（转）神人观察房价八年看透一切

5、商品房是给高收入群体建造的

　　任志强说过，商品房是给富人建造的，而穷人的房子应该是ZF去考虑的事。这句话听上去很刺耳，可能会刺痛低收入阶层和夹心层老百姓的心。但是任志强说的确实没错。商人商人，没有一个商人不希望利益Z大化的，无可厚非，所以商人给房子的定价肯定是只要有人愿意买，那么它就定那个价。我认为我们的商品房之所以卖得那么贵，有两个原因，第一是因为上流社会富得流油，动辄几百万的房子，能一次付清的还真不少。第二是因为商品房的稀缺。说到这可能有人不同意我的观点，会说现在到处都在建房子，会缺房吗？

　　答案是肯定的。大家知道，深圳在十年内人口翻了两番，到2012年，总人口已经达到1400多万。平均每年人口增速100万(2008年以后增速放缓)，而深圳平均每年的新增商品房只有3-4万套。看上去3-4万套相当于每个月都有3000套入市感觉不少了，但实际上这些新增的房源远远赶不上新增的人口。。城中村的拥挤、房租的节节提高就能证明这一点，例如西乡在2007年的时候，两房租不到800元，而同样的房子现在两房都差不多2000元了。

　　再看北京，具体数字我记不清了，北京一直是控制外来人口的，当初规划2010年人口要限制在一个数量，结果到了2010年硬是比当初规划的时候多了整整200万人，假如这200万人都留在北京，每两人组成一个家庭，相当于要消耗掉100万套房源，就等于20年北京的新增商品房。

　　深圳的人口增速放缓了，一定程度上房租不会再向以前那样疯涨，但是无房者的基数却越来越烦庞大。而且年龄也是推动买房的一个动力。假如一个人23岁大学毕业来到深圳，那么26岁时他就得开始考虑买房，28岁的时候买房结婚生子的意愿就越来越强烈。这就说明为什么不管房价高还是低，始终都有人需要买房，只要首付够了就会入市。大家可以看看周围身边的人，比如我们公司，年轻人30岁以下的占75%左右，但这个群体里已经买房的寥寥无几，Z多只占了10%几。还有更多的人随着时间的推移在不久的将来不得不加入买房大军，这就是苦逼的80后。一声叹息！

　　6、楼市和股市的性质不同，股市有涨有跌，楼市易涨难跌

　　其实作为投资来说，楼市和股市本身是没有区别的，应该有大跌或大涨。但是楼市为什么比股市稳很多呢？这是因为楼市有相当一部分是自住客，在市场里不会活跃，这些人无论市场好坏都不会卖房，买了就是为了自住的。再一个楼市属于实体经济，由于楼市不会今天涨明天跌，加上通胀预期和城市化的预期长期存在，所以造成楼市上涨容易，下跌难。大家可以发现，房价下跌一点儿就会很快被上涨所代替。

　　7、公积金贷款上线后，对房价的短期影响和长期影响

　　年底深圳公积金贷款上线必然会给市场在短期内注入一针强心剂。大家千万不要小看富人的公积金，虽然基数不高，但这个群体已经在谋划怎么样才能把公积金Z大化合理利用了。大家知道，公积金如果你不用来买房，是提不出来的，提不出来就意味着你的钱放在里面就等于废纸，过上几年，那账户里的钱也不值钱了。。而对于占深圳人口15%的高收入群体来说，他们的公积金是很可观的。据我身边的观察，有些公司的普通员工，每个月公积金就高达4000元(个人和单位总和)，着就相当于贷款80万不需要花自己一分钱，可以用公积金抵消还贷。这还不算多的，像一些NB的公务员，国企高管，其它好的企业员工的公积金更多。有了这个预期，一旦公积金贷款上线，很多人的购房预算会大副增长。这将会在一定时期内推高深圳当地的房价。

