批过了,就准备了首付18.5万元,付了定金之后中介就安排去过户,过户完当天去银行转账剩余的首付款,再就是坐等银行放尾款+那房产证了,其间过户完交了中介费1.07万,贷款手续费+评估几千块钱吧,具体时间久了不记得了,再等放完款交房子中介交完钥匙还带我们去物业交接了水、电、物业费,就这样第一套房就这么糊里糊涂买了,好在没有被套路,一切顺利。

第二套房是去年8月买的,由于有一点点经验了,所以这次对中介选择也比较慎重了。

1.看房,房子房东挂牌价格212万,在网上看了图片之后就联系了挂图片的中介,是SJHT,叫了中介带我去看了,还比较满意,但是这个中介有点让我很烦,就是完全不给你考虑的空间,一天到晚催我赶快下定金,说什么房东要涨价什么的,确实也是这个房价低于周边小区,而且更靠近轻轨,所以我还是要他算了费用表给我,重点来了,这个中介号称中介费只要2%,但是其他的费用就开始给你乱算了,比如贷款手续费,这个完全就是他们自己乱加的,银行根本就不会这么收,然后再就是评估价,跟我单价评高了,评了好像是17000多(就跟购房价格差不多),因为我首付足够了,所以根本没必要评那么高,因为后期缴纳地税跟契税是按照评估价缴纳的,而不是成交价;所以我觉得这个中介不光不专业并且很忽悠。然后我就又问了一个中介LJ,房源信息他们一查就出来了,我就直接说的房子我看了,你直接算个后期费用给我,LJ的中介费是2.5%,贷款手续费是固定值,120万以下一个价格,120万以上一个价格(好像是120w,具体也不太记得了,反正不是贷款额的1%),然后评估价好像做的16500(具体不太记得了),第一家中介费2%的算下来后期费用10.3万,第二家9.9万。

2.议价,认同了后期费用之后,LJ就带我们去跟房东议价了,房东报212万,心理价位应该是210万,后来中介一直帮我们谈到晚上11点,208万成交。

3.付定金,LJ交定金就跟淘宝买东西一样,买方、卖方、支付宝,中介有一个APP,买卖双方均注册一个账号,买方把定金付到APP中托管,然后冻结款项,中介会做房屋调查,比如房子有没有债务纠纷,再抵押,是不是凶宅等等,调查完房子没问题后就会安排申请银行贷款。

4.申请贷款,由于是二手房,所以贷款年限不会做很长,具体银行给贷的方式好像是这么算的(仅供参考,具体准不准确我也不知道,反正银行贷款的工作人员是这么给我算的),我买的房子是使用期限到2073年8月底,房子是2017年8月初签的合同,那就可以贷款的年限就是(2073-2017-10)/2=23年,就是剩余使用年限要减10年再除2,写完申请交了大概3400元不到的评估担保费。

5.坐等贷款审批结束,大概7-15个工作日,申请过了,冻结的定金卖方就可以提现了,然后就是卖方申请提前还款(如果房子没有贷款就更简单了,就直接过户了),大概又是7个工作日,当时买房需要我们的首付一部分还贷款,所以到了还款的时候是买房、卖方中介三方都到了银行的,给了首付一部分卖方还款,中介开了收条,过了几天拿到银行的结清证明,然后就是中介安排卖方去房产局做解押了,我们就等消息,解押还是很快的。

6.过户,先是预约取得号,当天在房产局就可以办完,其间去地税交了税金,好像是4.3万多(跟评估价有关系),完了才办的证,然后大概一周左右拿证,过完户在三方都在的情况付了剩下的首付,打了收条。

7.拿到房产证之后,去银行做抵押,完了之后坐等银行放款。然后就去中介交了5万的中介费(心好疼~),但是想想毕竟是个大件,安全第一,再加上那些私下交易被骗的例子也不少。

