地产行业中的现实。

恒大的年报数据带动地产股进一步暴跌。

恒大一直在高速飙车，高负债率加高融资利率，双高的人很危险，双高的企业更危险。从去年就不断听到恒大大幅度降价促销的消息，为什么？因为资金链过于紧张，降价没钱赚，不降价会死，所以宁愿不赚钱也要快速回笼资金，要不然随时会猝死。

高负债加高融资利率，带来巨大的利息费用，但是恒大大部分利息费用资本化，所以利润表远比真实情况要好看，利润可以骗人，现金流却骗不了人，因为每年几百亿的利息费用是实打实要流出去的。

利息费用资本化并非不用交这笔费用，只是把这笔费用往后面推了，恒大这几年高速发展，积累的利息费用有多大可想而知，后面几年如果业务萎缩，单是积累下来的巨额利息费用就能把利润吃光光，压力可想而知。

房地产是类金融企业，对于金融业务来说，安全永远是首先要考虑的。这也是我喜欢万科的原因，就像炒股票，行情好的时候你加杠杆当然利润飙升，一旦行情不好，你都不知道自己怎么破产的。巴菲特说的好，只有退潮了才知道谁在裸泳。