一个城市的底色，往往不在于城市扩张脚步有多快，而是，在向外不断扩张，高速发展的过程中，并没有忘记老城的改造。
9月9日，武汉市自然资源和规划局完成《武汉市疫后重振规划（三年行动规划）》，该《规划》用了近半年的时间精心编制，从医疗卫生、应急防灾、健康城市、社区建设、经济重振这5个专项出发，三年内落实一批惠民工程，形成了“6”个三年行动计划。
其中就包括，将在3年内完成465个老旧社区改造。
在过去，我们一直沉醉于各种城市大规划和新建的住宅商业等项目，却从未关注，我们城市中。这些Z早一批的房子，他们的未来会何去何从，又会迎来哪些变化？今天我们就来聊聊这个话题。
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在过去一些年，老武汉人Z关心的城市变化，莫过于哪里哪里要拆迁了，拆迁户成为全城瞩目并羡慕的那一部分人。
毕竟老旧小区或者是私房住不下去了，大家都期待能改善住进现代化的小区式的房子里。
从2013年至2018年，可谓是武汉大拆大建Z热烈的时候，爆发了武汉大量的拆迁户，也是武汉楼市发展Z迅猛的时候。
这一阶段，也就是人们所说的“棚改”
然而，棚改的节奏，从2018年的年中，国开行收回棚改的审批权开始，已经逐渐放缓了脚步。
从这一组数据，2019年各省市的棚改目标均做出了巨大的调整。
其中北京从2.36万套下调至1.15万套；山西将从12.52万套下调至3.26万套；天津从2万套，调整到0.65万套
来源：21世纪经济报道
另一组数据，老旧小区改造量大面广，目前全国需改造的老旧小区约17万个，建筑面积约 40 亿平方米，远超棚改的面积。
武汉方面，2016-2018年，三年武汉已完成棚户区改造17.4万户，根据市政府工作报告，2020年武汉将新开工3.5万套棚户区改造，建成2.5万套。
今年的3月初，住建部公布了全国棚改激励名单，武汉赫然在列。
但从数量上来看，武汉的年棚改数量也相应在调整有所减少。
不得不承认，当前武汉轰轰烈烈大拆迁的年份已经过去了。
城市的飞速发展，土地价格的上涨，直接带来拆迁成本的上涨，并且老旧小区的容积率过高，对于开发商而言，一旦楼层超过8层后，整体的利润空间都将受到很大影响。
所以很现实的问题是，那些高密度的老破小，因为容积率太高，楼层太高，很可能都会拆不起，而当前老旧小区进行改造，可能是这些老破旧小区的唯一出路。
02
目前武汉发生旧改的小区，往往都是位于老城区，特别是一些密度比较大的老破小。比如我所住的小区，98年的房子，至今22年的房龄，已经开始了老破小的改造。
对我来说，其实这属于典型的“锦上添花”的行为，既然拆迁无望，能改造肯定是Z好的，
棚改属于大拆大建，旧改属于小修小补。那么旧改又是改哪里呢？
通过文件的描述来进一步理解旧改：
重点改造建设小区水电气路及光纤、外立面及内部粉刷、防盗网等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。
这正是当前很多老破小区的痛点，设施陈旧，水电安全隐患、无电梯、无停车位、无公共空间等，也是阻碍升值空间的Z大问题。
目前，旧改的资金来源于政府，但据我所知，如果是涉及到加装电梯、加装天然气管道等费用，是需要小区业主出一部分的，整体的沟通成本和难度还是挺大的。
比如安装电梯，按照物权法相关规定，旧楼加装电梯应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总户数2/3以上的业主同意，才能按照相关规定或计划施工，而这里面隐藏着的，其实就是低楼层的居民和高楼层居民之间展开的利益博弈。
而对于部分容积率特别高的小区，也基本无公共空间用来打造绿化、景观或其他亮点。固有的条件决定了部分老破小只能局限在外立面、水电天然气管线、防盗网的改造上，只能适当改善居住条件。
当然，改造是分层次的。
一般老旧社区，推进系统性改造和局部整治；
重点推动汉口原租界区片、江汉路片、汉正老街片、武昌古城片等重点地区老旧社区高标准改造提升；
绿中村改造与生态亮点区块建设相结合，推进11个绿中村社区改造活化，引进植入文旅、文创、科创等新兴产业。
可以看到，对部分有条件可以进行大动作改造的小区中，除了简单的刷刷墙、种种草，还适当进行了整体面貌的改造。
比如武昌都府堤状元楼小区，房子是上世纪六十年代的老房子，原本墙砖剥落，地面开裂。改造后，小区与周边的红巷旅游风格相统一，透着古色古香的文化底蕴。
玫瑰西园小区，因其住户多为老国企职工，此次改造将凸显老汉阳的百年工业风。
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那么，旧改对于身处其中的普通人而言，又有些什么样的影响呢？
对于旧改所完成的小区，或多或少都会带来生活体验上的改善，部分老破小带来一定程度上的房产升值。毕竟，小区看起来更整齐了，环境更好了，卖相好了，自然价格也上去了。
但一个必须面对的事实是，相比次新二手房，老破小在二手房市场上确实已不占优势了，总价明显偏低。
要知道，随着房地产市场发展成熟和人们对住房要求的提升，当前新建的住宅产品，除了注重品质外，更注重软性配套服务的多样性，比如小区绿化景观、儿童游乐场、老年活动中心、健身器材、甚至图书馆、阅览室、休闲会所，再到物业的服务，已经做到越来越细致和人性化。
这是老旧小区所无法比拟的，也是在房价上被拉开差距的重要原因。
老破小的房子增值空间已经受到了极大的阻碍，房子折旧，包括物质折旧和精神折旧，远大于长期持有的损耗。
比如万科汉口传奇附近的老旧小区，二手房显示均价在1.2万/平左右，而周边次新房多在2.2万/平以上，差距足足有1万/平以上。
而这种差距，以后也只会越来越大，并且逐渐体现在二手房交易市场上。
因此，对于那些仍自住的业主，想用老破小买卖来换取同等区位的楼盘，几乎是不可能的事；
如果是纯投资持有的，如果不是好的学区房，建议这种老破小可以适时出手。
【后记】
老旧小区的衰败，已经是个不可回避的话题。
整体来讲，旧改是一件好事，市中心的区域，老破小区依然占据有一定比例。我们的城市在一直支持棚改的同时，依然不忘做一些修修补补的缝合工作，让整个城市老城更新更加完善。从社区的外部形象，渗入到社区的内部居住氛围，甚至是关注房子的同时，更加关注居民的居住体验，而这些细微空间的改造，则会让这座城市更具魅力。
不管对我们所在的老破小房价是否有推动作用，值得肯定的是，我们的城市，正在一点点的变好。
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