转载：武汉公积金贷款二套房如何认定?

二套房认定规则：以家庭为单位 公积金贷款独立于商业贷款

首先根据武汉市目前的限购政策，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，即以家庭为单位，武汉市的居民手上有房子的包括夫妻双方，外地认在武汉买房子只能买一套房子，拥有武汉市户口的只能买二套房子。也就是说，无论是否有贷款，武汉本地人只要夫妻名下房产总数达两套，就不能再购买第三套房，而外地家庭则只能在武汉买一套房。

那么武汉目前各大银行是如何界定首套房与二套房的了?记者咨询了武汉市合生美景房地产经纪代理有限公司安涛安经理。安经理告诉记者，目前武汉各大银行的商业贷款均是以家庭为单位认房又认贷，认房就是以家庭为单位的购房者名下是否有房产，如果夫妻双方都没有房产，则为首套房，如果夫妻双方任何一方拥有一套房产，则属于二套房，以此类推。认贷，则是看购房者是否有过贷款记录。需要强调的是，公积金的贷款记录也在银行商业贷款的审查之列。也就是说无论是商业贷款还是公积金贷款，只要购房者曾经贷过款，那么再买房都属于二套房。

目前，武汉市公积金贷款同样也是以家庭为单位，但相比商业贷款认房又认贷而言，目前武汉公积金贷款仅认贷。安经理进一步解释道，公积金贷款相对商业贷款是独立的，在通过购买资格审核的前提下，只要夫妻双方都尚未使用过公积金贷款，那么就可以算作首套房，但一旦使用过公积金贷款，无论夫妻双方名下是否还有房产，都属于二套房。

二套房认定案例详解

为了让购房者能更清晰的认知首套房与二套房的认定标准，小编将亿房网友来电情况汇总如下，并进行解答。

亿房网友：我和老公目前名下已经有一套房子，是纯商业贷款，目前还没有还完，再买一套用公积金贷款，可以算做首套吗?

亿问亿答： 您好，只要你和你老公都没有使用过公积金贷款，那么就可以算首套房。

亿房网友：目前我名下有一套房产，贷款已经还完，如果把这一套卖掉再贷款买一套，首付需付几成?

亿问亿答：您好，因为你曾经贷过款，无论您是否卖掉现有的房产，再购房如果使用商业贷款，都会认定为二套房，首付则为6成。如果您尚未使用过公积金贷款，再购房房产时使用公积金贷款，那么则认定为首套房，首付为3成。

亿房网友 ：我的房子当时使用的是公积金贷款，现在想卖掉这套小的换一套大，请问，再买房首付需几成?

亿问亿答：您好，因为你已经使用过公积金贷款，再买房无论名下是否有房产，贷款是否已经还完，使用公积金贷还是商贷都认定为二套房，首付需6成。

亿房网友：目前我名下有两套房产，一套商业贷款还未还完，另外一套将面临拆迁。拆迁后我是否可以买房，如果贷款首付需几成?

亿问亿答：您好，如果您拥有武汉户口，拆迁之后，房产销户完毕则可以再买一套房。再贷款买房，如果使用商业贷款首付为6成，使用公积金贷款首付则为3成。

亿房网友：结婚前，我老公已经买了一套房做婚房，房子在他名下，现在我想以自己的名义再买一套，算第几套，首付多少?

亿问亿答：您好，商业贷款与公积金贷款都是以家庭为单位的，如果使用商业贷款，那么就算二套房，首付6成。如果您老公买房没有使用过公积金贷款，而您买房用公积金贷款的话，则算首套，首付3成。

亿房网友：用我公积金贷款，为小孩买房有什么规定?

您好，如果以小孩名义购房，不能使用您的公积金进行贷款，但您可以与小孩联名购房时申请公积金贷款，房屋共有产权人需出具同意将房屋用作抵押并共同还款的声明书。

亿房网友：我婚后单位分了一套解困房，现在想用公积金购买一套房。请问算二套房吗?我在天津市居住。

武汉公积金中心专家(以下简称专家)：您好，如果您及配偶在武汉地区正常缴纳公积金，但没有使用过公积金贷款买房，则您现在准备购买房屋可以按规定享受公积金贷款首套房政策。

亿房网友：我想用公积金贷款买第一套房，是夫妻两人共同申请公积金贷款，还是一个人申请公积金贷款比较好?

您好，公积金贷款是以家庭(夫妻及未成年子女)为单位申请，即使一方并未缴交公积金，作为借款人配偶对公积金贷款债务承担连带责任。

亿房网友：我的住房公积金有10万余元，准备购房用公积金贷款。武汉市公积金贷款Z高是60万元。我想知道我实际Z高贷款额度是60-10=50万吗?

