之前朋友发来了广电光谷家的最新信息：95那个硬伤户型，不用茶水了，置业说2024年中旬才交房·····，她感谢我之前写了那篇关于广电的文章同时拦住了她找茶水的冲动。（广电光谷家对外500套，花 20万CS 值得？）
其实在之前的文章我就预判过：
那些之前被大V忽悠说花茶水也值、被中介拉进群贩卖焦虑结果就出了茶水的人··········如果发现不花茶水也能买，不知道作何感想。
奥特曼通过这几年对武汉楼市茶水费的观察，可以这样说——“花茶水买房的几乎没有好结果”。
就茶水的本质原因来说，是新盘短期供不应求导致的人为加价。造成供不应求的主要原因有：（1）各种政策刺激导致楼市异常火爆（2）新盘价格远低于周边二手成交价，简言之是价格倒挂，由于倒挂存在短期套利的预期所以会瞬间吸引非常多的购买需求（3）人为惜售并配合无良大V或中介拉群宣传炒作焦虑。
几个例子
1、关山大道中建大公馆
今天早上一个群友私信我：“奥特曼，中建大公馆今年要开了，置业非常拽，中介说新房得找茶水。我还问了中建三局的朋友，也说要茶水”。
我其实特别奇怪，为什么大家买房子不去做调研做分析呢？别人置业几句话就信了？别人中建的人几句不负责的话就信以为真？大公馆最后一期都还没开盘呢，备案价都没出，市场行情都不确定怎么就笃定要去找茶水？比广电都能忽悠。对于这种新盘还没开盘就叫嚣着茶水的，我给出的建议是持币待购，等确定的开盘信息和当时的市场行情再做决定。切不可抱着“害怕错过”的心态去给钱，况且市场行情并不明朗。
去年底中建星光城开盘，某憨憨，花了10多万茶水，结果发现自己手机开盘抢房就正常买到了，根本没有提前锁定房号这类事。也就是说10多万的茶水费就是眼zi，且打官司大概也没啥大用，因为他个憨憨跟别人中介签订的是“购房服务合同”。
这里要特别说一下，花茶水给路边店里的中介到底有没有用？有，前提是这中介确实跟kfs的某些ld有渠道或合作关系且能直接出房号或直接内定。
但是-但是-但是，大多卖茶水的基本都是转了2手3手的关系（每转1手就得加一次价），甚至压根就没啥关系，说白了就是空手套憨憨。表面说是茶水内定，其实就是代抢；收着几万甚至几十万的钱，做的就是手机上几秒钟的事。还有的，压根就是忽悠，连代抢都没有，直接收钱跑路。
3、光谷东中建星光城
好，中建上演帽子戏法。上面说到了直接收钱跑路的班子，中建就有这个案例：有个上海的姐姐拖武汉这边的朋友找了光谷的中介，出了4万cs费买中建星光城，结果那个中介拿钱跑东北去了。去店子里找人退钱，找了个寂寞。
4、二七滨江某神盘
这个案子，金额巨大，涉及40万。为什么叫案子？因为受害者去打官司了。当年，我是非常清楚这个神盘的真实情况的，置业那叫一个跩，茶水那叫一个夸张。我们的受害人是个女士，非常有钱，找了40万的茶水，但是遭遇跟上面中建星光城那个憨憨一样，自己买就买到了·········40万的茶水打水漂。虽然告上了法庭，但是由于合同并未涉及茶水的具体内容和约定而只是一份购房服务合同，合同约定买到这个盘就算完成服务。服务费高达40万······我也是无语了。奥特曼也是感叹，你们有钱人真是好骗。
5、光谷中心城绿地某盘
当年这个盘也是神的不行，毕竟价格倒挂啊，毕竟位置不错啊。之前咨询我这个盘的群友非常多，其实我从来不推荐茶水，奥特曼投资也没找过茶水，我就是不愿意惯着这群人。但是架不住这盘实在是火，我之前给朋友推荐的时候，建议是尽量别碰绿地，买贵一点的瑞安都行，如果非要搞，那确定是真茶水才可以搞。现在什么情况大家也看到了。花了茶水的朋友，短期并没有占到任何便宜，说不定还得面对交房后的大量砸盘客。
例子还有非常多，不一一列举了。
理性分析
在武汉楼市最火爆的2017-2019年，花茶水买房且结果不错的有没有呢？有，很少。白沙洲和光谷中心城屈指可数的几个神盘可能花了茶水还有的赚；二七滨江那个神盘是CEO高价盘中花了茶水还能保本的；泛悦城的天价茶水费要是花了，那估计二手也赚不到什么钱甚至还亏，不过泛悦城后期大批量的退了很多茶水。
在我看来，更多的情况是：茶水要么是白花了，要么是被赤裸裸的骗了，要么加上茶水成本后根本赚不到什么钱。
究其原因，在于武汉不可能再来一波2016年那样的翻倍行情。2018年以后武汉楼市更多的是版块分化和横盘，就算有利好也是局部行情甚至是点状行情。具体武汉楼市的演变分析可以看我之前的文章：2021年度热点总结，看透楼市的真相
所以，寄希望于花茶水来套利的投资客大概率是成为了别人牟利的工具。
无法抗拒的诱惑
为什么茶水对大家有一种无法抗拒的诱惑呢？
其实是一种叫“害怕错过”的心里在作祟。在其他的商业投资诈骗、逼定、逼单、p2p诱导等行为中，“坏人”就是利用大家的这种心里来达到目的。
茶水我在上文已经说的很清楚了，是一种存在短期套利空间的诱导行为。但是你们有没有考虑几个问题：
如果交了茶水，行情一旦转变，你能承受吗？举例：2018年下旬市场由热转冷，居然还有人在交茶水，他们显然是对市场不够敏感。
倒挂真的如中介或某些无良大v说的那么可观吗？加了茶水利润还剩多少？举例：广电光谷家，我看之前一些无良自媒体在抖音上宣传倒挂5000，请问，跟谁比倒挂5000？加了茶水到底倒挂多少？真是感叹现在的自媒体水平之low。
如果加上茶水还这样香，那为什么这群卖茶水的不自己去买呢？举例：说白了，他们拉群、组团、洗粉，卖茶水比那点价格倒挂赚的更多，更稳，更快，更容易。他们就是激起你们内心的焦虑，本来是个凉凉的行情，非要宣传的火爆，让大家害怕错过投机的机会以此来博憨憨。
如何应对首先奥特曼的投资理念是“在不确定性中找确定性”，找确定性强的区域和楼盘。我不会寻求暴击，我更看重确定性、流动性和品牌，不会去找茶水。如果你是个喜欢追求暴击、赌性很大的人。我的观点未必适合你。
从2017年以后，武汉投资买房，目前二手卖出能赚钱的盘非常少，10%可能都没有。在这种大环境下，目前再买房，一定要秉持“宁可错过，不能买错”的理念——如果不是特别好的盘或刚性购房需求，最好不要乱买。
楼市和资本市场有点类似，楼市越是内卷，镰刀越是猖獗，你们身边越是充满了谎言和欺骗。市场的真实情况，楼盘的真实品质需要自己去实地考察，认真分析，多方求证。切不可轻信网络上镰刀的宣传和软文推广。
这场残暴的欢愉，终将以悲剧终结
