直接上干货吧 大家都很忙。
2022年1月14日，广电内部选房完毕，剩下500多套对外出售。
外面cs满天飞，大v也在带货······报价在20-30不等。再此奥特曼提醒一下，年底了，骗子多，宁可不买也不要乱买。
一、痛点
大多数潜在买家的痛点在于：广电光谷家95两房和120三房户型设计是20年前的产物，户型有明显硬伤。在资金有限的情况下，在看似“捡漏抄底”的情况下，到底该不该花c s买这种户型明显硬伤的楼栋。
买2梯2户大户型的，只要总价足够低单价足够低，买就行了，没啥纠结的。
痛点的户型是95和120，硬伤在于：
1、电梯做到了95户型的“家里”、95户型全朝南不通透，且2开间朝南，次卧窗户对着隔壁120户型的阳台；
2、120户型2开间朝南，2卧室朝北，阳台对着隔壁凸出去的95户型次卧，采光必然受到中户影响。
3、如果不加cs，1.8左右的价格估计很多人也不太在意这个硬伤了，但是大v那里、网络中介那里动辄20万30万的cs让很多刚需自住客和投资客得好好掂量一下。
毕竟加了cs，让这个买卖变得非常“鸡肋”，特别是95户型。
二、建议
奥特曼给出的建议是：
根据不同的户型及touzi性计划选择是否购买。
1、若是自住需求，加上cs落地能控制在单价1.9万左右还是推荐的，尽量选2梯2户的大户型。120的三房虽然总价不高且通透，但是户型设计太差，自住其实谈不上什么舒适度，建议谨慎考虑。95的更没有舒适度，纯属于低价上车盘，建议谨慎考虑。
2、若是纯touzi需求，短期chaozuo（交房或满2年就出手）可以买90多平的那个全朝南2房，或买120的三房。短chao的前提是入手单价足够低。
打算长期持有的不要买2房，不要为了投资而去投资。
三、分析
为什么奥特曼这样建议：
1、短炒可以买，前提是单价足够低。这2年会是中心城各大楼盘集中交付期，涌入到二手市场的供应可想而知会比较大，且绝对不乏低价砸盘的情况。
在这种情况下，选择短期huoli的唯一途径就是入手单价和总价足够的低。固广电的小户型有这个先天优势，短炒是可以买有硬伤的95 、120小户型的。毕竟这几年，中心城的二手交易还是以低总价偏刚需为主。
2、如果现在买入时就决定了长期持有，近2-3年的房价波动对广电来说没有太大的影响，而需要关注中心城长期的市场定位特性和对户型的偏好。长期来看，这种小户型会被慢慢边缘化，建议不要花cs购买，非常鸡肋。
长期来看，奥特曼判断：十四五末期（2025年），光谷中心城的房价将由总价天花板限制变为圈层高品质汇集。具体见我之前对中心城房价梯度分析的文章：
2022年光谷中心城核心区房产价值分析及重点楼盘“十四五”价格预测（干货建议收藏，期待打脸）
所以这种有硬伤的小户型会随着中心城的发展逐渐在二手市场被慢慢边缘化。因为当板块为纯刚需定位时，这种硬伤小户型才有市场，而一旦板块发展进入改善甚至豪宅定位后，有硬伤的小户型将会失去热度，在二手交易中价格会被慢慢拉开。
这种演变也是跟国家的十四五规划、东湖高新的十四五规划一脉相承。未来房企将朝着更加有效率、更加精细化、更加注重产品的方向发展。房子本身的品质会越来越得到重视，并在房价占比因素中越来越突出。
3.这个盘的市场真实情况没有大v和中介宣传的那么热。（因为只有宣传热度高，韭菜们才会去无脑冲啊）广电这盘也没那么神话，倒挂是存在的，但是加上cs后没有那么划算。
奥特曼预测，剩余的500多套左右对外销售，不会非常火爆。甚至卖到后期可能cs会非常低。
