良心开发商吐露内情，教你识破购房陷阱(原创转载)

让我们这么来看政策的目的。

　　1、限购，很大程度上就是限外，而且主要集中在一线城市（北京、上海、广州、深圳）和一些省级及副省级城市（大部分在东部的经济发达省份）。这些城市的资源承载能力已经快要达到极限了，按照既有的政策，这些城市人口只会不断膨胀，长此以往，城市病的恶化是时间早晚的问题。所以从城市资源有限的角度考虑，限外是必须的，而且期限不会短。

　　2、政策阶段性的推，为的就是不调控过度导致房价大跌，而且每次都留点口子，故意在引导。东部、一线城市限购，资源会往中西部、二、三线城市涌，这点我认为是政策制定之初就预计到的也是决策层想看到的结果。目的是为了配合我国的城镇化战略，缩小东西部、城市间的发展差距。

　　3、用行政手段强力压制过快上涨的房价，给保障房上市解决低收入家庭住房问题赢得时间。

　　4、人保部一直在调Z低工资标准，在十二五期间有类似日本的“收入倍增”计划提出。如果收入在增加，而房价涨幅低于收入增加和通货膨胀率，其实住房的相对价格也在跌。

　　所以注定这是一次长期的调控。

　　建保障房的目的就是为了消耗产能过剩，而且要快，因为国内产能过剩情况很严重。

　　今后房地产市场双轨制是肯定的，这点我再08年就说了，当时温总理到新加坡访问，主要考察了当地的住房供应体制。现在在上海和重庆实行的房产税今后是一定会全国推广的，主要还得配合税制改革，给地方一个稳定的收入来源。住房市场的两极化发展不可避免。

购房陷阱四： 拍卖销售，让购房者很受伤

　　有一些房地产开发项目就是不喜欢走寻常路，搞什么公开拍卖销售，把房源放到拍卖行里以举行拍卖的方式进行销售。为了谋取利益，真是用心良苦啊。我在这里就给大家揭露这一丑行。

　　像这样的方式一般会采取如下几个步骤进行：

　　1、树立价格标杆。先推出Z好的房源，不要多，就几套即可，找些自己人去拍，也就是老百姓所说的“托”，把价格托到市场价格以上，至于托多少，按照当地楼市和国家经济形势，以及该项目在蓄客期的受欢迎程度而定。

　　2、立体宣传。等价格标杆树立起来了就开始猛砸钱，利用当地的宣传渠道进行多方位的立体宣传，说什么出楼王了，什么热销啊，温州炒房团来了啊，人为制造紧张气氛和房价高预期，以此来聚拢项目人气和打动潜在购房者争相下单。

　　3、剪羊毛。等一波又一波的宣传攻势结束后，那些不明就里的购房“敢死队”就这样稀里糊涂地挤爆拍卖现场或是售楼部，用高于市场价购买那些比开发商故意树立的价格标杆房低一些的房产，还喜出望外的自认赚到了。殊不知，这样的价格根本就不是当前的市场价，不知道要晒多少年的太阳才能增值。他们是被开发商树的价格标杆给弄迷糊了。

　　这种操作手法是这两年开始普遍在各地出现的，以前并不多见，只能当个案来分析。至于这种现象为什么会涌现，无外乎是利益的驱动，说穿了就是对开发商有利。这是一个零和游戏，对开发商有利，那么对购房者就不利——抛开时间维度，这就是零和博弈。

　　我还是建议大家别去凑这个热闹，尤其是那些普通购房者，对这坛子水的深浅还不了解，别去追风，免得后悔莫及。

购房陷阱五： 买卖期房，您悠着点

　　首先我们必须要明确一点，按照国家相关的法律法规，期房是明令禁止买卖的。但是各方在利益的驱动下，我国楼市的炒楼花现象，总是或明或暗的存在。在这里我就讲一讲期房买卖所存在的风险。

