【楼市达人秀第四季no.5】谈谈我2015-2016折腾买房投资的不归路

然后呢

二。购房初心

本来我在2015年并没有置业计划，将买房提到日程计划上并执行完全属于阴差阳错。

起因是今年五月和同事于华农深造时，闲聊之下，他告诉我们，他刚刚入手一套理工大附近的小户型，40多平方精装修，折后11500元一平。他感觉非常不错，让我们也去看看。

于是趁着中午休息之时，我们一行三人就直奔2015年看的第一个楼盘——泓悦府。

中午时狮子上到石牌岭那边还不算拥堵，于是很早就到了那边。

同事的置业顾问热情的接待了我们，在她的带领下我们参观了40平小公寓的样板间。

老实说，Z开始对泓悦府并无多大兴趣。交通不好也不坏，如果雄楚那边一堵，出行也是大问题。

况且，泓悦府小户型居住条件不算好，两梯n户的户型，太吵。

于是我抱着看热闹的心情听着另外两个同事和泓悦府销售进行沟通。突然，他们之间的对话突然让我的想法出现了一丝变化。

泓悦府的销售用了一个很特殊的方式成功“勾引”另外一个同事买房。

话题讨论焦点是“公积金”和“出租”。

泓悦府小户型总价大概48万左右，首付三成是15万，贷款33万，纯公积金三十年每个月大概还1400元左右，而同事的公积金正好覆盖，并且泓悦府小户型地处理工大附近，十分好出租，每个月可得2000左右租金。就相当于每个月都能把公积金套出来用！

那个同事一听，马上行动了，当即拍板定了一套。

虽然我没有在泓悦府买房，但是以前从没有过的“公积金”＋“出租”的投资模式在我脑袋里挥之不去，让我重新动起了心思。

楼主继续发帖啊

继续~ 有相同的想法~~

刚好16年也有想法，想听下LZ建议

三.卖房

有了买房投资这个念头之后，第一时间就是想到公积金以及公积金余额的提取。

回家和老婆商量之后，Z开始打算的是通过将公积金余额取现之后当做首付，然后再去买房。

研究之下，发现这个方式不仅很麻烦，而且有风险。因为不太确定取现余额以后，公积金的使用会不会变得困难。所以权衡之下，我们放弃了这个方式。

于是Z关键的问题来了，没有首付怎么办。经过和家人的商量和沟通，我们决定将黄浦大街罗家庄的一套69平的老房子处理掉当做首付。

卖掉这套老房子还是下了很大决心的，首先，这是我成长的回忆，有感情。第二，家人说，老房子楼下的地铁很快就要通车，卖掉会不会影响到今后的价值。第三，万一遇到拆迁怎么办？

这几点我依次和家人分析，首先老房子的租金很少（当时在1500左右）。并且因为感情的因素，空置7年从未出租，即便地铁通了，就保证一定会去出租它吗？Z后，我分析就算那块会拆迁，也不是五年之间会发生的事——因为那地方老房子密集，地盘又小，非大开发商根本负担不起。等到拆迁那个时候，说不定我们买的楼要比拆迁的收益要高的多呢。

工作做完，下定决心，就是一个“卖”！当时老房子成交价在9000左右，我挂了62万。

没过一周，就有一个二七拆迁户通过中介联系我，他愿意出58万，现金全款。

几经拉锯，他Z多出到59万全款。而我老娘非要60。我考虑了一会，感觉我现在重点不能在一点点差额上面拖时间了，当断还是得断。

我又出面做老娘工作，下定决心59万现金——“卖”

