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实操攻略——房产投资中的选美理论

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你对事情的认知,就是你在这件事上的核心竞争力


首先说两个概念:事实判断和价值评价。奥特曼是55身这是事实判断,奥特曼很帅这是价值评价。事实判断是对事物的客观描述,而价值评价则充满了主观的喜好甚至偏见。

上月有位xxx壹号的朋友问我,为什么这好的地段,这么好的房子,这么好的湖景就是卖不上价格呢?楼下就是花园道,网红小资格调拉满;不远就是雪松路,美食混着烟火气那叫爽快;青年路辉煌7公里,建设大道金融一条街,要逼格有逼格,要情怀有情怀·········怎么看都是无敌的存在。


无敌吗?这是典型的主观滤镜,这个总价的房产,却没有强学区加持,周围老旧小区不少,拆迁困难,加上地段颠覆、高净值人群流失,自然只能吸引到非常少量的既有情怀又多金的买家。这类是典型的享受消费类高端自住产品,但是是比较差的投资品。(关于地段颠覆,见我的关于二七滨江板块分析一文,后期也会重点讨论为什么武汉的地段是动态变化的)


这位朋友犯了一个房产投资中Z大的忌讳:以自己对某个版块和楼盘的价值评价来衡量潜在二手买家的喜好。当然,在武汉做纯房产投资就不应该入这类超高总价的CEO盘,这是另一个概念,天花板理论(未来再分享)。说回选美理论,既然是房产投资,那就应该抛弃掉主观上对某个片区或楼盘的滤镜,从潜在二手买家群体他们的眼光和偏好来作为价值评价的首要标准。恰如选美理论。此理论是凯恩斯在研究金融市场的投资不确定性时提出的。在有众多美女参加的选美比赛中,如果猜中了谁能够得冠军,你就可以得到大奖。你应该怎么猜?凯恩斯告诉你,别猜你认为Z漂亮的那个美女,而应该猜大家会选哪个美女做冠军。即便那个女孩并不符合你的审美,但只要大家都投她的票,你就应该选她而不能选那个长得像你梦中情人的美女。这个诀窍就是要猜准大家的选美倾向和投票行为。



在具体实际操作时,需要注意以下几个方面:

1、要考虑未来市场的风格和偏好市场的风格和偏好去选择版块和楼盘,而不是从自己的主观好恶或主观价值去判断。举个栗子,市场偏好若是学区为王,那就尽量选择有学区预期的产品而不要去过于纠结地段、地铁、外立面、户型和容积率等非市场第一偏好要素。2017年,xx一号院、xxxx御观、xx外滩首府几乎同期开盘。若从产品本身的角度去评价,显然是一号院更具现代美感,外立面就吸粉无数;若从传统地段认知来看,绿地显然更好,地处内环且毗邻华中第一高楼。但是当下武汉豪宅市场的增值第一要素显然不是外立面、户型、容积率、装修、朝向,甚至都不是“地段”,而是所处版块和学区预期。尊重市场,选择市场偏好,而不是自己的偏好房产投资的第一门必修课。当然,每个城市所处的发展阶段不同,房价逻辑和市场偏好也会不同。同时,房地产周期的起伏也可能影响市场偏好


2、实际操作中,认为这个理论就是选大家一致看好的楼盘,这是一个误解。我们要尊重市场集体的理性,而不是集体的疯狂。当市场过热时,由于羊群效应,会导致集体的非理性狂热。这样的例子很多,2017年前后,changjiang新城的概念异常火热,多少投资客不惜喝茶都要买幸福湾,但是他们忽视了新区房价Z底层的逻辑:外来人口的持续流入和产业落地。毕竟对于新区的投资来说,人口的持续流入和高新产业的落地才能产生购房需求,这就是投资新区的逻辑——抛弃对新区的地理偏见和主观喜好,外来的高学历高素质高薪人群去哪个新区,哪个新区就有投资价值


3、不同城市、不同板块、不同的发展阶段,“美”的定义是动态变化的。不同类型的房产其“美”的要素也是不一样的,豪宅客户、改善型客户、刚需客户、新区客户的群体数量和对房产偏好显然是不同的。对于不同的板块和楼盘要有不同的框架和分析模式。就当下的武汉市场而言:豪宅多自住,板块、学区是王道;改善很纠结,既要又要买不到;刚需没得选,总价低就是好;新区客户重预期,投资就是买共识。

(原创声明,转载请联系本人)


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小怪兽的奥特曼 硕士一年级

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小西雅 大学一年级

“选择市场的偏好,而不是自己的偏好。”顶这句!

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小怪兽的奥特曼 硕士一年级
小西雅发表于 2021-12-24 16:56 “选择市场的偏好,而不是自己的偏好。”顶这句!

这是做投资的基本准则。可惜很多人不理解

小怪兽的奥特曼 硕士一年级
klz发表于 2021-12-24 17:01 转行当自媒体了?

纯属爱好。

Sh咖喱咖喱 小学六年级

房主不炒,自己住的舒服就行

喻家山之癫 高中三年级

兜里有钱才会到处看,心平气和客观看,兜里没钱的买哪里就把哪里当宝,到处吆喝。和走夜路的时候大声唱歌壮胆是一个逻辑。

nomadzzz 初中二年级

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小怪兽的奥特曼 硕士一年级
风轻云淡zzz发表于 2021-12-24 18:43 本来就是自住,还谈啥投资

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xiaobo0713 初中三年级

为啥我感觉你跟以前不一样了?发帖,wx朋友圈,都跟换了一个人似的。

小怪兽的奥特曼 硕士一年级
milk_rewind发表于 2021-12-24 19:40 我不听我不听,我就要老武汉的根儿,我不要市场以为,我就要我以为,哼!

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dzx411 高中三年级

始终坚持房子是用来住的!

majia002 大学一年级

市场中还是需要一定的做空力量,才能让市场集体的理性部分浮现出来。

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小怪兽的奥特曼 硕士一年级
majia002发表于 2021-12-24 23:33 市场中还是需要一定的做空力量,才能让市场集体的理性部分浮现出来。浑水能作空瑞幸咖啡,根本上还是瑞幸做了假。

房地产没办法做空吧。。。。只能看空。。。。

小怪兽的奥特曼 硕士一年级
xiaobo0713发表于 2021-12-24 22:35 为啥我感觉你跟以前不一样了?发帖,wx朋友圈,都跟换了一个人似的。

因为我再也不跟那些low人吵架了啊,我只写给那些愿意看的人看

江汉007 高中三年级

投住分离,选美和娶老婆确实不一样,公开选美的时候,大家都说盘子清纯、条子苗条好,娶老婆回家了,还是喜欢微胖(前凸后翘)、肉欲一点的。都说丫丫、奶茶是大美女,但是陈狗、东哥却似乎不太满意,外面找的都是蒋婷娉这种人肉砸蛋。

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