　　我们可以这样理解，开发商在期房买卖上扮演着至关重要的角色，因为只有炒作项目才能红，也只有红了才能创造溢价利润。说得直白点，开发商就是靠一群炒房客把楼盘价格炒高的，而Z大的炒房客就是开发商自己，因为他掌握着楼盘的定价权。

　　对于期房的转让，一般性开发商都会给这些炒房客一条暗道，收取一定的费用后帮助更名。不多说了，还是让我们看一看存在的多种情况：

　　1、楼盘未领《商品房预售证》，开发商内部销售期间，只签订《购房意向书》或者《认购书》、《购房定金合同》等，尚未不到房管部门备案的，只要开发商同意，就可以转让期房或者房号。如果购房者遇到这种情况一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。因为开发商内部的工作人员往往会索取好处费，一旦谈不拢或者搞毛了，那就别想更名了。

　　2、楼盘已经领取《商品房预售证》，并且也已经签订正式《商品房买卖合同》。这里有半个月到一个月左右的时间给开发商到房管部门备案（各地规定不一样），目前国内很多开发企业就是利用了这个空挡大搞虚假交易和炒楼花（现在有些城市已经被限制了）。如果购房者遇到这种情况也一定要三方协商一致，先更名，然后付钱。

　　3、楼盘已经领取《商品房预售证》，也已经签订正式《商品房买卖合同》且到当地房管部门备案。遇到这种情况我提醒大家，一定一定要多注意。有以下三种情况可以处理：

　　3.1、按照规定，只有直系亲属之间才能在已经备案的情况下更名。

　　3.2、开发商和原客户解除合同，手续比较复杂，没有特殊关系，开发商不会予以配合。

　　3.3、自己和期房房东私底下签订一个合同。坦率的说这是无效合同。一旦房价大幅上涨，房东完全可以毁约。这种情况全国出现很多例了。

　　这些都是交易过程中存在的风险，再让我们看看期房本身的风险

　　1：业内有句名言：“没有卖不掉的期房”。坦率地讲，国内的商业诚信环境并不完善，在商品房销售市场的监管上存在诸多空白，这就让不良开发企业有机可乘。开发企业可以通过前期的模型、VCR和楼书等销售工具尽量美化项目，蒙蔽购房者的双眼，造成宣传与实物的巨大差距。而我们的购房合同又很难做到面面俱到，所以约束性不强，Z后吃亏的都是购房者。在这里我建议购房者还是用Z原始的方式——眼见为实，现房交易。千万别给开发商给忽悠了，说什么买期房比现房便宜，其实如果购房者把资金成本一算，不见得期房比现房便宜。

　　2、遇到烂尾项目，购房者的麻烦就大了。在期房的购买中Z怕的就是遇到烂尾项目，项目一旦烂尾，购房者的权利将很难得到保证，甚至有些项目一烂就是几年甚至十多年。虽然现在针对这种风险，相关部门推出了预收款监管措施，作为业内人士可以很负责的告诉购房者，这种监管措施对小企业是没有硬约束力的，规避的办法有很多。

　　3、期房销售中有很多项目是无法取得正规手续的黑项目。如小产权房，开发商就是利用信息的不对称和购房者对房产知识的匮乏，在项目未动工之前，没有引起监管部门的注意，假借期房销售的名义大肆揽金，等问题一出，又以购买人数众多，考虑到监管部门担心引起社会负面影响大为要挟，逼迫监管部门就范。如果不成，拍拍屁股走人，损失的反正不是开发商。也就是说期房的购买者成了开发商要挟ZF的筹码。

　　综上所述，我的建议是不要买期房，期房存在的问题太多。宁可眼见为实，也不要去冒险尝试。这种风险不是一般购房者可以承担的，买房是大事情，切不可贪图便宜被开发商给忽悠了，还是那句话，买的永远没有卖的精。