　　所以，如果你公积金多，完全值得再等等。如果公积金不多、甚至没有，但Z近1-2年打算买房，那么公积金贷款上线之前买房是不二选择，避免上线后和去和富人竞争。

　　8、房地产的增速在缓慢下降可能带来的矛盾

　　房地产调控差不多两年了，开发商在2011年拿地的意愿非常低，我很担心房价在两年过后又会飞涨。我觉得真正的调控应该是既降低房价，又提高供给。实际上这两点都没有做到。由于开发商拿地的意愿非常低，这就会造成明年后年开工的楼盘稀缺，而随着时间的推移，加入买房大军的人越来越多，富人阶层越来越富，必然会造成供需再一次紧张而导致商品房再一次飞涨。所以我们只能期待保障房，但是根据历来的经验，这种好事和老百姓总是沾不上边，比如前几年经适房的丑闻，甚至前两天低于市场价20%的长城家园抽签时的电脑显示故障再一次说明天上不会白白给老百姓掉馅饼，再加上今年出了不少安居房楼盘质量事故曝光，以及安居房偏远、面积小的不宜，以及货币超发致使M2增速过快。

　　9、为什么年年都在喊Z后一棒，Z后一棒到底在哪？

　　这个问题的代表人物是牛刀，牛刀在我印象里喊了6年了，每年都强调Z后一棒来了。其实这样的专家，真的不配作为专家，有很多早些年想买房的听了这些专家的谏言，没有买，结果被害得很惨。如果真的是负责任的专家，应该在正确的时间说正确的话，而不是天天说月月说年年说。这样就算说10次对了1次，就能叫成功吗？股市里有Z后一棒，是因为大家都是在投机，没有人真正要抱着股票睡觉。而房市不同，只要房子的需求在，Z后一棒就不存在。任何一次压抑都是后面爆发的铺垫，直到需求彻底丧失。

　　10、房价下跌VS通货膨胀，谁先会发生？

　　我相信房价总有一天会大跌，跌幅会在20%-30%左右。只是这个时间点，没有人能准确把握。但可以肯定的是，一定会发生在城市化尾声。所谓城市化尾声，不是说人口滞涨了、来去深圳的人口平衡了，而是说，呆在深圳的年轻一代都有了自己稳定的房子，并且深圳的人口平衡了，那个时候，新增房源已经是多余的房源，届时房价才会真正开始下跌。这个时间，恐怕还要很久很久。而在这个期间，通胀猛如虎，也许7年后房价下跌了30%，但这7年内房价物价还会跟着M2高速发展。

　　11、月供应该占家庭收入的百分之多少Z合适？

　　很多买房的人这关心这个问题，在我看来，如果你年龄过35岁，工作稳定的话，月供不要超过家庭成员收入的30%。如果年龄25-30岁，工作性质良好的话，月供可以占到家庭收入的40%-45%。因为年轻人随着时间的成长，个人升值潜力也是比较大的。

　　我有个朋友的弟弟，05年来深圳刚参加工作的时候，工资也就2000块出头，06年转正的工资也不过就3000块，女朋友的工资只有2000出头，当时买房的时候还是两成首付，贷款30年月供3000，如果把奖金也算进来，他们的月供几乎占了家庭收入的50%。但是很快，07年收入涨上去后，2010年房贷就全部还清了。所以只要觉得房子买得起，从通胀的角度来看，任何时候买房从长远看都是正确的，这句话没有错。

　　其实，说房价下跌的专家，比如牛刀，容易博取90%的无房族的好感。因为他占据了道德制高点。很多人就以为真的是好人，其实往往真话就是从那些说的比较难听的人嘴里出来的，比如任志强，任志强很多话都是对的。但是他说的话很难被无房族接受。

