武汉目前来说，房屋品质从来就不是影响增值的关键因素

总有人私信我问一些关于品质的问题。为了不一一解释，我在这里一并回答。

在19年房地产大环境下行的期间，刚需买房是非常方便的，各种性价比神盘想上车随便上，没必要征求别人意见，哪个盘火爆去买就行了。

所以私信我的一般都是非刚需，投资为主。大家看重的多是增值潜力，辅以居住。

先摆出观点：如果投资为主，不用在房屋品质问题上吹毛求疵。

举例子：复地东湖国际、朗斯里程、常阳永清城·····这些盘能算品质高的盘吗？显然不能，复地定位就是刚需偏改善，朗诗常阳定位就是刚需- - 从产品定位、外立面用料、梯户比、窗墙比、面积段、绿化档次、车位比、物业服务、业主圈层等来看，这类盘压根就不是高品质盘。但是这类盘的增值潜力可以说一骑绝尘。

为何？为什么要举以上3个盘的例子？

复地属于房产资本炒作的经典，开发商学区噱头炒作+8期大盘持续热度+炒房客云集+武昌核心汉街地铁加持。

常阳属于学区为王的经典，永清至二桥片区在天地成型之前也就常阳、怡景花园这样的次新盘能拿得出手。加之小户型为主，学区的聚集效应在后期彻底爆发。

朗诗属于片区低价拓荒者的胜利果实，光谷东一飞冲天，朗诗的业主也终于享受到了拓荒者该拿的回报。

那么，投资的人们该如何寻找跟以上类似的盘呢？（朗诗属于新区拓荒的典范，但是现阶段不建议考虑新区，因为目前武汉的几个新区价格已经不低，且未来的新区或多或少都存在变数，朗诗这样的盘可遇不可求）

首先就要摒弃掉品质为王这个观念。品质压根就不是现阶段新武汉人在意的东西。论坛里不少所谓大仙开口容积率、闭口80m限高、睁眼说瞎话，误导投资者。这类人的观点一笑而过即可。关于增值背后的逻辑可以看我之前的贴。

现在我就说说决定武汉房价增值与否的关键：学区＞地铁＞商业。

投资房产，是为你的接盘者买房不是为自己买房，把这点搞懂就明白了。武汉郑州成都这类城市都有一个通病，新房癌非常严重。为何？因为房价不够高，老百姓被房价教育的还不够，且z f总是乐于开荒拓土炒作新区。

所以投资买房，千万别买那些过几年后在二手市场上新晋富人看不上，中产接不起，穷人够不着的盘，典型的就是积玉桥万达这类。而论坛某人恰恰就喜欢推这类老盘还美其名曰离江近未来还能拆迁，请大家擦亮眼睛。

新房癌带来的一个重大问题就是，不带强学区、强自然景观、强地铁的二手房一但年久失修，将彻底沦为烫手的山芋。

所以，学区和地铁是投资的首要考量因素，因为这是中产接盘者的刚性需求，中产Z大的焦虑就是后代。学区对于新盘来说很多都是未知数，这就需要购房者提前预判此学区的含金量了，本校＞高档楼盘配建的新学校＞纯挂牌分校，大概是这样一个排序，根据不同的行政区可能不同。如果大家都是新盘，对口的都是新学区，那就看生源了，生源取决于小区的业主水平和能力。

有人会问：那为何朗诗这类盘，没有明确学区却能脱颖而出？这个属于新区拓荒者，考验的是投资眼光和对规划、人口、资金流向信息的掌握，不适合大多人，且目前新区价格已然不低，所以没必要过多关注。当然，长期看好光谷东、临空港、长江新城的人可以继续投。

品质在什么时候有用？在茶余饭后，大家在一起吹b的时候，可以说我家那外立面都是干挂石材，是xxx在国外包了个矿，直接空运回武汉的。还可以说我家那容积率，那楼间距真是舒服啊，完爆你的常阳永清城，你那盘未来就是贫民窟~

Z后说一点：中产才主要考虑投资，富人在意的是面子和身份。向我询问投资建议的基本都是“中产”所以，富人就别来嘲笑我啦。

本帖Z后由 小怪兽的奥特曼 于 2019-11-18 13:13 编辑