购房陷阱六： 物业服务，您忽略的大问题

　　购房者买房只完成了第一步，接下去的是入住，这是一个长期存在，在某种程度上来说，这比买房更重要。因为物业服务好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购物业今后的增值潜力。不过当下有相当一部分购房者对物业服务抱着无所谓的态度，这可能跟中国人自古的传统有关系，也可能因为物业服务产品并不像房产这么具象化，进而让广大购房者忽略了其中的利害关系。

　　就这个事情，我来说道说道。

　　开发商在选择物业服务公司上是很抠门的，既要物业服务公司名气大，提供的服务多，而且收费还要低，又不想自个多掏钱。尤其是前期物业费，这笔钱数额比较大，一般几十万到几百万不等，都是由开发商掏腰包给物业服务公司的。所以在这个前期物业环节，开发商会拼了老命压价。经过多次竞价筛选后，入围的物业服务公司其实已经没有多少利润可言了，加之物业服务费也是市场竞争价格，对于Z终确定的物业服务公司而言，也只能在实际管理中增加经营收入（如出租物业管理和经营用房；空间广告位出租；临时出租公共场地；搞合作经营；搞额外收费服务等）、减少运营成本（减少工作人员；减少设备维护频率；降低公共能耗；降低服务标准等）、以次充好（利用廉价设备更换退役设备等）、挪用公共支出（尽量多次提取物业维修基金）等。如果遇到一个不良物业服务公司，罪行远不止上述内容，可以用罄竹难书来形容。

　　这种现象具有相当大程度的普遍性，原因之一就是开发商的过度逐利Z终导致物业服务公司所提供的产品畸形化，当然这里也与这个行业本身的潜规则和物业服务公司自身的经营思路有关。

　　在这里其它的我就不多说了，我给购房者提几个建议：

　　1、购房时认清楚是物业顾问公司还是物业服务公司。虽然只差两个字，但这里区别就大了。物业顾问公司，只收取顾问费用，而直接面对购房者的是另一个班底。一般性不良开发商明里会找一个牌头很大的物业顾问公司，然后为了节约成本暗地里再找一家劣质的物业服务公司，以此降低成本。利用购房者不了解里面的奥妙，在宣传的时候主推物业顾问公司，实际却是一家不知名甚至劣质物业服务公司接手该项目。购房者以名牌价格享受低挡服务，损失不可谓不大啊！

　　2、要搞清楚物业费是否含有公共能耗费和电梯运营费。这个很关键，有些购房者只是简单的询问了物业费的标准，而没有搞清楚是否有额外费用。开发商往往利用这点，在密如蛛网的合同中，加上不起眼的几个字，那么购房者实际支付的物业费就远高于当初开发商的承诺。要知道物业费壳可不是叫几次就完了，是有可能交几十年的费用啊，累计起来是一笔巨大的开支。

　　3、尽量选择品牌开发房企下属的品牌物业服务公司。物业服务市场上的乱象让很多品牌房企为了保证品牌的含金量，不得不自己做物业。这是很好的事情，我认为只要是有长期发展打算的房企都会成立自己的物业服务公司，这是负责任的表现。为了维护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往不是以盈利或者说是高利润为目的的，如此一来购房者才会真正享受低挡价格名牌享受。

　　4、尽量不要选择有房产开发背景的物业服务公司接手的非自身项目。这话说起来有点拗口，说白点就是如果有一家物业公司，自身或者上级公司也是做房产开发的，接手一个不是自身或者上级公司开发的项目，购房者就得当心了。要记住，胳膊肘是不会往外拐的，这些物业服务公司重点保障的是自身项目，接手非自身项目的目的主要是从降低成本的角度考虑。如果一旦自身项目和非自身项目出现冲突，毫无疑问他们会保证自身项目。

　　说了这些，我也不知道大家有没有懂里面的奥妙。正如网友所说得隔行如隔山，我只能尽量将一些能立刻理解的内容写出来，以后深奥点的内容今后其它系列文章里再讨论。

以上为我转帖，供坛子里的需要与不需要的人观摩。

购房陷阱七：车位车库，别给弄糊涂了

　　在购房者买房的同时，还有一些附带品，比如车位。别小看这个问题，在这个问题上存在着很多房产商的黑幕。购房者也是再这个问题上稀里糊涂地丧失了权益，甚至要付出许多的金钱。

