生活杂谈

武汉旧改大规模来了,老破小房子迎来转机了么?

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一个城市的底色,往往不在于城市扩张脚步有多快,而是,在向外不断扩张,高速发展的过程中,并没有忘记老城的改造。

9月9日,武汉市自然资源和规划局完成《武汉市疫后重振规划(三年行动规划)》,该《规划》用了近半年的时间精心编制,从医疗卫生、应急防灾、健康城市、社区建设、经济重振这5个专项出发,三年内落实一批惠民工程,形成了“6”个三年行动计划。

其中就包括,将在3年内完成465个老旧社区改造。

在过去,我们一直沉醉于各种城市大规划和新建的住宅商业等项目,却从未关注,我们城市中。这些最早一批的房子,他们的未来会何去何从,又会迎来哪些变化?今天我们就来聊聊这个话题。

01

在过去一些年,老武汉人最关心的城市变化,莫过于哪里哪里要拆迁了,拆迁户成为全城瞩目并羡慕的那一部分人。

毕竟老旧小区或者是私房住不下去了,大家都期待能改善住进现代化的小区式的房子里。

从2013年至2018年,可谓是武汉大拆大建最热烈的时候,爆发了武汉大量的拆迁户,也是武汉楼市发展最迅猛的时候。

这一阶段,也就是人们所说的“棚改”

然而,棚改的节奏,从2018年的年中,国开行收回棚改的审批权开始,已经逐渐放缓了脚步。

从这一组数据,2019年各省市的棚改目标均做出了巨大的调整。

其中北京从2.36万套下调至1.15万套;山西将从12.52万套下调至3.26万套;天津从2万套,调整到0.65万套

来源:21世纪经济报道

另一组数据,老旧小区改造量大面广,目前全国需改造的老旧小区约17万个,建筑面积约 40 亿平方米,远超棚改的面积。

武汉方面,2016-2018年,三年武汉已完成棚户区改造17.4万户,根据市政府工作报告,2020年武汉将新开工3.5万套棚户区改造,建成2.5万套

今年的3月初,住建部公布了全国棚改激励名单,武汉赫然在列。

但从数量上来看,武汉的年棚改数量也相应在调整有所减少。

不得不承认,当前武汉轰轰烈烈大拆迁的年份已经过去了

城市的飞速发展,土地价格的上涨,直接带来拆迁成本的上涨,并且老旧小区的容积率过高,对于开发商而言,一旦楼层超过8层后,整体的利润空间都将受到很大影响

所以很现实的问题是,那些高密度的老破小,因为容积率太高,楼层太高,很可能都会拆不起,而当前老旧小区进行改造,可能是这些老破旧小区的唯一出路

02

目前武汉发生旧改的小区,往往都是位于老城区,特别是一些密度比较大的老破小。比如我所住的小区,98年的房子,至今22年的房龄,已经开始了老破小的改造。

对我来说,其实这属于典型的“锦上添花”的行为,既然拆迁无望,能改造肯定是最好的,

棚改属于大拆大建,旧改属于小修小补。那么旧改又是改哪里呢?

通过文件的描述来进一步理解旧改:

重点改造建设小区水电气路及光纤、外立面及内部粉刷、防盗网等配套设施,有条件的可加装电梯,配建停车设施。

这正是当前很多老破小区的痛点,设施陈旧,水电安全隐患、无电梯、无停车位、无公共空间等,也是阻碍升值空间的最大问题

目前,旧改的资金来源于政府,但据我所知,如果是涉及到加装电梯、加装天然气管道等费用,是需要小区业主出一部分的,整体的沟通成本和难度还是挺大的。

比如安装电梯,按照物权法相关规定,旧楼加装电梯应当经本单元或者本幢房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主,且占总户数2/3以上的业主同意,才能按照相关规定或计划施工,而这里面隐藏着的,其实就是低楼层的居民和高楼层居民之间展开的利益博弈。

而对于部分容积率特别高的小区,也基本无公共空间用来打造绿化、景观或其他亮点。固有的条件决定了部分老破小只能局限在外立面、水电天然气管线、防盗网的改造上,只能适当改善居住条件。

当然,改造是分层次的

一般老旧社区,推进系统性改造和局部整治;

重点推动汉口原租界区片、江汉路片、汉正老街片、武昌古城片等重点地区老旧社区高标准改造提升;

绿中村改造与生态亮点区块建设相结合,推进11个绿中村社区改造活化,引进植入文旅、文创、科创等新兴产业。

可以看到,对部分有条件可以进行大动作改造的小区中,除了简单的刷刷墙、种种草,还适当进行了整体面貌的改造。

比如武昌都府堤状元楼小区房子是上世纪六十年代的老房子,原本墙砖剥落,地面开裂。改造后,小区与周边的红巷旅游风格相统一,透着古色古香的文化底蕴。

改造后的武昌都府堤状元楼小区

玫瑰西园小区,因其住户多为老国企职工,此次改造将凸显老汉阳的百年工业风。

03

那么,旧改对于身处其中的普通人而言,又有些什么样的影响呢?

