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什么神仙楼盘?!竟然倒挂超2万/㎡!

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从过去的7、8月份可以明显感受到武汉楼市在悄然降温。为什么会降温?政策的调控,大环境的影响是一方面,还有很重要的一点是神盘逐步消失,倒挂红盘几乎退出市场,购房者买房的热情也随之降低。

什么是倒挂盘?

按道理来说,新房二手房价格应该更贵一些,因为新房的品质一般会更高一些,风格更符合当下的审美和需求,而二手房还得折旧,理论上二手房应该要比新房便宜。但现实中,新房往往受到政策影响,而二手房是分散个体,不受政策的控制,所以出现了价格倒挂。同板块,新房价格比二手房低的项目我们称之为“倒挂盘”,也是购房者眼中的“高性价比楼盘”。

从中国房价行情网数据来看,武汉还有5个片区的新房均价是低于二手房的,按差幅大小排列依次为:经开区、洪山区、江夏区、东湖高新区和临空港经开区。然而实际上,同一个板块中,不同小区会因为房龄、品质、物业服务质量等各种因素有价格差;同一个小区里,不同楼幢、不同楼层、房源装修程度,也会造成价格差。所以,我们判断一个区域的新盘是否真的为倒挂盘,不能单纯看差价,而应以周边各方面综合条件相当的次新房为参照,进而对比价格。

因此,实际上称得上“倒挂盘”的就很少了。

那么,武汉目前真实拥有倒挂的楼盘还有哪些呢?

纽宾凯麓院

项目动态:目前尾盘在售,仅剩少量建面约143㎡的四房户型,均价约15300元/㎡。

周边二手房价格倒挂1700-3700元/平左右

纽宾凯麓院实际是武汉软件新城二期住宅,一期为已经交付入住的亿达云山湖。因此我们选取亿达云山湖和直线距离项目300多米的万科花山紫悦湾二手房成交价进行对比。

亿达云山湖最近的二手成交均价在17000元/平左右。

万科花山紫悦湾7月份的二手成交价都在19000元/平以上。

值得注意的是,二手房交易还会涉及一些税费、手续费,实际成交价更高,因此纽宾凯麓院的价格优势更突出。不过项目目前仅剩余几套大户型了,需要的抓紧。

楼盘点评:纽宾凯麓院位于东湖高新区常家山路以东,白羊山路以北,距离三环线鲁磨立交约5.3公里,距离花城大道约850米,大区位上属于花山生态新城。项目北面是常家山公园,西面为花山生态湿地公园,居住环境不错。周边有已经开业的花城汇商业和已经开学的华师附小,南面还有规划的华中科技大学附属光谷乐鸣中小学。此外,项目距离在建的地铁19号线花山新城站约1公里,周边自驾路网也不错。

远洋东方境世界观

项目动态:目前主推3号地块2号楼建面约129㎡三房,带装修均价约26873元/㎡,另前期还有少量建面约132、164、188、240㎡户型在售。

与本项目新交付二手房挂牌价倒挂5000元/平以上

项目前期已交付部分已有少量挂牌,因为交付不久,尚无成交的房源,但是从挂牌价来看,已经达到32000+,比在售新房均价高出5000+,加上还是新证,实际总价更高。

楼盘点评:远洋东方境世界观位于内环边,占据钟家村商圈,出门就有地铁4、6号线钟家村换乘站,地理位置优越。总体量达240万方,含括健康科技住宅、高端商务写字楼、高级公寓、低密度特色国际化商业街和高级酒店。

项目3号地块隔壁就是钟家村小学,8号地块隔壁就是钟家村小学翠微校区和武汉三初。综合来看,汉阳最好的教育资源都在家门口。此外,项目距离月湖风景区约360米,距离汉阳公园约570米,距离龟山风景区约746米,距离莲花湖公园约1.2公里,步行可直达。

卧龙东方郡

项目动态:目前在售少量建面约162-252㎡户型,带装修均价约17500元/平。

周边二手房价格倒挂957-1797元/平左右

卧龙东方郡定位高端,外立面玻璃幕墙+铝板,线条流畅,造型挺拔。同时配备星级酒店大堂和空中花园,自带“豪气”。在售都是大平层,圈层比较纯粹,配备万科物业,整体品质较高。因此选取周边同样品质较好的二手房小区万科高尔夫城市花园和银湖翡翠三期进行对比。

周边银湖翡翠三期二手房均价约18457元/平。

周边万科高尔夫城市花园二手房均价约19297元/平。

楼盘点评:卧龙东方郡位于东西湖区金南一路(东方马城对面),属于有“汉口后花园”之称的金银湖板块,宜居指数较高;可以俯瞰园博园和东方马城,视野也不错。项目周边有不少成熟社区,居住氛围浓厚。并且项目距离三环线仅400米,直线距离汉口二环线不过2.6公里,目前常青高架已经通车,从项目自驾前往汉口核心区也挺方便。此外,项目距离地铁6、7号线换乘站园博园北站约400米,是双地铁盘。

地铁盛观尚城

项目动态地铁盛观尚城在售建面约91、110、120平米毛坯高层,高层均价约15800元/平;另在售建面约101-120平米毛坯洋房,洋房均价约16100元/平。

周边二手房价格倒挂1524元/平左右

地铁盛观尚城周边次新二手房以海伦春天为代表,目前海伦春天二期高层均价为17324元/平,一二手房价格倒挂1500+。另外,值得一提的是,项目往东北向约400多米处是所在升官渡板块的地王盘——禹洲新希望·雍禧兰台,带装修均价18800元/平。对比之下,地铁盛观尚城的性价比更明显。

楼盘点评地铁盛观尚城位于经开区新华园路与工业路交叉口东南角,周边有龙阳大道、二环线、三环线等,驱车进入龙阳大道,往北直达王家湾,往南直达经开万达,或上二环线进入武昌火车站,自驾便利。而且,项目距离地铁3号线汉阳客运站约900米,步行可达。项目自带一所幼儿园,北面是官士墩小学(规划有36班,尚未开学)、官士墩中学(经济开发区第一初级中学),现已开学。此外,项目自带9万方商业,周边还有新华市场和年底将开业的万达广场、规划的市政公园、三角湖公园和湿地公园等,周边各类配套齐全。

福星惠誉星誉国际

项目动态:目前在售建面约92-140平毛坯房源,折后均价约23500元/平。

周边二手房根据对口学校不同,价差较大,倒挂幅度最高达20000+

项目位于教育资源丰富的江岸区花桥板块,区域内老房子比较多,次新二手房新房较少。比较有代表性的次新二手房有金凌育才雅苑和御才名仕,从贝壳找房上查询到的均价分别为47791元/平和41678元/平,与福星惠誉星誉国际的价差最高达20000+。不过,值得注意的是,金凌育才雅苑和御才名仕,分别对口育才小学+武汉六初和育才二小+解放中学,属于有优质学区加持。而福星惠誉星誉国际目前是新房在售,具体的对口学校要以交房后教育局当年划片为准。

另外,值得一提的是,目前武汉市正在积极推进教师轮岗、多校划片等促进教育公平化发展的举措,未来学区对房子的溢价将会逐步减弱。

楼盘点评:福星惠誉星誉国际属于江岸区二环内,地处三眼桥路与三眼桥北路交汇处,位于江岸核心商业区——建设大道旁,距离武汉天地仅3.5km,3、6、7、8 号线4条地铁环绕。项目总体量近百万方,纵跨三眼桥路1.8公里。但是地块比较分散,目前K7、K8地块房源在售。同时,项目周边各类生活配套成熟,生活方便。

本帖最后由沈公子说房编辑

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武汉房价
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