从低迷的郑州楼市看中国地域鸿沟

疫情过后，中国沿海大城市的住宅销售出现飙升，而郑州等内陆城市的开发商则在苦苦应对房价疲软和销售低迷。

在中国中部城市郑州，离苹果(Apple)最大的iPhone工厂几条街的地方有一个在建住宅项目，一年内价格降了10%，为了招揽业务，销售经理王丽娜（音译）还介绍了一条不同寻常的优惠措施。

正常情况下买房需要支付30%首付款，但这位销售经理提出只需交纳5%，然后通过开发商提供的两年无息贷款补齐差额。

“我们曾希望富士康(Foxconn)的扩张能吸引外来务工人员，并提振住宅销售。但事情并没有这样发展，我们必须尽自己所能让收支相抵。”富士康是全球最大的代工制造商，10年前在这座拥有1000万人口的城市建立了生产基地。

王丽娜只是当地一些正在应对房价疲软和销售低迷的开发商之一。许多内陆城市也面临着类似的问题。

然而，在中国沿海中心城市，由投机推动的房地产繁荣已促使开发商提高价格，并通过抽签选择卖方。

中国繁荣的沿海城市和苦苦挣扎的内陆中心城市形成了鲜明的对比，让我们得以一瞥中国日益扩大的地域鸿沟，这种鸿沟可能破坏这个世界第二大经济体在新冠疫情后的复苏。

“郑州历来就有住宅供应过剩的问题，而新冠疫情令这个问题变得更糟。”麦格理集团(Macquarie Group)驻香港经济学家胡伟俊(Larry Hu)说，“未来12到24个月，情况将会恶化。”

中国政府成功控制住疫情后，以上海和深圳为首的发达市场的住宅销售均出现飙升，但郑州楼市依然疲软。

官方数据显示，以房屋面积计算，今年头两个月郑州的住宅交易量较2019年同期下降近一半。相比之下，同期内10大沿海城市的住宅交易量增长76%。

需求不旺，房屋供应量就处在了一个危险的水平。根据总部位于上海的咨询公司克尔瑞(CRIC)，假设没有新楼盘进入市场，开发商需要15个月的时间才能售完郑州的库存。这按行业标准是很高的水平。

房地产开发商昌建控股(Changjian Holding)一名高管说：“我们当务之急是把现有项目清盘，而不是推新项目入市。”该公司已花费逾两年的时间试图出售郑州郊区的一处住宅小区。

在此前的几年里，郑州曾掀起建筑热潮，同时政府打击炒房抑制了需求。

郑州的房地产建设在2016年开始变得火热，当时沿海城市实行限购等措施以遏制房地产泡沫，这促使投资者涌入不限购且是中部商业中心的郑州。

然而一年后，郑州出台措施控制房地产价格，对房屋买卖双方都加以限制，购房潮就此结束。继2016年飙升62%之后，2017年郑州的新住宅销售量暴跌逾三分之一。

2016年从投资郑州房产中赚到超过100万元人民币的投资者王彦（音译）表示：“当政府禁止人们在购房3年内出售房产时，郑州作为炒房天堂的时期就结束了。”

虽然房屋销售如同过山车一般，但那时建筑热潮仍在继续。根据官方数据，2016年至2019年间郑州新屋开工总数比此前10年加起来还多。开发商表示，它们愿意投资这座河南省（该省拥有超过1亿人口）省会城市，因为相信附近城市的人会持续迁入郑州。

“在工作机会和教育、医疗资源方面，河南省没有其他城市可以与郑州竞争。”当地开发商永威置业(Youwell)的一名高管表示，“这足以推高房地产市场。”

虽然郑州确实吸引了外来人口，但他们大多从事低薪的制造业和服务业工作，这无法支持他们在当地买房。

在富士康大型工厂所在的郑州航空港经济区，如果按揭购买一套普通的一居室住宅，每月需还款超过4500元人民币（合690美元）。富士康普通员工的月薪不足5000元人民币。

一名月薪4800元人民币的郑州富士康工人李超勇（音译）表示：“以我现在的工资，近年内我在郑州是买不起房的。”

这个问题没有快速的解决办法。郑州的经济严重依赖于劳动密集型制造业，该产业以低薪闻名。这座城市位于中国城镇化水平最低的省份之一，在发展金融或互联网服务等高附加值产业方面，它还没有取得什么进展。

在楼市几乎无望快速反弹的情况下，一度雄心勃勃的郑州各开发商开始收缩。随着许多开发商选择暂停建设，今年头两个月，该市的居住用地销售——这是房地产投资的领先指标——同比下降逾三分之一。

“最糟糕的日子还没结束。”招商局物业管理有限公司郑州分公司(Zhengzhou Branch of China Merchants Property Management)的一名高管表示。

文章来源：2021/3/30 FT中文网