千万不要买商住公寓

千万不要买公寓，我知道精装修拎包入住，我知道不限购不限贷，我知道低首付低总价，买一层送一层，但是我还是建议你不要买，天下没有白吃的午餐，无非就是先结账还是后结账的区别。你觉得这个菜好是因为你还没有看到账单呢，公寓的九大问题我给你列出来，然后我再告诉你怎么鉴别。

第一，空置率高，简单来说就是没人要，没人要才需要化妆成住宅卖给你，连深圳这种以创业闻名的城市公寓的空置率都很高，更不要说其他城市。

第二，居住密度高，一梯六户，一梯八户甚至一梯十几户，等个电梯要很久不说，而且鱼龙混杂，什么人都有。孩子上学要先经过一个足疗店，一个养生馆，遇到有这个霓虹灯的还要往里瞅一眼。

第三，居住环境差，复式当然好，但是复式是有前提的，那就是层高啊，很多公寓为什么肯买一送一啊，就因为层高不够啊，原本就一层，硬生生隔为两层，一共就4.5米，减去隔板的厚度，楼上只有两米啦，你要是装个挂机能给你吹出柜机的感觉。很多公寓都是没有燃气的，做饭用电磁炉，而且通风很差，家里会长期弥漫一种难以描述的味道，隔音效果也不行，因为楼层结构和住宅也是不一样的，你买的时候不知道，住几个月，慢慢就知道了。

第四，采光问题，公寓不是住宅，他不需要遵照住宅的日照要求的，但这个事情是很多很多人不知道，买了之后他说怎么没有阳光啊，不好意思，你买的时候也没问呢，想打官司随便

第五，小区老化问题，我们就不说普通公寓了，我们说顶级的，当年的北京像素，公寓里面的豪宅，北漂人心中的梦想，后来呢，墙上是广告，电梯经常坏，车库里边儿垃圾成堆，物业说没规划，垃圾房以后会尽量日产日清。

第六，杠杆问题，买房的重点是杠杆，住宅的首付是30%，意味着你可以用更少的钱来提前买到更大的房子，借用未来的力量锁定房价，享受城市发展的红利，减少通胀对财富的稀释，但是公寓就很难，首付50%，价值大打折扣。

第七，不能落户，没有学区。有人说我这个销售说可以啊，不要相信口头承诺，你看他敢不敢写进合同里，不敢写的都别信，你现在是一个无拘无束的年轻人，你也可以找到无拘无束的另一半，可你总得结婚吧，总得有孩子吧，你孩子落户怎么办？孩子上学怎么办？

第八，前景堪忧，很多大城市对工艺进行了严格的限制，比如北京只有公司的身份可以，可什么样的公司出于什么样的目的，他才会接受你的二手公寓，人家新房子多的卖不完了，你说着急用钱，不好意思，等着吧。

第九，升值空间和税费，同样的地段，同样的价格，公寓的升值空间远远不如住宅。比如北京三环，一墙之隔的金奥国际和玉兰园，一个是一一年的公寓，一个是九七年的住宅，当年都是3万，今天呢，住宅8万，公寓呢4万，你说这不也没亏吗？哎，别着急，你还没卖呢，就算你公寓涨了卖的时候，税费也几乎能把你的涨幅给吃没。

公寓的坑如此之大，买之前的贷款，买之后的居住，卖房时的税费，几乎每一步都是坑，你说我怎么分辨公寓和住宅？你记住一点就行，只看产权证，从上往下找，找到规划用途一栏，只要是商业、办公、商业用地、综合用地、公寓式酒店的一律不要碰，只要规划用途不是住宅的一律不要碰。