光谷东再出地王，未来区域楼市何去何从？

上周五，军运会开幕当天，武汉进行了一场土拍。当大家都屏住呼吸看花山地价怎么突破15000时，光谷东一举抢占当天土拍头条。“宇宙的核心”，没错，哥要回来了。

当天东湖高新四块地，三块地价过万。花山成功在疯狂面前刹住了车，联投再成地主；光谷东迎来新地王，地价高达1.23元/平，新地王诞生；正荣继关山大道地王后，再次在光谷拿地。

这块由南山拿下的——p(2019)125地块，楼面地价12364元/平，溢价率超81.8%。成为光谷东楼市新一任地王。

01光谷东再出地王，未来区域楼市何去何从？

1.改善产品是多数

光谷东目前住宅供应量不算大，除少数盘执着于卖刚需产品外，大多数盘是首期少量刚需+主力改善。区域属性和产业带来的主力购房人群催生了多样化产品。

而纯刚需客户选择减少，导致接下来每开一个低价刚需盘，可能都会有一场抢房热潮。

同时这是一个从纯居住需求逐渐过渡为改善需求的市场，对于改善盘的产品设计、附加值、口碑等要求会更高。

2.价格暂时稳在2万以内

虽然高价地王出现，但区域价格目前已经处在一个比较高的位置了，地王虽在，但如果没有更大利好，短期内难有大幅度涨价。

上一任地王中城光谷龙山湖，拿地8688元/平，主打改善。未来区域价格天花板也会在这两盘中诞生。

3.集中供应期将来

近期预计还有7盘供应，楼盘Z新动态详见第三部分。

02光谷东历任地王

相比花山持续的自嗨式疯狂，光谷东的地王之路一直走的缓慢且温和。

新城璞樾门第，2016年以4415元/平的单价超越绿地国际理想城，成为当时新单价地王，首期高层+洋房混搭。由于轰动一时的黑天鹅事件，这个项目目前实行促销+买房‘送’车位。

不久后，中城光谷龙山湖以8688元/平的价格成为光谷东新地王，此后晒地三年，直到前段时间才放出消息，今年11月开，Z小户型是165平。

而这次超过12000的南山项目，不出意外又会是一个低密改善产品。

项目位于东湖新技术开发区神墩一路以南、高科园二路以西、神墩二路以北，土地面积39549.99平方米，住宅用地，容积率1.0-2.5，网上挂牌出让，竞买保证金67235万元，起始价67235万元，出让Z高价134470万元。起拍楼面价为6800元/平，Z高楼面价为13600元/平。

地块要求：（1）该地块应配建一所6班幼儿园，用地面积2700平方米，建筑面积1940平方米；（2）按照《市人民政府关于提升养老服务供给水平加快发展养老服务业的实施意见》（武政规【2017】34号）标准执行建设社区养老服务设施，按每百户不少于20平方米的标准配置养老服务用房，多期开发的居住（小）区原则上应在首期建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用。

该地块位于光谷中心城核心，邻近豹澥地铁站，光谷第十七小学旁。项目周边楼盘分别是碧桂园云玺、光谷学府（TCL）。两个项目都主打刚需产品，均价在18000左右（带装修）。

项目所在地段是光谷中心城资源较集中的地方，也会是未来的光谷中心城核心。