3个月后，央行会给你一次降房贷的机会，涉及28万亿存量贷款

本文转自知乎

作者：一颗青木

央妈放大招了，要对全国人民所有的个人房贷进行一次大清理。

三个月后，全国所有的银行，要和所有的个人房贷客户重新签订合同，把所有按照基准利率定价的贷款合同，全部改为固定利率或者按LPR利率计价。

涉及到的个人房贷数量，高达28万亿。

央妈只给你一次选择的机会，选错了，以后不准再改。

2019年8月之前贷款买房的所有人，都会受到这一政策的影响。而且影响还很大，据我估计，可能涉及到1%利差，按贷款一两百万计算，每年就是一两万的利息。

对于绝大多数家庭来说，一年多还款一两万还是少还款一两万，那差别是非常大的。

下面是央行公告的原文，里面每一个字你都认识，组合起来你未必认识，没关系，下面我会细细的给大家说。

从2020年3月到8月，全国所有的房贷合同废除基准利率，改为LPR利率。

每个人，有5个月的时间去当地银行重签合同，到时候会有银行的人联系你的，别急。

重签合同时，你有两个选项：

1、执行原合同不改，但利率永不再变。
2、挂钩LPR，未来以LPR+加点的模式计算你每年的利率。

如果在这5个月内怎么联系你都不去银行改合同，那银行直接默认你选择第一种，就是执行原合同。

执行原合同为什么利率永不再变呢？

因为你原来签的合同，是基准利率上浮/下浮确定的，基准利率是你利息的锚，你签约贷款时房地产市场火热还是冷清，所能拿到的上浮/下浮的比例都不一样。

而以后，中国不再有基准利率这一说，银行贷款采用LPR进行计算，那基准利率自然不会发生任何变动。

所以，这就成了变相的固定利率，你的利率被永恒的锁定在2020年3月1日的那一刻，直到合同终结。

什么是LPR？

今年8月，央行首次进行LPR改革，我当时曾在《今天，房贷历史性大改革，炒房者要小心了》这篇文章里进行了说明。

简单的说，就是以后的基准利率不再由央行制定，而是由18家大型商业银行联手制定。

每个月，样本商业银行报出自己认为的市场Z优价格，去掉一个Z高和一个Z低，剩下的人里按各家银行上一季度的贷款占比为权重，加权平均计算出本月的贷款市场报价利率LPR。

这其实等于央行把基准利率的定价权，放给了下面的银行，迈出了金融体系市场化的关键一步。

然后谈谈这个加点的问题，从今以后，中国房贷再有没有什么上浮20%或者下浮20%这一说了，统一改为固定加点。

对于之前的老合同，如果你要改为LPR模式，那就有这个百分比的问题要处理。

央妈统一规定，以重签合约当时的差额为准，永久固定。

什么意思呢？

目前Z新的LPR，是4.8%，比基准利率4.9%低了10个基点。

假设你是前几年买的房子，当时签的是基准利率下浮20%贷款合同，那你的执行利率是4.9%*（1-0.2）=3.92%，每年的利率比今天的LPR低了0.88%，那么你的固定加点值，就是负88个基点。