中国的泡泡就算不是钢泡也是个金属泡，Z起码不是肥皂泡。

纸币印刷，是“肥皂泡”。

掉了几个字，房地产。

看完了，好长

本帖Z后由 难得有晴天 于 2012-8-28 14:47 编辑

说的好极了，英雄所见略同。想想牛刀为什么经常搞出惊天动地的预测，就是博眼球提高知名度。人家的出书，走场子才能赚到钱，说穿了，它就是高房价下的寄生虫。

很有道理~~~精辟

精辟！收藏了。

非常透彻~

你忽略了一个Z关键因素

某些人手上囤了多套，甚至几十套，如果其他的人买了房，他们的房子租给谁

很明显，你是在替dang说话，当然，人民也不指望你替他们说话

顺口一句话就代表人民把我放到对立面去了

你这算是深入贯彻三个代表吗？

不，兄弟，我只是从你的字里行间隐约感觉到的，并没有明显的把你放到人民的对立面去，因为在这里我们谁都没这个分量。

身为领导人，肯定会向你这么计算和预测走势，毕竟政策也是由人定的。

而身为民众，特别是体制外的民营企业，不谈福利保障，只谈收入增加，跑得赢大白菜的涨幅？10年前或许可以跑赢，因为那时候还没有4万亿，4万亿流向市场的作用从今年才开始体验到。大白菜价格两年内翻倍，市场上生活必须品必定全部翻倍，收入翻倍有用？有多少人两年可以翻倍？

再有，您说打工的人涌向了城市，需要到城市买房，我承认您说的是对的。可有多少人进城的人把生活除开一年能结余个十万八万的？结余不了那么多，首付款谁出？

总之，刚需是有，而且很多，但所有的刚需都被膨胀压得抬不起头，买房的还是那些人，而那些人不缺房。

那就出租金呗~..............还是城乡，地域发展不平衡决定的，人群只会往资源集中区域集中...

能上船的都会挤上去的....

金字塔的分级.......造业啊......我们..

嗯，我在上面所说的“生活”，就是把租金也考虑进去了，不租房子那不叫生活，睡大桥下更不叫。

挣来的钱好多都支付租金了，付给了那些手上有多套房的富人，他们攒不了首付，买不了房，而且物价还在不停的涨。。。。

本帖Z后由 BBAXX 于 2012-8-28 17:26 编辑

NoGoing 发表于 2012-8-28 16:36 不，兄弟，我只是从你的字里行间隐约感觉到的，并没有明显的把你放到人民的对立面去，因为在这里我们谁都 ...

