武汉视角下资金驱动下的房价走势原理（致敬奥神）

于某小群群读书分享，偶识奥神，为其与房产领域的学识及年轻有为折服，今得知奥神已甚少出没论坛，甚为可惜，故做此篇，谨以此篇致敬奥神。

一、资金驱动下的房价走势原理

房价由资金推动，设初始房价为Y1，首付倍数为a1，购房者投入初始首付X1，因刚需首置资金由购房者通过自有努力筹得，故首次置业片区房价高度取决于该城市刚需群体启动首次置业的财富上限。

若房价上涨至Y2，首置购房者赚钱了差价ΔY2=Y2-Y1，因学区或长期预期下的工作调动换房，即卖掉原房产，赚取差价并收回初始首付，此时其首付上限为X2= Y2-Y1+X1。

换房者以新首付X2投入置换，首付倍数为a2，则其可撬动的房产总值为Y3=a2*（Y2-Y1+X1），在购房者持续置换之下，即诞生新一轮的房价上涨，涨幅为ΔY3=Y3-Y2，此后的多轮上涨ΔY4、ΔY5以此类推。

二、资金驱动下的房价走势模型（敲文档麻烦，就手写了）

三、模型释义

以二线城市武汉为例，期首套房首付3成，卖掉后置换首付亦为3成，即a1=a2=10/3，对应模型为：

ΔY3= 7/3*ΔY2/(ΔY2+1)

ΔY2为房价启动上涨后的第一波涨幅，该走势上涨带来财富效应，增加了置换房的首付能力，构成置换驱动第二波涨幅ΔY3的基础。

若初始房价Y1=100万，若涨幅ΔY2=100%，则Y2=200万，在该涨幅下，购房者卖出房产，可赚取差价100万，加上初始投入的首付X1=30万，对应首付支付能力可增加至130万，以130万投入置换，可撬动总价为130*10/3万的房产，则房价在y2的基础上再次上涨，涨幅ΔY3=7/6，及100%的初始涨幅撬动了1.17倍的二次涨幅，加速效应开启。

四、武汉视角的实证结合

若房价要启动乘数-加速效应，ΔY2的形成至关重要，该涨幅构成ΔY3、ΔY4的财富积累基础，ΔY2的幅度取决于该城市首套房置业者的实力上限。

由于我国处于发展中状态，居民财富的来源较为多元，以收入水平难以估算，故以实证经验数据观测。

通过对2017-2020年武汉房价的观测， 判断，2-2.5万为首次置业刚需的实力上限，以100平为例，对应首付款区间为60-75万，这里取中值Y=2.25万。

2017年，主流置业片区，如南湖、关山、青山、后湖、硚口均价达到该区间后停止上涨。

2021年，后湖、四新、白沙洲、光谷中心城亦在该区间因换房需求被二手停贷限制而结束上涨。

五、实战视角的分析

ΔY2=（Y2-Y1）/Y1，故Y2-Y1的差距越大越好，在刚需承受上限Y=2.25万的前提下，若该片区房价集中在2万附近持续供应新房，新房购房者始终无法赚到差价形成财富积累，则ΔY2作为初始乘数无法形成，则该片区无法形成第二波涨幅即ΔY3。

在最理想的情况下，若新房集中开发供应均价为1-1.5万，而此后新房供应持续而快速的萎缩，不形成大量2-2.5万的新盘套住首置购房者，后续购房者转入二手市场，在二手换手阶段源源不断涌入的购房者解盘将房价二手房价推升至Y=2.25万，则新房购房者在此过程中积累了财富，则该片区具备发动第二轮行情ΔY3的财富基础。

结合购房动机，因换房耗费的时间成本及财富较多，购房者仅在学区和长期的长期预期下的工作调动之下倾向于换房，纯品质型换房客在武汉占少数，故具备大量工作机会和学区的区域将吸引置换资金，从而将ΔY2形成的财富基础化为ΔY3的上涨现实。

六、后市展望

综合全文逻辑，要形成第二波上涨ΔY3，ΔY3取决于ΔY2，ΔY2取决于Y（2.25万）-Y1（新房集中供应价格），二者的差额是换房者的财富来源基础，亦是房价启动ΔY3、ΔY4等诸多轮涨幅的原动力，有了财富基础之后，购房者倾向于选择故具备大量工作机会和学区的区域置换，财富基础+购房动机的结合之下，ΔY3才会实现。

武汉绝大部分区域已不具备形成ΔY3的条件了，如南湖、青山、硚口、后湖、汉阳、四新，因存在大量2万左右的新房集中供应，大量2-2.5万的新盘套住了首置购房者，也稀释了本该涌入二手房市场的资金，同为首置的刚需接盘客实力上限亦在次区间，新房购房者如何赚的差价形成财富积累，若无财富积累，则无发动ΔY3置换行情的财富基础，片区整体的上涨无法形成，仅表现为极少数学区或改善型置换楼盘的上涨。

关山片区较具优势，新房集中开发销售的价格为1-1.5万，取均价1.25万，而后新房供应快速萎缩，购房者大量涌入二手房市场，将二手房推至2.5万的均价，ΔY2=100%，按照乘数-加速模型，换房资金最高可带来的ΔY3=1.17，当然不一定所有的人都启动换房，但财富基础已存在。

故关山片区的业主的换房动机如何，其选择的置换片区将迎来ΔY3， 至于二七滨江、武昌滨江，纯粹属于富人的游戏，属于另外一套逻辑，这里不做讨论。