如果你是这几年买的房子，当时签的是基准利率上浮20%贷款合同，那你的执行利率是4.9%*（1+0.2）=5.88%，每年的利率比LPR高了1.08%。

那么你的固定加点值，就是正108个基点。

这个加点值，是永久固定的。

如果将来某一天，LPR下跌到了3%，那么在房价低谷购入，执行负88基点的那位幸运儿，实际执行利率仅为2.12%。

而同一天，在楼市火热时买入，执行正108基点加成的那位，实际执行利率是4.08%。

双方的利息支出，差不多相差一倍。这就是LPR+加点的利率计算模式。

当然，如果LPR从4.8%涨到了8%，那执行正108基点的那位就赚了，因为少涨了点利率，执行负88基点的那位就亏了，因为银行给的折扣变少了。

所以，大家的机会还是均等的。

执行新规定后，你的利率就是一个浮动值，每年的1月1日，重新浮动一次，当然你也可以和银行签3年一变或者5年一变的合同。

不过我建议你签一年一变。

在解释为什么要签一年一变之前，我们首先要想好，你是和银行签固定利率合同，还是LPR+加点模式的合同。

如果你签了固定利率，将来LPR降低，你就亏了，要忍受高利率。

但如果LPR涨了，比如涨到了8%，那你还按照原来的固定利率，那你就赚了。

但我这里，强烈建议你们采用LPR+加点的模式，改为浮动利率，千万别采用固定利率。

因为在肉眼可见的未来，降息是一个大趋势，我在《印钞机停了，负利率来了，你弯道超车的

机会来了》一文中，也从经济本质的角度进行过详细的解释。

在全球各大主要经济体国家，利率都在飞速下降，降到了接近零，甚至负利率的也比比皆是。

前央行行长周小川的公开表态是：中国可以尽量避免快速地进入负利率时代。

只是尽量避免、快速地进入，没说不进入，更没说会涨利率。

大家都在不断的降息，中国维持目前的高利率已经是一枝独秀了，但中国不可能自己一个人秀太久。

仅以房贷利率而言，目前日本是1.41%、芬兰1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法国1.69%、德国1.89%、中国台湾1.92%、比利时1.94%、意大利2.03%。

而中国的平均房贷利率，是5.53%，远超世界平均值。

我曾在多篇文章里强调，中国房价有泡沫，我不看涨，但我也不看跌，原因就在这里，中国房贷利率的下浮空间太大了。

把中国房贷利率打个腰斩，再腰斩，才和日本的房贷利率差不多。等房价下行的时候，你说中国央行的救市底牌有多强。

远的不说，2016年的时候，中国大地上就曾出现过房贷利率7折优惠这种跳楼价，你可以用3.43%的利率拿到商业贷款。

和今天的房贷差距，足足高达2%。如果你贷款100万的话，那每年多还的利息，就高达2万块钱。

我不知道中国有多少家庭会觉得每年2万块钱无所谓，但应该不太多。

中国的房贷利率从5%降到2%，还撑不住房价，那才是真的没救，现在还远得很。

而从宏观经济上而言，中国目前的经济也急需降息来刺激。有些经济学家为了给降息造势吹风，甚至说：

拿掉猪以后都是通缩，不能为了一头猪牺牲整个国民经济

全球各国的利率一降再降，而中国上至行长，下至经济学家，也都对未来利率走势持下行看法。

你说中国未来的利率走势会如何？利率下行的概率，远远大于上行的概率，近乎是一个必然的趋势。

我认为未来3~5年之内，中国的LPR会逐渐下行，可能会降低到3%左右，和今天的利差，大概有2%。现在全世界的商品都是供大于求，为了能让自家商品多出口，中美已经互相打了一年口水仗了。

大家都在降息刺激经济，能让利率抬头的可能性只有一个，那就是出现了科技革命，生产力大幅提升，带动世界经济走出泥潭。

谁也不知道下一轮科技革命是什么时候爆发，大家都在苦熬着。

所以我认为，未来5~10年内，暂时看不到利率暴涨的可能性。至于10年之后的利率会如何，涨不涨和我们又有什么关系呢。

十年之后，钱已经不怎么值钱了，贷款你已经还掉不少了，而你的工资又在涨，涨跌影响都不大，我们更关注的是近期的收益。

而且，大幅降息后，十年后即便再涨息，也很难超过今天的利率值。

从2017年年底到2019年中旬：

SHIBOR利率从4.91%下降到2.71%；
DR007利率从3.12%降低到2.66%；
10年期国债收益率从3.9%下降到3.23%；
5年期AA级企业债利率从5.89%下降到4.9%；
票据利率从5.23%下降到3.64%

但是房贷利率反而从5.26%上升至5.53%。

其他行业都在降息，而且还有经济学家认为应该继续降息。但房地产行业反而在定向加息。

可以说，把房贷利率抬那么高，完全是为了压制房价，遏制房价疯涨的势头。

未来随着炒房的狂热氛围逐渐冷却，没有投机收益后，房租只有1.5%收益的现实会对房价造成极大的下坠压力。

那个时候，为了稳住房价，房贷利率注定会一路下滑。

你这个时候让我在Z高位签固定利率，当我傻啊，这动不动就是一年好几万的收益差额。

没人知道房贷利率什么时候开始真正下行，但就是这几年，所以我建议你们签一年一变的浮动利率合同。

3个月后，银行会陆陆续续给你打电话，让你去重签合同。

记住，新合同一定要选择LPR+加点模式，利率重订周期选1年，千万不要选择固定利率。

这个选择机会，央妈只给了你一次。

同时你也要记住，接到电话后，一定要去银行改合同。如果你不去，银行会直接默认你采用固定利率，以后不准改。

超级坑，未来一年可能多交好几万的利息。

到时候，可别怪我今天没提醒过你。