也问一个公积金和二手房交易的问题，请了解的朋友帮忙参考

我和父母一家三口，在永清路有一套150P的住房（超5年，当时全款）和一个门面（商业贷款，已经还清），都是在我上学时候买的，但是写的我的名字。现在自己想买房了，但是看得意的帖子得知我现在的情况已经不能用公积金贷款了，商贷利率太高又划不来，不知该如何是好，如下几种情况，请大家帮我分析一哈：

1）把住房赠与给我父母，听说这样可以减免不少税费，但是以后再交易需要缴纳20%的税，我倒是不担心以后会交易，比较这个房子家里人都很喜欢，算是家里的主屋。但是毕竟担心赠与后，以后父母走了，我或者我的子女继承时候会不会出现其他巨额费用？

2）把住房卖给我父母，不知道这样需要交多少手续费用？房子已经过5年了，当年大概是4K一平米，现在二手价格应该在1W5左右；

3）把住房卖掉，说实话，我觉得家里三个人住150P，很浪费，没什么必要。卖掉以后准备用我公积金贷款买个90P一下的两居就够了，再商业贷款多买一个门面。用公积金和我的收入还小房子的钱，用老门面和新门面的租金还新门面的钱。缺点是，家里唯一一套住房卖了，过渡很麻烦。而且也比较激进。再说家里的装修和家具虽然用了10年，但保养很好，也很喜欢，二手房交易出去总觉得划不来（用交易换回的现金买不回原来档次的住宅了）。

4）等谈了朋友，先用朋友的名字买房，再结婚，不知道这种情况下，我的公积金能否拿出来用？

另外想说的是，都说早买房子的赚了钱，我家应该算比较早买商品房的了，其实也没赚。因为只买了一套自住的，而且没有用贷款这个金融杠杆。我比较了一下家里房子这10年来的增值，和黄金10年来的增值其实是差不多的。。。

还请各位帮忙分析一下上述的四种情况，到底哪一种比较好？另外四种情况分别产生的税费和风险是怎样的，多谢了。