说句实话，我不是多军，也不太希望房价这样涨

但我也讨厌部分不谈事实只会扣帽子，为了唱空而唱空的空军

这篇帖子我转过来，我就是觉得分析的比较实际，也许有许多不对的地方，但确实是符合实际情况的

房价的这种情况，只能说明经济模式的一种病态

但是这种病态的经济模式已经和体制Z核心的部分紧紧连接在一起了

这不是一个、二个国家领导人能够改变的

他们也不会想改变这些

至于刚需，我也认为没有那么多，但是盲目的和国外比较也不对

这和传统文化也有关系，自古以来，中国人就对土地和房屋特别的看重

再说到投资方面

今年初的时候，我手里有点钱，想搞点投资，但好好想了一下，真没有地方我可以投资的

股市，我现在还套了十几万在里面，不敢搞

银行，利率低的离谱，靠吃利息只能被通胀越甩越远

保险产品，国内市场完全不成熟，以欺诈为赚钱手段，每天光看经视直播关于理财型保险的报道都能把我吓尿了

黄金，我也买了一些，可我后来发现，根本没法脱手啊，根本不能算有效投资

银行理财产品，买了一段时间，后来利息降了，再加上每一期都得去抢额度，再算上中间的间隔期，其实也不比定期利率高

民间借贷，不敢搞，怕有去无回

分析来分析去，只有买房稍微稳妥一点，一是到目前为止来看，房子的价格波动相对较小，不敢奢望涨多高，但应该可以和通胀持平；二是每个月还有房租收。

我想像我这样的普通人，勉强算是个中产，应该是社会的主流吧

在没有关系，没有路子的情况下，手里又有那么一点闲钱，我估计投资的方向也会和我差不多的

在这个层面，除非我国经济搞俄罗斯那种休克疗法，做翻天覆地变化，当然，还要配合法律层面的变化与改革，这就涉及到打的体制了

不然民间个人资本没有投资方向，Z后大多数还是要走向房地产的

另外，从国家层面来考虑，DZ看重的是什么？是稳定！！！

从08年的历史经验已经知道了

如果房价过快上涨，人民Z多就是骂几句，提几句意见

但如果下跌呢？一个、二个楼盘跌价，是去冲击售楼部

当时甚至也有人去当地ZF之类的地方闹了的

如果是一种普遍现象了，你猜会发生什么事？

这才是国家Z不想看到的

随着十几年的房地产市场发展，人民已经分裂成两部分

一部分是已经购房了，这部分人肯定是不希望房价下跌的

另一部分是没有购房，这部分人是希望房价下跌的

而已经购房了的这部分，绝大多数都是社会中产以上阶级，这些人才是社会的中坚力量

一旦房价缩水，他们资产崩溃，国家经济就会全完了

没有购房的又可以分两类

一是有购房意愿，也有购房实力，但购房压力较大，这部分人是以后即将进入中产阶级序列的

另外的就是降价了也买不起，只要买不起就会骂ZF骂社会的人，这些人说实话，对上层的影响力并不太大

所以无论从哪个角度来看，在国家层面，Z好的办法就是维持稳定，房价不涨，也不跌

至于你说的卖给谁，我是这样想的，从这篇文章中你可以看到详细的数据，深圳一年的新推向市场的房屋和一年新增人群

再回过头说武汉，武汉每年新推房屋也就是5万套左右，但每年光留在武汉就业的大学生有多少，光去年新增大学生就业岗位就有13万个，这些人相对而言都是高收入人群了吧，这些人刚参加工作肯定买不了房，但工作五年到六年之后，基本都会具备买房的能力的，这也是个不小的数目

您也提到了现在CPI的涨幅，这一年多以来，说句实在话，除了房价没涨，还有什么没涨的？

去年这个时候，一碗热干面2块，南湖房价7000多；现在一碗热干面3块，南湖房价还是7000多

其实这已经达到了调控目的了，不是吗？

和您讨论还是比较愉快的，这篇帖子不是我原创的，我只是转帖，不代表我的观点。

但我感觉这个帖子的内容还是比较实在的，不像谢国忠、牛刀之流，咋咋呼呼的喊一些抓人眼球的论调，Z后他们出名了，那些买不起房的人就更买不起了

别的外来人口的刚需我不想说，但是武汉的大学毕业生是绝对的刚需加购房主力，另外的就是本地户籍的成年子女，这两项是购房的主力，至于你说的买房的是已经有多少套房的？但是限购令不知道？你的认知比较片面和极端（估计是交际圈子决定的。），文章里面早就说了房子是造给买得起的人的，温zl都说不提倡居者有其屋。

楼主关于投资那段，写的很中肯....很现实

.....无门无路...你还真不敢随便把钱砸下去....

这就是草民的无助.............看清大格局，大环境很重要......

本帖Z后由 BBAXX 于 2012-8-28 17:21 编辑

NoGoing 发表于 2012-8-28 16:49 嗯，我在上面所说的“生活”，就是把租金也考虑进去了，不租房子那不叫生活，睡大桥下更不叫。挣来的钱 ...

租金这个问题就是市场决定的了

达到一个临界值的情况下自然就不会再上涨了

而租金问题就会把更多的人逼去买房

其实这是一个恶性循环

但是没有办法

造成这个恶性循环的问题的是什么？

城乡发展的不均衡！！！

好的资源集中在大城市，所以但凡有足够能力，或自认为有足够能力的人

必然要走进大城市工作、生活

所以我认为中心城市的房价，无论如何调控，应该还是会比较坚挺的

还是那句话，不敢说涨，但应该不会跌

至于小城市，我觉得有水分

但暴跌也不肯能

就像前面说的，为了稳定

那是我的真实经历

我们国家经济问题太多了

而这些都是体制决定的

体制，只能逐步改良，不会改变

所以就不要指望经济环境有大改变，包括房价