又更新了，但是在审核发不了。我也不知道为什么

四.看房以及烦恼

刚过六月份，59万现金就拿到了手上。第一次有这么多钱拿在手上，那种感觉真的不是一般的好。

本来想着可以慢慢看房，慢慢选房，看中了再买。

谁知道，突生变故。一套拆迁写在我名下的房子即将网签，可能在8月份就会发生。

由于我和老婆名下有婚房，一旦网签下来意味着我们的公积金将会被锁死，不能使用。如果不能快点买房，那么就意味着公积金买房计划完全泡汤不说，还白卖一套房子。

这还了得？！当时的心情就如同被太阳灼烧了一样，心急火燎的。心里面只有六个大字看看看，买买买。

对于自住的房子，大概还有一点研究，但是对于投资的房子，除了对地段有要求之外，真的是一无所知。

Z开始我把投资目标定在了武昌，并且当时的想法十分单纯59万现金，加上60万公积金。买个120万之内的房子，不用还贷，轻松加愉快。

于是我就是按照当时的想法去选房找房的。

不得不说，真的是经验不足。首先去看的是中南国际城的尾盘。

由于自己的二逼，干搞错了国际城b座和国际城。（当然国际城b座据说也没120万左右的房子）。

直接去了国际城的售楼部去了才知道这尼玛哪是售楼部啊，在中建的一楼就只有一张桌子。一问销售才知道，原来就只剩下两套90平房子了一个在22楼一个在34楼。

并且我们特么的根本就看不懂户型图。。拉着老婆去看实体房后（连样板间都没了），然后立即找销售算了一下总价，大概116万。

然后我们啥也没问，差一点秒下定了。

后来我想不过，又重新上楼看了看。我的妈呀，幸亏上去看了一下。

第一次去的时候是下午五点，还有光线，第二次上去是六点多，整个房间除了阳台都是黑的。

厨房厕所全部是暗房。

虽然我不懂户型图，但是这种采光，想必也不好租吧。。。

于是礼貌的和销售说再考虑下，就拉着老婆走了。

因为你是新人，放心审核过了就会放粗来的，当然前提必须不违规啦

火钳留名，楼主等你更新啊～加油～～

中国公积金政策就是拿穷人的钱补贴富人

接下来看的盘是丽岛2046。

本来想到百瑞景看看的，但是那天正好看到了车站上2046 90万买小复式的广告，顿时觉得，诶，复式诶，不错哦。

于是我们直接去了2046。2046在雄楚大道的新公安厅旁边。虽然现在还有些堵车，一旦门口brt开通，加上门口的车站，无论去光谷还是武昌都挺方便的。

更何况2046的绿化环境确实不错，是一个闹中取静的小区。均价在11500，价格比起百瑞景一平要便宜1000左右，性价比颇高，

户型上面选择也比较多，从30多平的一房到110多平的小三房都不错。

但是我是为啥而来的为复式！于是我拒绝了其他户型的选择权，把所有目光集中在了90平复式上。

不得不说从赠送面积还有性价比上，2046这个复式楼真心不错。90平送10多平的一间房，加起来就是100平左右的两室两厅两卫。楼上卧室，楼下会客吃饭，功能区分。

价格也良心，几个特价房折合下来不到10000元一平。

当然，它也不是完全没缺点Z大的也是Z为致命的缺点就是它的复式不仅临街而且离高架桥及其引桥不到20米，居住环境想必不会太好。

但是一来我是投资出租，二来我比较喜欢复式这种户型，并没有特别在意。

90多万价格不贵，但是本着想把120万这个目标用的淋漓尽致，我把目光放到了2046小复式的样板间里。

名牌卫浴和装修风格，我都很满意。除开家具我不要之外算下价格，大概110万，虽然不够120的目标，但是感觉差不多可以了。当即就下了20000元定金。

在交定之前。由于担心8月份的网签影响问题，我一再强调了贷款办理速度的重要性。

销售顾问也一再承诺，一定对我开绿灯加急办理。

谁知道，等了三天，销售顾问给我推荐了一个建行的贷款顾问，我们坐下来约谈。

这个建行顾问在业务方面极其极其不专业，一问几不知不说，由于7.1号公积金有可能会有新政策调整，她以不清楚新政为由，拒绝提前为我办理贷款，只能等到7.1号新政之后才能办！

当时已经是6月20号左右，离7.1还有十天，我当时急的不行了，就问顾问怎么办。

顾问在协商之下，表示我大可以等到7.1号办理贷款，她保证贷款不会耽误我的时间。

尼玛我轻信了她，决定等待。等到了7.1号到来，我交了所有材料，然后安心等待贷款的好消息传来。

结果等了三天，我得到了一个噩耗它的样板间没有在房地局备案，无法销售。并且要备案得花1个月时间！！！

这尼玛，我果断不干，要求退定。2046Z开始不愿意，Z后扯了好久好久的皮才把定金退还回来。

至此，2046购买计划终告失败，我也耽误了两个多星期时间，此时离8月份不到一个月时间了。

你同事啊？

五.迫在眉睫的买房之救我于水火的百瑞景

离拆迁房网签的日子越来越近了，我的心也越来越焦躁。我甚至都对公积金买房不抱有太大希望了。

这个档口，正好老婆的闺蜜一家有想买百瑞景的倾向，邀约老婆陪同一起去看房。我本来不太想去，但是本着死马当活马医的想法，去探探盘看看环境也好。

于是我们约着一个周末就去了。去的时候百瑞景在热卖第六期，第五期和第四期也还有一点尾巴。

以地理位置来看，百瑞景真不错。周围学校，医院配套齐全，周围商业街也十分成熟，人文环境浓郁。另外，听销售顾问讲，前头武锅拆迁，拆迁后将由武商投资修建武昌Z大的摩尔城，修好后会重新带动整个中南片的商业氛围。