　　首先来说一下，这个车位和车库的区别：

　　车位，在项目通过综合验收时，单体不具有全围合结构，可以是地面以上的地上车位，也可以是地面以下的地下车位。车位一般不计入项目容积率，即不可办理产权证（各地的规划技术要求都不一样，有些地方由于一些特殊要求，地下室可以计入容积率，可以办理产权证）。

　　车库，在项目通过综合验收时，单体具有全围合结构，一般都位于地上。车库一般都计入项目容积率，即可以办理产权证。

　　基于以上两点，我给购房者一些建议：

　　1、先要分清楚你买的到底是车库还是车位。一般而言Z简单的办法就是看有无产权证。只要有产权证就是车库，没产权证就是车位。这两者的价值相差可就大了。没产权证就意味着你只有使用权，没有产权全。简单的说，就是你没有办法到银行做抵押。

　　2、一定要索取正规发票。如果是车库，那是肯定有发票的，不然契税也交不了，三证都办不了。但是有些不良开发商，为了逃避税收，在卖车位的时候，只愿意提供收据，而且是公司内部收据，非税务部门提供的正规收据，这将给今后使用权的纠纷埋下隐患。上了税才说明国家支持你的占有使用行为，没上税，那就意味着得不到国家承认的风险。

　　3、并非所有车位开发商都可以出售或出租：

　　3.1、比如说人防、消防部分地下室，用途不是停车的，但有些开发商就私自变更用途，利用不提供发票的办法，非法出售牟利。今后如果被发现，购房者的权益肯定是要受影响的。

　　3.2、比如说地面上的部分车位是规划方案中自带的公共车位，那么就属于项目的全体业主，开发商是无权处置的，更不能销售。可是有些不良开发商就是利用购房者并不了解情况，私自出售牟利。

　　3.3、在道路上划出的临时车位属于全体业主，开发商和物业一般会用来出租，租金收入就被私吞了。然而这些道路是属于项目公共部分，购房者已经在购房款上覆盖了这部分费用，是可以不用再付费使用的。

　　开发商很大程度上就是利用购房者对相关法律法规的不了解，钻了空子，非法谋取了不当利益。以上这些情况在房地产行业里普遍存在，但是国人的维权意识非常单薄，甚至于有些入住率都非常高地项目并没有成立业主委员会，遇到争议时没有一个能代表业主利益的团体出现，往往引不起足够的重视，或者被开发商各个击破了。所以我建议，购房者Z好能利用现有的网络平台，建设一个常用的网络联系方式供项目业主交流情况，一旦有问题，就要团结一致，维护自身的权益。

咨询问题的。感觉有用，特别对于现在使用面积这个说法。

请问楼主，我刚买了保利开发一套房子，图纸上表明的建筑面积89.11，（其中分摊11.56）。可是开发商要按建筑面积94.02，（其中分摊17.58），卖给我们.多的6平方全是分摊。

　　　　您能说说目前开发商测量建筑面积的黑幕吗？我们改怎样才能避免黑心的开发商欺诈？谢谢

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　　开发商在期房预售之前会找房屋测绘部门把建筑图纸上的套型建筑面积测算一遍，业内称之为初测。而项目综合验收后会找房屋测绘部门实地勘测，业内称之为实测。而初测和实测之间是存在误差的，这个误差在正负3%以内国家是承认的。超出在范围按销售合同约定执行，如果没有约定，按照国家规定执行。

　　按照国家规定，（94.02-89.11）÷89.11=5.51%,已经超出了3%,超过部分应该要送。也就是说2.6733平你要补钱给开商,94.02-89.11-2.6733=2.2367平由开发商免费送你。

