****房地产的终极命运，真相比你想象的还要残酷！【上】

今天给跟大家聊聊房地产，房地产是个比较大的一个话题。一期可能讲不透，我们大概分个两三期来讲讲。

?

那Z近我看很多媒体尤其是跟房地产利益绑的比较深的一些媒体就又在渲染房地产的抢房潮，其实在现在危机不断深化的过程我相信每个人都深有体会，就是工作的人在担心失业降薪，做企业的人担心现金流的断裂，那地方**的人在担心财政收支压力，可以说经济中的每一个主体都深深的感受到这种刺骨的寒意。

?

大家可以看到现在有很多的报道关于外贸企业复工以后又开始停工，然后整个1~2月的外汇这一块也是高额的逆差，同比上一年都是顺差，到今年都是逆差。那内需这块餐饮、航空、住宿仍然也是深陷泥诏，如果大家注意一下临街的一些商铺比如像你们家附近或者工作地点附近看一看这些商铺，我觉得应该可以感受到很多商铺的转租，而且比较有意思的就是这些告示，有些时候有些地方它还会被城管给撕下来，不让你看到铺面的这种萧条，从而引发信心的下降和预期的下降。

?

那我们再来看一下房地产大鳄孙宏斌，孙宏斌大家知道他是非常有名的人物，是融创****的创始人。那融创****是典型的在****非常有背景的，可以说是顶级财阀。那这些年接连接盘了万达的文旅板块、泛海集团的地产板块还有收购了环球世界的股权，可以说个个都是大手笔的收购。

?

可以这么说就是放眼全****，没有谁能像孙宏斌、孙老板这样这么出手阔绰了。现在可以看到就连现在这么顶级的财阀都开始谨慎了都开始收缩了，我不知道****的普通老百姓、普罗大众是不是应该有所警醒。

?

那此时此刻就各种无良的媒体、中介人员又来炒作房地产的抢房潮。那其实在我看来只能说明房地产行业的现金流比我们外部人想象的还要紧张，大家看到中资房企的美元债在3月份大跌，当时遭受到了外资的抛售导致这些债券的暴跌，加剧了这些投资人对中资房企现金流的担忧，所以到现在整个中资房企的美元债的发行额在3月份就大幅的减少。

?

前面我讲了房地产整个面临的一个大的环境，下面我就讲讲几个观察和理解****房地产的视角，希望对大家有所启发。市面上对房地产的理解一般都比较浅薄或者说视角比较单一，那其实房地产这么重量级的一个产业或者说跟每一个**都切身利益息息相关的一个行业，****的老百姓的资产大家知道70%左右都在房地产上。所以说行业它必定是相当复杂的，对****的经济、政治乃至社会制度都会产生巨大影响的一个行业。

?

所以分析我觉得还是要慎之又慎，视角足够宽广深刻才能洞悉它的过去、今生和来世。那下面我就分3点阐述，第1点我就说说****房地产发展到今天的一个时代的背景；第2点我就说一说****房地产行业牵连着哪些领域，为什么说它举足轻重甚至说一定程度上已经绑架了****的国运；那第3点我就说说我的判断和结论也就是房地产Z后会不会崩溃，泡沫会不会破裂。

?

那首先我讲讲第一点，第1点就是如果了解****房地产历史的人都知道，****在1999年以前是不存在商品房的，都是单位分房。只要你有个工作或者单位达到一定职级，单位就会给你分一套房子，花点钱甚至不花钱你就可以拿到房子。那是在1999年以后才有了商品房的制度，那房地产的行业可以说是一个从无到有的一个过程在****也就是经过了短短的这么20年时间的发展，就到了今天的这样的一个体量和规模。

?

那****房地产行业之所以能发展成一个年销售额15万亿人民币，整个上下游占****GDP30%多的左右的一个产业那是有深刻的背景和原因的。我把它总结为这么几个因素，大家听一听第1个就是它行业契合了****融入全球经济的浪潮，有****经济这种蒸蒸日上的大背景大环境；第2点就是它有人类历史上到目前为止的Z大的一个人口规模14亿的人口，有着海量的这种需求；那第3点就是文化习俗，社会制度使得买房和婚姻的这种大事和还有子女教育乃至和一个人在社会的地位受不受尊重，会不会被看得起都相挂钩了；那第4点也是非常重要的一点，也就是它会产生泡沫的一个根源就是在于它在长期的一个顺周期的发展过程中，**产生了这种房价永远涨的信仰。

?

因为近20年来****房地产可以说是没有真正的大幅下跌过，每次的这种小周期的下跌比如说08年的金融危，14年的这种下跌都是伴随****的经济刺激政策都会迎来报复性的一个上涨，那这种报复性上涨以后就更加强化了人们房价永远涨，**是不会让房价跌的这种信仰。

?