对于销售这个说法我深以为然，中南商圈一二十年前是能和武广商圈分庭抗礼的存在。

但是近十年，中南商圈落后太多。不说远的高大上武广国广，在武昌，中南商圈也和街道口商圈和鲁巷商圈距离在拉大。再加上高大上的汉街商圈，中南商圈的存在感显得越发孱弱。

并非中南片居民消费能力不强，恰恰相反，中南片消费能力极强。中南商圈的房租价格是少数能和汉口内环核心区刚正面的地区一个。

这里所缺少的，就是这样一个全新的商业旗舰巨无霸，来改善这里老旧的商业思维观念

不认识啊，学习下经验

围观

写得好，楼主快更

都准备买房了啊 ！！好厉害

接上文。

所以我对百瑞景的潜力还是非常非常看好的。

但是7月份的时候百瑞景户型所剩不多。基本上只有90左右的复式楼和90左右的小户型，再就是150平楼层不好的大户型。

90平的复式价格Z低，均价在11000多，算下来总价大概103-105万左右。但是该户型非常非常的不好，不好的地方有几点：第一楼下的厕所特别小，小到只能立足。第二，楼上面积大楼下面积小，比例非常不协调。第三，这是一个非常规复式，我把它叫做跃层复式---因为他的设计近乎是“Z”字形的，意思就是说你家复式的二楼的楼下是隔壁家的一楼，你家的一楼楼上是隔壁家的二楼。

这样的设计，住家起来是非常残忍的，因为你随时会被邻居不良的生活习惯弄的无法安然入睡。

但是从投资的角度上来说，这个户型其实也有他可取之处---在门口之中隔断一个门可以楼下楼上各住一户人，楼上楼下都可以做到一室一厅一卫。楼上租金比楼下租金稍微高点就行，感觉应该很快能够租出去。还有就是，这个户型在百瑞景里，实在是太便宜太便宜了。

题外话一句，就在20天前，我又重返百瑞景，发现这个户型还有，而且还有楼层可以选，而且价格没有变化。有投资意愿的朋友真心可以考虑这里，因为据说六期开盘的110-160大户开盘价就是17000-18000，而这里还只有11000多，必须是黄金增值点。（这一段重返百瑞景是后话了，以后会提到）。

我没考虑这个复式的原因，主要是它太“便宜”了。说它便宜并不是为了装逼，而是100万挂零的价格让我没有办法将公积金价值Z大化，浪费实在太多，并且我很有可能只有一次用公积金的机会了。

5-6期小户型的90平，价格稍微高一点。四、五期交房早点，但是公摊要大些，六期交房晚很多，但是公摊要小。价格方面倒是差的不多，几乎都在110万上下几万间浮动。并且四期已经没有楼层了，只剩下1.2和顶楼可以选。

老婆的闺蜜很快就定了一套五期的28楼的90平，总价下来大概是115万。我和老婆都有点心动，但是因为公积金的问题犹豫不决。

于是百瑞景的销售顾问帮我们请来了工商银行的贷款专员帮我们解决疑难问题----这个贷款专员比起2046的那位来说，业务水平完全是天上和地下。几句话就消除了我们的顾虑：她说公积金是否能审批下来，取决于房查，只要房查够快，能迅速通过，很快就能审批下来。

然后我继续问她，如果房查通过了，贷款还没有到手，网签又签了，那该怎么办。

她回答，只要房查通过了，即便你网签也不会二次审查了。她接着说道，如果找关系，一周之内就可以保证房查的完成。

BINGO，对我来说这是一个天大的好消息。

驻扎百瑞景这个银行专员用她熟练的业务水平，拯救我于水火之中，于是我马上又生龙活虎起来，打算考虑百瑞景的房子了。

谁知道百瑞景销售顾问的不经意的一句话，又将我对公积金运用的思路推到了一个新的高度。