武汉打折促销遍地
近日，武汉市公安局东湖新技术开发区分局，对一位因降价维权的闹事业主进行逮捕一事，登上了热搜。
起因是该片区某楼盘降价打折销售，从原先的单价一万五六，降到了一万二三，之前购买的一些业主觉得损害了自己的利益，于是就到当地**门口聚集，采取喊口号、举标语等方式扰乱公共场所秩序。
随后警方给予行政处罚，多人被予以行政拘留。
这件事情的背后折射出了两个现象：
第一，人都是自私的，所谓的叫屈，一般都是自己处在了不利位置而已。没上车之前，盼着房价下跌。一旦上车，就担心房价下跌。
要知道，武汉上半年楼市表现还是非常不错。数据显示，今年上半年武汉共推盘155次，推盘量高达29871套，实现销售16439套，开盘去化率55%，其中开盘日光高达29次，占比19%。
现如今，卖不动了。中指院数据显示，7至10月，武汉的新盘去化率分别为40%、28%、27%、29%，创下武汉楼市近五年的最低值。
这才有了开发商打折促销。
根据第一财经的消息，曾引发疯抢的武汉“神盘”近日拿出一整栋楼来做特价，一共200多套房源。
该项目前期均价为15583元/平方米，带装修销售。本次折扣价格是：4楼以下均价11000元/平方米，4楼以上12000～13000元/平方米，均价直降3000多元/平方米，降幅达30%。
此外，以工抵房、特价房、周年庆为由头实行打折促销的项目，也非常多。
数据统计显示，四季度以来，武汉降价促销的项目达60个以上，包括保利、万科、中海、融创、绿地、华侨城、禹州等20家以上品牌企业，一般推出少量房源，以9～95折比较普遍，一些远城区项目特价可到8折左右水平。
但即便如此，去化率也非常一般。
02
和武汉一样，上半年火热现在冷场的城市，还有很多，典型如杭州、西安、重庆。
杭州一直都是卖地大户，地价不断上涨，再加上人口不断流入，让这座城市的楼市始终处在躁动之中，上半年还上演了多场万人摇号抢房场景。
现在的杭州，降价折扣、工抵房源、车位优惠……还有送车、家装包等活动，一时间降价、折扣、优惠重返杭州。原本新房一房难求，中签率极低的情况，也大大改善，甚至还出现了不少流摇现象。
西安和重庆两个城市很类似，上半年在地王带动下，楼市相当火爆，尤其是重庆，新房涨幅一度领涨全国。
但时至如今，重庆也出现了少部分开发商以价换量行为。
西安方面则出现了较为明显的分化。上半年“两万人摇”、“万人摇”，“千人摇”是常态。
9月份之后，优质的项目，依旧在上演抢房场景，但也有不少项目降价促销。
比如，之前定位于浐灞高端改善项目的三迪灞河壹号，高层、小高层均价约1.6至2.4万元，在国庆期间推出折扣，均价低至约1.4万元、1.5万元。
纺织城板块定位高端项目的中海云锦均价约2.2万元，最高单价超2.5万元，国庆期间也推出了促销活动。
03
信贷与调控升级的结果
以上四个城市，下半年之所以发生180度大转弯，有共同因素，也有不同因素。
相同的因素便是信贷收紧。信贷收紧，不仅是武汉、杭州、西安、重庆楼市转向的重要原因，也是所有中心城市转向的主要原因。
追根溯源，还是和去年年末央行与银保监会联发发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》有关。
这份《通知》中，央行与银保监会明确限定了各类银行的资金流入房地产市场和个人贷款的比例。
在这种背景下，各银行购房贷款吃紧，不得不以上调首套房和二套房贷款利率，以及延长放款时间的方式，调剂市场需求。
于是，今年以来，房贷利率不断上涨，放款时间不断延长，压制了购房者的需求。尤其是放款时间延长。
根据贝壳研究院监测的数据显示，自2020奶奶年末以来，受监测的90个城市平均房贷放款周期不断延长。
从图中走势可以看到，今年上半年放款周期延长较为缓慢，但从7月份开始，陡然快速拉升。这是银行贷款资金吃紧的表现。
具体来看，下半年北上广深四大一线城市的放贷时间一般都是半年起步，其他二线城市基本在4至6个月。
放款时间被拉得这么长，带来的结果便是，想要购房的人得不到银行的贷款支持，也只能有心无力。短期内的没有杠杆支持，才造成了中心城市成交量的集体转向。
除了共同背景外，还有其他因素叠加。
比如重庆，是主动增加供应所致。8月份开始，重庆主城区的商品房供应就大于需求，改变了上半年供不应求的局面。
7月9日，西安发布了二手房官方指导价，当天就公布了102个小区的官方指导价数据，之后又发布了很多小区的指导价。
二手房官方指导价*大的作用，就是降杆杆，提高首付。因为官方发布的二手房参考价一般只有此前业主挂牌价的七八折，即便业主按照挂牌价成交，但银行给予贷款只认参考价，这会直接增加购房者的首付比例。
深圳、宁波、成都、广州等城市的成交量大跌，都是因为二手房官方指导价的威力。
除此之外，西安在8月28日发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将西咸新区沣西新城高桥街道、马王街道纳入限购、限售范围。
并且，要求新落户西安的人，需要满三年才能购买第二套房。
这一招，让很多人一夜之间失去了房票，需求大大减弱。
杭州也有调控升级因素。
8月份，杭州又给到政策打补丁，要求新落户者，同样需要连续两年的社保缴纳证明，才能买房。另外，非户籍人口，原本两年社保就可买房，改为4年社保才能买房。
有人据此计算，杭州一夜之间有50多万人失去了房票。
需求减弱，再加上融资难、融资贵，很多房企债务高企，不少房企已经出现了债务违约，于是，才有大部分房企降价换量的行为。
04
政策底已现，市场底正在到来
不过，中心城市成交量低迷的局面从这个月开始，会逐渐改善。
一方面，中房协、广东房协、***发改委外资司与***外汇局资本司、***外汇管理局上海市分局，先后四次约谈了房企，召集他们，了解了当下房企的运营情况。
显然，是要采取措施，缓解房企们集体承压的债务问题。
另一方面，央行旗下的金融时报在周一已经发文表示，信贷正在恢复正常，而且部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。
目前市场传来的数据是，广州、上海、青岛、佛山、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市放款速度正在加快。
此外，还有20多个城市的房贷利率在下调。
换句话说，政策底已经出现，市场底一般会滞后于政策底，预计年底到明年一季度就会筑底，进入平稳期。
我个人认为，包括武汉、西安、重庆、杭州在内的很多中心城市，基本已经到了能抄底入场的时候。各城市的刚需们，可以瞄准时机上车。