8.放款之后就跟买家约时间交房了,交房时水、电、煤气、物业,煤气是充值的,所以一般不存在欠费,主要就是水、电、物业,当面缴清了水电,交接了物业费的收条,煤气还有176个字,煤气跟物业费照说没用到的我应该算钱给她的,但是他也很大气,觉得交易还比较顺畅,所以也没要。再就是清点一下当时合同里面的家具,家电(因为我是装修好的二手房就涉及到这些,毛坯就没这些了)。

大概我经历的就是这么一个流程,8月14号签的合同,10月底交房的,历时1个半月,中间找了银行的关系,不然银行放款就非常难了。

以上仅供参考,因为也是去年的事情了,有些细节也不太清楚,如果有误请勿喷哈~~~~

本帖Z后由 咻咻宝宝 于 2018-9-14 09:22 编辑

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洒脱居士 大学四年级

楼主请教下两种贷款方式什么区别,等额本金和本息的,长远看哪个好?

吖头ff 小学六年级

楼主写的比较仔细,收藏着

咻咻宝宝 小学六年级
洒脱居士

以100万为例,贷款20年,利率暂且就按4.9%等额本息,每月还款约6545元,还款总额1570800元,支付利息约570670元,前期月供本金2460元左右,利息4080左右

等额本金,每月还款约8250元,每月递减约17元,还款总额1492045元,支付利息492045元,月供本金每月4166元,利息4083元(逐月递减)

如果提前还款的话,等额本金较好,还款金额虽大,但是本金占比多,利息总额少,缺点就是前期还款压力大,等额本息就是先大部分还利息了,但是月供压力小,加上现在贷款比较难,如果有现金想要留在自己手上,加上通货膨胀等等,大多数人还是会选择等额本息,因为贷款利率4.9%来计算,你可以算算利息利率,按前者100万贷款,利息就算58万,也就是58%÷20,年利息是2.9%,现在买理财差不多3.5%利息不过分,但是现在贷不到4.9利率,所以看自己的需求吧!利息跟利率的区别

咻咻宝宝 小学六年级

对了,补充一下二手房首付三成的定义

二手房首付3成,也就是贷款7成,银行贷款7成是按照评估价来贷款给你的,比如成交价格200万,评估价180万,那么银行贷款给你7成的金额是180万*0.7=126万,成交价200万-银行贷款126万,所以你需要准备74万首付,有些中介可以操作把评估价评得高于成交价,第一会找你收取操作的费用,第二你过户需要交纳更多的税费。

常开心他妈 小学三年级

好详细,跟我买房的时间差不多,不过看你的描述感觉虽然LJ的中介2.5%的费率高,好在他够专业

咻咻宝宝 小学六年级

是的,主要图个安心

dongxiao55 小学五年级

二手房不是说Z多只能贷款20年吗?

咻咻宝宝 小学六年级
dongxiao55

不是的,我就是贷款的23年,但是贷不满30年

洒脱居士 大学四年级

好的,非常清楚,感谢,

tea52273 小学二年级

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朵朵不错 小学三年级

谢谢分享,很有用,搞的我都想买一个这样的

等等的小羊 大学四年级

第二家中介好像很靠谱啊,是什么名字能短给我吗?

第二套房Z后其他的费用花了多少啊,首付多少?月供多少呢

卓行装饰客服 大学一年级

这里面涉及的手续实在太复杂了,不懂的人还是找个靠谱的中介公司放心一些,不过要是愿意花时间去研究这些金融上的东西,也还是蛮有意思的,感谢楼主的分享

小明加油171 禁止发言

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咻咻宝宝 小学六年级

已短

dd8a104 初中三年级

同求第二家中介的名字,楼主短一个 谢谢

咻咻宝宝 小学六年级
dd8a104发表于 2018-09-15 12:41 同求第二家中介的名字,楼主短一个 谢谢

已短

kewang 大学一年级
咻咻宝宝

好详细的说!

蚊子爱你 硕士二年级

学习了。。。。。。。。。。。。

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