专家：您好，公积金贷款额度是根据您缴存公积金的时间及每月缴存金额和所购房屋情况综合计算，您可以在购房时请贷款银行工作人员帮您在公积金信息系统中进行可贷金额的试算。

亿房网友：你好!我们夫妻有2套小房子，小孩已经满24岁参加工作满一年。请问现在可以以小孩的名字买一套房子吗?如果以小孩名字买二手房，请问用小孩公积金贷款可以贷房款的几成?我们夫妻的公积金可以一起还贷吗?谢谢了!

专家：您好，能否以您小孩名字买房这个问题，建议您咨询房产部门。如果您小孩首次申请住房公积金贷款购买二手房，所购房屋建成时间在10年(含10年)以内，贷款Z高比例不超过房屋总价的70%;所购房屋建成时间在11-20年(含20年)以内，贷款Z高比例不超过房屋总价的60%;所购房屋建成时间在 21-30年(含30年)以内，贷款Z高比例不超过房屋总价的50%。当然，准确的贷款金额还要结合您小孩的公积金缴交情况(缴存时间及缴存金额)才能Z后确定。您夫妻二人的公积金不能用于偿还以您小孩名义申请的住房公积金贷款。

亿房网友：你好!我现在在武汉已经有一套房子，但是这套房子马上就要卖了，这套房子是用的公积金贷款，我想问哈当我把这套房子卖了之后再次买二手房用孩子的名义买房子可以贷几成?

专家：您好，首套房的公积金贷款结清后，同时您如果与小孩联名购房，方可申请二套房公积金贷款，贷款额度既要符合二套房公积金贷款的规定(首付60%、贷款比例40%)，又要符合二套房公积金贷款条件(需考虑所购房屋建成年限)，同时还要结合您及配偶的公积金缴交情况，方可Z后确定。

亿房网友：我属于武汉市郊区黄陂区，可以提取住房公积金单位交的部分吗，因为我在纠结是否能提取单位交的和我自己交的那部分?

专家：您好，根据《住房公积金管理条例》第三条规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。因此，在符合提取政策的条件下，您可以提取这两部分的金额。

网友猎鹿人刘：购买光谷一小学区房的问题，在洪山区已有一套房，一家户口都在洪山区，现想在关山春晓或太阳城购买一套二手房，已满足小孩入学光谷一小的需要。问1：第二套房能否使用公积金贷款?二手房，公积金没有使用过;问2：作为学区房，有没有什么特别要求，与注意的?随便买套房就能转户口，就可以么?

专家：您好，如果您及配偶没有使用过公积金贷款购房，则您现在购买房屋可享受公积金贷款首套房政策。

问题2，不属于公积金业务范畴，请您向其他职能部门进行咨询。

亿房网友：孩子未成年，我给他买套房子，我是他的监护人，办理手续的时候收的我的二套房的税，公积金我能取出来吗?

专家：您好，您不具有该套房屋的产权，根据《武汉住房公积金提取管理暂行规定》，不能提取您的公积金。

亿房网友：公积金贷款刚放贷还未开始还款，前期约定的是等额本金方式，可是银行办下来的却是等额本息。现想将还款方式改为等额本金，该如何操作?

专家：您好，按公积金当前政策规定，除贷款发放当月和每年元月份公积金贷款利率调整期间不能办理还款方式变更业务外，其他时间允许借款人随时办理公积金贷款等额本金与等额本息两种还款方式的变更。借款人携带本人身份证，到公积金贷款银行的经办网点或者公积金贷款所属中心的业务大厅办理变更还款方式业务。

亿房网友：武汉市买联排别墅可以用公积金贷款么?

专家：您好，如果您所购买的开发项目已在公积金管理中心备案，同时本人符合申请公积金贷款条件的，可以贷款。备案情况可咨询贷款银行或致电公积金服务热线12329。

亿房网友：我在监利县的公积金，也是监利的户口，想到武汉来买房，能用监利的公积金到武汉来贷款买房吗?

您好，公积金采取属地化管理，在监利缴纳住房公积金的职工只能在监利住房公积金管理机构办理贷款，具体问题您需要向监利住房公积金管理部门进行咨询。

亿房网友：老公在婚前购买了一套住房，婚后我用自己的公积金偿还了全部房贷，(房产证在婚前就办理了)我再用公积金买房，属于第一套还是第二套?

专家：您好，您老公婚前所购住房使用的是住房公积金贷款，则您现在以夫妻双方名义共同申请住房公积金贷款，按二套房公积金贷款认定。如果您夫妻二人从未使用住房公积金贷款，您现在买房使用公积金贷款按首套住房认定。