中国兄弟

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买买买

首先，ZF的税收政策是降税负，增税收，不管营改增以后改成什么样，ZF的立意是向着不增加房地产企业负担的方向发展，当然短期内因为政策没有把控好出现问题是可能的，所以要挑大开发商，扛得住短期政策波动的

其次，房地产的账再不好做也做了这么多年了，他们的会计已经久经考验，经得起风浪的

哎 说多了都是泪啊

涨不涨与貌似我没关系！

赋税真不是降，，看吧

2012年1月拉开试点帷幕的营业税改征增值税（下称“营改增”）改革或在6月收官，本月初极可能迎来Z后一批营改增行业的改革方案。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）了解到的情况是，房地产业的营改增方案已经初步确定，很可能在6月初正式公布。Z终的营改增实施时间Z快在第四季度开始执行，不出意外，房地产业营改增后的税率定为11%。

按照国家“十二五”规划的要求，在2015年前，“营改增”将全面覆盖服务业。同时，今年5月18日，国务院批转了国家发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中提到，力争全面完成“营改增”，将剩余的建筑业、房地产业、金融业和生活服务四大领域纳入“营改增”版图。

其中，有关房地产业营改增的方案正在逐步推进。据了解，财政部在2014年成立了税务专项小组，并聘请了毕马威中国担任专项小组的外部咨询机构。澎湃新闻就房地产营业税改增值税的相关问题咨询了毕马威中国税务合伙人翁晔，了解目前房地产业营改增的相关进展情况。

按照翁晔的说法，目前沟通下来房地产业营改增的税率为11%，方案或于6月初公布。

普华永道中天会计师事务所了解到的情况是，由于房地产业与建筑业的高相关性，为保证增值税链条的完整，这两个行业将同时进行营改增。政策草案Z早可能在6月-7月公布，具体实施时间应不晚于2015年年底。

若税负提高可能转嫁购房者

对市场来说，房价是Z为敏感的话题。房地产业营改增箭在弦上，将对哪些人产生影响，是否会影响房价？

翁晔表示，从影响的对象来看，直接包括个人和企业，间接影响到房地产业的相关行业等。但总的来说，从房地产消费走向看，房地产产品Z终消费者绝大多数是个人，其本身就是税负承担者。

据介绍，毕马威协助许多中外大型房企进行营改增财务影响测算时，确实发现在一定条件下营改增对一些房企的利润有负面影响。对房企来说，理论上直接的应对措施之一即提高房价。

在翁晔看来，营改增影响房产企业的收入成本，这是对其产生价格调整的动因。“但是基于我们的经验及许多房企的一贯操作，在房价的定价决策考量中，市场因素要比成本因素更为重要。在消费者对价格极度敏感的今天，房企一味转嫁增值税可能不是出路，房企必须加强内部控制，提高产品性价比。”

土地成本可能无法抵扣

目前，房地产业的营业税税率为5%，营业税改增值税后，税率上升至11%，业内认为，营改增后，对房企来说或是一种考验。

翁晔介绍，理论上，如果Z终政策规定房企的所有支出都可取得进项抵扣，总体税负应该是下降的。“但基于目前我们所知的房地产营改增方案，如果抵扣问题和新老项目衔接问题不能很好解决，Z终税负可能上涨。”

普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军也指出，对于房地产和建筑业来说，由于项目周期相对较长，因此营改增后，跨期项目可能不在少数（即项目开工在营改增之前、结束在营改增之后）。如何处理这些跨期项目，可能需要就此出台特别的过渡政策，明确这些跨期项目的缴税方式、已发生成本的进项处理等。

通俗点说，营业税是按营业额交的,而增值税是减去成本后交的。据毕马威了解，由于土地成本在企业开发成本中占有很大的比重，若土地成本无法进行进项抵扣，可能会对企业的税务产生巨大影响，因此目前房企Z为关注的问题或为土地的取得成本是否可以“视同进项抵扣”。

“就目前所知，由于增值税遵循‘以票抵税’的原则，房地产企业的土地成本由于无法取得增值税专用发票，因此很有可能不可以对这部分成本进行进项抵扣。”翁晔称。

李军也认为，由于土地来源的多样性（如无偿划转、集体合作、股权收购等），很难取得相关税务发票。根据普华永道的测算，假定开发成本占收入的比例为60%，其中40%为土地成本，其余成本全部可以抵扣，在土地成本不能抵扣的情况下，Z终税负在7%左右。

地产企业强者更强

翁晔认为，一旦营改增全面推行，操作特别规范、管控能力特别强、合作伙伴有规模有资质的企业将能在这个过程中降低税率从而降低成本，脱颖而出。不具备相关条件的企业税负则可能增加。营改增或许将成为房企的一道分水岭乃至生死线，行业将持续走向“强者恒强”的局面。

房地产业为何被放到了Z后一批施行？翁晔对此的看法是，房地产业关联度高、带动性强、涉及面广，具有复杂性和多样性特点，增值税改革的难度较前期已进入增值税范围的行业要大得多。

在一些专家学者看来，剩余未进入营改增的行业或将共同推进。上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建表示，因为现在有关营改增的方案还没有Z终公布，因此具体情况尚不明确；但其个人认为，由于剩余未进入营改增的行业关联度较大，特别像房地产业，既涉及到建筑也涉及到银行贷款等方面，因此在营改增的政策制定上会出一揽子方案，而不会分行业逐步推出，不然会对上下游业务链条的抵扣造成一定压力。

零利率是迟早的事情，发达国家零利率很久了，我现在已经没有提前还款的计划了

今年房贷利率调整了三次，招行真心不错

有ZF托市，估计要房价下降，难啊。