前2年，不管你二套还是首套
基准利率上浮30%，都是常规操作
在LPR基础上加100个基点起步，5.68%，这还是对首套房最优惠利率
至于二套房？
哪怕二套房，也就5.25%左右的水平
所以我们无数次呐喊——
收入不高房价不高，特么利率怎么这么高！
那你有没有想过——
你又是否知道——
当普通人，老老实实“享受”全国最高档利率
一小部分人，又是怎么利用银行买房？
01
武汉首套房贷利率，比人家二套房还高40个基点（5.68%：5.25%）。
不管你怎么呐喊，都没办法改变这个现实。那我们现在来思考一个问题，为什么武汉在内的这些城市，房贷利率这么高？
合肥天天吵着房价要暴涨，超南京追上海；成都和武汉都是楼市成交量TOP3，天量供应天量成交。
虽然房地产很“网红”，但人家深圳上海杭州不红吗？所以准确讲，武汉成都合肥，属于那种看起来热闹但城市价值并不顶级的“房地产网红”。
第二类是大湾区、上海都市圈热门概念炒作市场——惠州、无锡。
第三类是供大于求，存在一定系统性风险的中小城市。
于是有人分析——
虽然看起来市场规模很大，但银行认为武汉等地的楼市“风险比较高”，所以才会给很高的房贷利率。
银行的房贷政策，有明显地域属性。他们会对房产所在城市和市场进行风险评估，再给出具体利率。
楼市波动较大的城市，利率偏高，银行用高利率来对冲坏账的风险；
因为银行愿意为这两座城市的不动产价值做信用背书，给出最低风险评级。
......
在哥看来，以上分析，纯属扯犊子。
你真以为“银行是自主风险定价的经营体么？”
2
广州首套房利率，有4.65%，有4.95%，有4.9%，有5%，还有5.05%，不同银行的利率水平，明显有差异。
武汉呢？
武汉的银行非常整齐划一，基本上首套房贷款利率，最低被锁定在5.68%。
很明显，武汉监管机构对银行房贷，一定有“最低利率要求”——最低不能低于多少。
现在划重点——
武汉一直通过提高买房成本，试图从需求端调控市场。
并不是银行认为武汉楼市风险高，而是武汉通过提高买房成本，来调控市场。
除此之外，还有一个非常重要的原因。
银行能放出多少贷款，取决于他能收多少存款。
存款余额多少，决定银行一共有多少钱，可以去发放贷款。
2018年，深圳新房+二手房成交总额5000亿元左右，以平均50%贷款比例看，需要房贷总额2500亿元。
同年度，武汉新房+二手房成交总额3800亿左右，以平均50%贷款比例看，房贷总额1900亿元。
虽然深圳和武汉房价差异巨大，但实际上房贷总规模相差并不大，2500亿——1900亿元。
如果再对比存款，差异就相当巨大。
深圳大企业多，经济发达，居民存款量也非常大。
2017年末，深圳各银行存款余额接近7万亿，而武汉同时期，只有2万多亿。
换句话说——
当然，银行存款要满足各项监管要求，最后只有一小部分用来发放房贷。但即便如此，深圳的房贷资金也非常充足，而武汉相对紧张。
深圳的钱多，所以“钱便宜”（贷款利率低）；武汉说到底还是“钱少”，所以“钱贵”（贷款利率高）。
3
武汉银行的钱比较少，所以“钱比较贵”，一直非常压抑武汉房地产需求。
比如三环外刚需盘
——首付普遍不是问题，问题是月供。
武汉很多素质不错的刚需盘，首付差不多控制在40~50万。
这个上车门槛，其实对普通家庭，并不是高不可攀。
但动不动大几千甚至上万的月供，却直接吓退很多刚需需求。
武汉是刚需托底市场，房贷利率与新房销量以及房价收入不成正比。
按照平均利率5.68%计算，首套房贷100万贷款30年，月供需要5680元。2020年武汉平均工资8657元，相当于80%的月工资，都必须用来还贷，严格说，甚至都不具备放款要求。
而对于武汉中高端楼盘/大平层，压制需求的是首付成数。
144平方米以上就属于“非普通住宅”，而一旦超过144平，二套首付就要7成，300多万现金起步，几乎没有杠杆可用。
对于绝大多数武汉购房者，不卖出一套房，别想随便改善。那么你的置换周期就会被拉得非常长。
4
前几年，武汉豪宅销量低迷，不仅仅是武汉富人不够多，和信贷卡得过于严格也有相当密切的关系。
比如房贷超过300万就需报省级分行批，而且对流水卡得很严。
武汉银行的管理，很长一段时间都跟不上楼市发展速度，尤其跟不上房价上涨的速度。
但从去年开始，武汉一些银行的房贷上限，被调整到2000万，还有一家银行甚至无上限（你买1个亿的别墅，也可以贷款7000万），只是超过1000万需要报总行批准。
但这个过程中，出现一些漏洞，被一小部分人钻了过去。
疫情之后由于种种扶持政策，让武汉一部分人买房“金融觉醒”。
把疫情后的低息贷款、抵押融资等资源丰富，然后就被变成一些人资产增值的机会。
为了刺激经济，缓解中小企业资金压力，去年武汉抵押贷最低可以做到利率4.2%。直到现在，比较低的抵押贷产品利率，依然维持在4.85%。
一位融资中介朋友说，去年武汉解封后，很多客户直接全款买千万级豪宅再抵押，或是抵押一套无贷房，融出资金再去全款买豪宅。
比如A有一套无贷房，银行估值500万。
他不用卖出，直接抵押再贷款，可以融出400万资金，再去全款买套房。
同样20年，抵押贷的综合成本，比首套房利率5.68%低多了。
所以去年，武汉出现不少把高息房贷，置换成低息经营贷的神操作。
5
2020年的最后一天，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。这是银行业的“两道红线”，与房地产“三道红线”配套。
三道红线约束开发商，本通知约束银行。
房贷一直都是银行最优质的的贷款，所以有人看到通知便感到有些紧张。
但你非要把最近的“停贷”和通知扯到一起，是不对的。
因为大部分银行并没有把房贷额度用满，即便额度超出的银行，数字也不大。而且政策规定超出不到2%的给两年时间调整，超出2%以上的给4年时间调整，银行压力又小很多。
哪怕4年都调整不过来，银行依然可以提出申请再续期......
相比于房贷规模控制，上海最近出台的调控措施，反而更有针对性。新的调控措施中，提了一嘴“引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。”
监管层显然已经注意到，经营贷资金流入房地产领域。
去年，深圳也多次明确要严防资金违规流入楼市，而且还出了相关政策，比如刚买的房子，半年内不允许做经营贷。但从深圳的房价和销量来看，应该是收效甚微。
现在深圳的玩法是，低评全款买二手房，半年后再抵押申请经营贷，很容易贷7成出来，等于变相的是首付3成，用经营贷借出来的钱，再去“买新房”.
这种现象武汉也在蔓延，这种漏洞，恐怕才是最需要堵住的。