所以大家可以看到就是上述这4点因素共同强化了房地产在人们心中的这种预期和永远涨的这种信仰。所以它形成一种反馈就越涨你就越相信它越相信它越去买它就越涨，其实是信心、资金和预期的一个正反馈。

?

上面我就简单总结了一下****房地产行业能够在短短20年时间里成为宇宙第一大行业的背景原因，其实我说它是宇宙第一大行业，一点都不夸张。因为行业的销售额摆在那15万亿全世界任何一个行业、一个产业都很难达到这么大的一个体量。其实我们知道全球排名前十大的房地产大亨或者说家族****就占了8席，美国只有一席，英国也只有一席。

接下来我们讲一下第2点就是经过20年的发展****房地产业已经变得举足轻重了。那它其实关联的三个层面，第1个层面是经济层面也就是实体产业层面；第2个层面是金融层面也就是银行体系；那第3个就是土地财政也就是地方**的钱袋子。

?

大家可以好好听一听****房地产跟这三层面的这种关系。那我先说第1点实体产业层面，那大家知道房地产是国民经济Z大的一个基础建设或者国民经济中Z大的一块的一个细分行业。那全****的社会权重也是Z大的它会拉动整个经济领域除了农业以外几乎所有行业所有产业同步发展扩张，比如说上游的钢铁、水泥、煤炭、建筑这些，然后你到了中游比如说装饰工程机械包括到Z后下游就是你买了房子以后你要去装修、买家用电器、买汽车。它其实是方方面面的一个拉动整个在实体层面可以说房地产行业上下游带动和影响的整个层级深度，我相信不用我多说大家也明白。这就是它在实体产业层面对整个国民经济的影响。

?

那第2个层面金融层面，主要就是银行层面，房地产作为银行的核心抵押物而带来的信用放大器的作用，这种作用也就是我们平时所说的放水，其实放水需要一个载体，载体就是房地产。所以房地产作为银行的一个核心抵押物，只有房地产在价和量两方面的扩张才能带来银行资产负债表的大扩张也就是带来货币的大扩张。可以这么说每一次房地产的大涨都是一次货币宽松的盛宴，大家回想一下是不是？比如说在09年、10年，比如说在15年16年每次房价大涨以后整个利率环境都下跌，整个资金的宽松程度非常宽松，企业获取资金的成本非常低，所以不是非常难理解。大家应该能明白整个房地产已经深深的跟****的银行体系绑定了。我相信大家都听说过一句话就是说房地产不能跌，很多人都说房地产不能跌，**也不会让它跌，因为跌了银行就完蛋了，我相信这话好多人是认可的，也能理解。其实背后就反映了房地产和银行和****的金融体系深度绑定的一个现状。

?

还有第三层面，我们就说一说土地财政层面，现在卖地收入一年是7万多亿，可以说是一笔非常大的收入，地方**还有一个收入来源就是发债，那之所以地方**的债券能卖得出去，很重要的一个原因就是投资人相信你手里有地，不行你就卖几块地来还债。所以说房地产早已经成为地方**重要的一个钱袋子。

?

通过这三个角度我们可以看到整个房地产行业的牵连之广、影响之深

，它其实不光是实体产业，它牵动了****的金融体系和土地财政，可以说这些都是跟国运息息相关的都是国之命脉。

?

那我觉得把这三个层面看透了你才算是对房地产有了一个比较正确的三观，正确的一个认识，有了认识以后我们就能明白地方**、开发商、银行已经成为利益共同体，开发商连着实体经济银行连着金融系统，地方**连着土地财政，开发商、银行、地方**这三者可以说是一荣俱荣，一损俱损，而广大的购房者则是他们的交易对手方。如果我打个不恰当的比喻就是地方**、开发商、银行这三者利益同盟就是大庄家，普通的老百姓就是普通散户韭菜。

?

那现在很多地产商都是国资背景，你看中海地产这些拿地非常积极，其实地方**、开发商、银行他们三家坐下来谈一下就能确定这块地要不要卖或者卖多少价格，哪是什么招拍挂决定的。所以你经常看到这种地王的出现，尤其是Z近经济情况这么差还能不断的拍出地王那就是要给普罗大众给老百姓看的，告诉你面粉还是很贵地皮还是很贵，不要指望房价会降，强化你这种房价永远涨的预期。

?

总结一下，今天给大家分享的就是认识****房地产的三个层面，第1个层面是实体经济层面，第2个层面是金融体系层面，Z后一个是土地财政层面，那未来房地产怎么走？

?

我们留在下次跟大家再慢慢道来。

?