对于旧改所完成的小区,或多或少都会带来生活体验上的改善,部分老破小带来一定程度上的房产升值。毕竟,小区看起来更整齐了,环境更好了,卖相好了,自然价格也上去了。

但一个必须面对的事实是,相比次新二手房,老破小在二手房市场上确实已不占优势了,总价明显偏低

要知道,随着房地产市场发展成熟和人们对住房要求的提升,当前新建的住宅产品,除了注重品质外,更注重软性配套服务的多样性,比如小区绿化景观、儿童游乐场、老年活动中心、健身器材、甚至图书馆、阅览室、休闲会所,再到物业的服务,已经做到越来越细致和人性化。

这是老旧小区所无法比拟的,也是在房价上被拉开差距的重要原因

老破小的房子增值空间已经受到了极大的阻碍,房子折旧,包括物质折旧和精神折旧,远大于长期持有的损耗。

比如万科汉口传奇附近的老旧小区,二手房显示均价在1.2万/平左右,而周边次新房多在2.2万/平以上,差距足足有1万/平以上

而这种差距,以后也只会越来越大,并且逐渐体现在二手房交易市场上。

因此,对于那些仍自住的业主,想用老破小买卖来换取同等区位的楼盘,几乎是不可能的事;

如果是纯投资持有的,如果不是好的学区房,建议这种老破小可以适时出手。

【后记】

老旧小区的衰败,已经是个不可回避的话题。

整体来讲,旧改是一件好事,市中心的区域,老破小区依然占据有一定比例。我们的城市在一直支持棚改的同时,依然不忘做一些修修补补的缝合工作,让整个城市老城更新更加完善。从社区的外部形象,渗入到社区的内部居住氛围,甚至是关注房子的同时,更加关注居民的居住体验,而这些细微空间的改造,则会让这座城市更具魅力

不管对我们所在的老破小房价是否有推动作用,值得肯定的是,我们的城市,正在一点点的变好


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山水人家装饰客服 家居认证商家客服

大江大河大武汉,值得肯定的是,武汉现在也很好啊

Davidoff 超级意粉

不患寡而患不均,有些地方改造得很好,有些地方改造得很马虎,怀疑有人浑水摸鱼

得意小萌货 为人民服务

武汉感jio要越发展越好了啊 对不

馒头夹心 初中一年级

改造的烦人,路挖了雨一下,全是泥巴,完全不好走,而且都不知道他们质量怎么样,还不是会被包工头一层层扣

游泳爱好 高中一年级

还是降价拆吧,改是浪费钱.

anyway是我 大学四年级

有些地方就是把外墙粉刷了,别的还是跟以前一样,里面都是破破烂烂的,典型的形式主义。

流氓小兔兔 大学二年级

改个屁。天天挖地埋管子。严重影响生活。家里水压低,洗手台水龙头热水都进不来,马桶冲不下去,因为水少了。挖到地上又不能走,泥巴是小事。每天弯一圈走。改了些么事,没觉得,就看到在埋管子

金贵若玺 超级意粉

菁华尘梦 高中三年级

越改越差,不改还好些,搞的小区成了乡下样的,只管挖不管埋,到处都是挖开的黄泥巴路,放着一两个月了都没人管了,楼道里面也被挖的都是洞,就放个木板子

鱼歪歪 初中三年级

江汉三路那里不要改了,快拆了吧,又脏又臭的。改了也跟步行街不搭。

一桶江湖 硕士二年级

对于容积率低、楼层不高(6层以下)的中心区域,开发商能有利润的区域,还是应该以拆迁为主!毕竟,旧城改造花钱多、效果有限,经济效率确实不能跟拆迁比。

一桶江湖 硕士二年级

好在武汉仍然在全国棚改激励名单中,今年还有3.5万套棚改指标。如果**再争取一下,今年仍然可以至少完全大几万套的拆迁改造

在路上的老哇牛 小学六年级

搭建的怎么处理?前两天通知我们说要拆!有补偿吗?

大李00000 初中二年级
在路上的老哇牛发表于 2020-09-19 20:04 搭建的怎么处理?前两天通知我们说要拆!有补偿吗?

我还想偷偷搭建呢?

薰衣草天使333 硕士三年级

不改造怎么把国家的钱圈出来呢?

迷迭香412 硕士三年级

不拆迁老房子哪有春天?

踮脚的机车 初中二年级

青山这边哈是些矮房子 有没有争取到棚改的名额也不晓得

azn 初中一年级

浪费钱,****已经搞过一次了!旧改最主要还是环境友好,居住友好!铸铁老水管已到非换不可的时候,油烟直排改管道是环保要求。容积率奇高无停车娱乐空间的小区应拆迁几栋,不搞大拆可小拆么,增加幸福感。30年以上板搭结构果断拆。不具备电梯安装和消防条件的果断拆。

angel87822 初中一年级

呵呵,说的好听,这种房子只改外观,里面都还是老破小。改了跟没改一样。再过十年还是一样不行!而且老破小改造工期又长,又是**工程,那些施工的人做工拖拖拉拉,严重影响居民的正常生活。

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