你对事情的认知，就是你在这件事上的核心竞争力
首先说两个概念：事实判断和价值评价。奥特曼是55身这是事实判断，奥特曼很帅这是价值评价。事实判断是对事物的客观描述，而价值评价则充满了主观的喜好甚至偏见。
上月有位xxx壹号的朋友问我，为什么这好的地段，这么好的房子，这么好的湖景就是卖不上价格呢？楼下就是花园道，网红小资格调拉满；不远就是雪松路，美食混着烟火气那叫爽快；青年路辉煌7公里，建设大道金融一条街，要逼格有逼格，要情怀有情怀·········怎么看都是无敌的存在。
无敌吗？这是典型的主观滤镜，这个总价的房产，却没有强学区加持，周围老旧小区不少，拆迁困难，加上地段颠覆、高净值人群流失，自然只能吸引到非常少量的既有情怀又多金的买家。这类是典型的享受消费类高端自住产品，但是是比较差的投资品。（关于地段颠覆，见我的关于二七滨江板块分析一文，后期也会重点讨论为什么武汉的地段是动态变化的）
这位朋友犯了一个房产投资中Z大的忌讳：以自己对某个版块和楼盘的价值评价来衡量潜在二手买家的喜好。当然，在武汉做纯房产投资就不应该入这类超高总价的CEO盘，这是另一个概念，天花板理论（未来再分享）。说回选美理论，既然是房产投资，那就应该抛弃掉主观上对某个片区或楼盘的滤镜，从潜在二手买家群体他们的眼光和偏好来作为价值评价的首要标准。恰如选美理论。此理论是凯恩斯在研究金融市场的投资不确定性时提出的。在有众多美女参加的选美比赛中，如果猜中了谁能够得冠军，你就可以得到大奖。你应该怎么猜？凯恩斯告诉你，别猜你认为Z漂亮的那个美女，而应该猜大家会选哪个美女做冠军。即便那个女孩并不符合你的审美，但只要大家都投她的票，你就应该选她而不能选那个长得像你梦中情人的美女。这个诀窍就是要猜准大家的选美倾向和投票行为。
在具体实际操作时，需要注意以下几个方面：
1、要考虑未来市场的风格和偏好。从市场的风格和偏好去选择版块和楼盘，而不是从自己的主观好恶或主观价值去判断。举个栗子，市场偏好若是学区为王，那就尽量选择有学区预期的产品而不要去过于纠结地段、地铁、外立面、户型和容积率等非市场第一偏好要素。2017年，xx一号院、xxxx御观、xx外滩首府几乎同期开盘。若从产品本身的角度去评价，显然是一号院更具现代美感，外立面就吸粉无数；若从传统地段认知来看，绿地显然更好，地处内环且毗邻华中第一高楼。但是当下武汉豪宅市场的增值第一要素显然不是外立面、户型、容积率、装修、朝向，甚至都不是“地段”，而是所处版块和学区预期。尊重市场，选择市场的偏好，而不是自己的偏好是房产投资的第一门必修课。当然，每个城市所处的发展阶段不同，房价逻辑和市场偏好也会不同。同时，房地产周期的起伏也可能影响市场偏好。
2、实际操作中，认为这个理论就是选大家一致看好的楼盘，这是一个误解。我们要尊重市场集体的理性，而不是集体的疯狂。当市场过热时，由于羊群效应，会导致集体的非理性狂热。这样的例子很多，2017年前后，changjiang新城的概念异常火热，多少投资客不惜喝茶都要买幸福湾，但是他们忽视了新区房价Z底层的逻辑：外来人口的持续流入和产业落地。毕竟对于新区的投资来说，人口的持续流入和高新产业的落地才能产生购房需求，这就是投资新区的逻辑——抛弃对新区的地理偏见和主观喜好，外来的高学历高素质高薪人群去哪个新区，哪个新区就有投资价值。
3、不同城市、不同板块、不同的发展阶段，“美”的定义是动态变化的。不同类型的房产其“美”的要素也是不一样的，豪宅客户、改善型客户、刚需客户、新区客户的群体数量和对房产的偏好显然是不同的。对于不同的板块和楼盘要有不同的框架和分析模式。就当下的武汉市场而言：豪宅多自住，板块、学区是王道；改善很纠结，既要又要买不到；刚需没得选，总价低就是好；新区客户重预期，投资就是买共识。
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