有贴说目前买房的投资者是博傻，本帖仅仅讨论买房投资者的预期收益率与购房成本。投资者认为有一定的回报率方会投资，看空者认为房价会跌故不愿意投资。
相关名词解释：不是写论文或报告，所以用词不那么准确
预期收益率：10-15%/年（不代表本人看法），测算时间为2年
利息损失：指如不买房，本金购买银行理财（按年化5%计算）应得的收益，应当计入购房成本内。
支出本息：贷款购房每年应还本息金额，20年等额本息计算。单独列出还款本金的利息损失与购房付出的利息成本。因毕竟不是专业报告，故此处粗略计算。
参考样本：2017年9月 后湖融创100平，新房购买价16500元/平＋3500元/平装修款=20000元，装修金额不准确，主要是凑整数方便计算。
目前武汉房市状况：新房和二手房的价格倒挂，二手房价格是的市场价格，新房价格被行政手段压制。根据地段不同，新房和二手房价格差一半在4K-10K之间。后湖融创16500的新房价格，附近5年内次新二手房20000左右。（ 越秀、富强天和园等）
1、全款购房200万两年可能达到40-60万的预期毛收益，减去利息损失20万（10万×2年=20万），预期净收益在20万-40万之间，年投资回报率5%到10%。
2、贷款购房两年可能达到40-60万的预期毛收益，首付＋装修100万元。以贷款20年，等额本息方式还款计算。利息损失10万（5万×2年），减去支出本金84000元利息损失4200（3500元/月×24×5%=4200元），减去利息支出15万（取6200元作为利息平均数），预期净收益14万-34万之间，年投资回报率7%-17%之间。
新房一般自预售到交房办证需要1.5-2年左右。实际还贷款期限比1.5-2年要短（本人之前操作过，交首付到还贷款中间间隔14个月，贷款刚批复就交房了，当然那是15年年底的时候）。此外，5成以上首付预期收益未计算，组合贷套取公积金收益未计算。
本帖只作为一个直观的计算，不代表本人看涨或看跌。发帖目的是为了测算投资者在预期涨幅内的收益。欢迎大家多讨论。