　　这和公摊没关系。除非是按照套内面积来卖的。

购房陷阱八：楼书模型，只能仅供参考

　　在期房销售的时候，由于房屋没有交付，只能通过一些辅助工具来了解项目的具体情况，这些工具基本上就是楼书、模型和VCR（精美的视频短片）。由于辅助工具和实物之间存在差异是无法避免的，就像时下流行的网购，图片和实物无法做到一模一样，所以一些不良开发商就在这方面动起了脑筋。

　　先讲讲楼书

　　楼书是购房者对产品Z直接的第一印象，也容易给购房者造成思维定势，甚至开发商在楼书的设计上是故意引导，比如：

　　1、楼书做得非常精美，让人容易联想到产品的品质。要知道，你买的是房子，不是精美的楼书。楼书再精美，产品不精美也白搭。

　　2、很多楼书中的套型图是不标明尺寸的，为的是让购房者失去空间感。比如说一些房间的开间太短，放下一张床后就很难通行。 遇到这种情况，开发商会在不标注尺寸的情况下，人为缩小床、柜子、椅子或者桌子的比例，在套型图上的体现就是房间布置了床后空间还显得很大。一般购房者肯定上当。

　　3、即使标明了尺寸，有些套型图也是变形的。一般都会把进深改短些，面宽拉长点。利用购房者视觉上的不敏感，这样做很容易获得购房者对套型图的好感。如果有人不信，可以将项目的施工图纸和楼书上的套型图做同比例缩放，然后比较，就能看出问题。

　　4、现在楼书上的套型图都会做辅助设计，放上家具，用二次装修弥补自身设计的不足。比如说套型图中一些裸露的承重柱，就会被装饰掉，或者包进去。反正二次装修的设计有的是办法藏起那些开发商不想让购房者看到的东西。

　　再说说模型

　　模型Z容易出的一些问题：

　　1、外立面的用材很模糊。这是Z大的问题，用劣质的涂料和石材干挂，成本相去甚远。但在模型的表现上，很难区分。比如有一些项目的外立面用的是仿石漆，自身就是模仿石材，而在模型的体现上就是干挂石材。如此一来用仿石漆和石材干挂成本和品质相差大了。

　　2、楼间距、道路宽度和绿化面积在模型上的体现与实际往往都有出入。不知道会不会有购房者，在买了房子之后，还去实地测量楼间距，然后再和售楼部的模型进行比较。至少我做了这么多年没碰到过一个。再说，这方面没有国家的硬性规定，没有规定，没有监管，本身就是一个问题。

　　3、有一些分期开发的项目，故意用概念性模型忽悠购房者。概念性模型就是指那些不写真的，只给出一个模糊建筑物轮廓的，重点描绘项目规划的模型沙盘。有一些项目还在同一个沙盘中既有写真型模型，也有概念性模型，但是那些比较高的建筑物，对景观和采光造成影响的建筑都用概念性的模块，比如用一些低矮的水晶示意而已。而实际上，这个低矮的水晶在项目建成后是一幢幢参天的高楼。

　　Z后我简单说以说VCR。这些小短片制作成本是很高地，开发商之所以不惜血本就是因为开发商想通过这玩意儿强化购房者对项目的良好预期。要知道，这些都是项目被美化过的部分，是开发商想要让购房者看到的东西，会不好吗？

　　无论是楼书、模型还是VCR，都有一个共同的地方，就是在Z不起眼的地方，Z角落的地方，用Z小的字标明：经供参考，如有不符，请以实物为准。

购房陷阱九：排队购房，开发商浑水摸鱼

　　一年多以前在中国的有些城市，售楼部被挤爆已经成为一道无奈的“城市风景”，当然了，现在已好景不再。可想想看，平头老百姓为了一套房子，花尽自己毕身的积蓄，换来的却是毫无尊严的所谓的“排队购房”——颇有些旧有的计划体制下的腐臭味。

　　然而，如果当我们把整事情的表象，如剥竹笋一样一一扯下，露出来的就是火爆现象背后冷酷的本质。在这个过程中，你失去了选择的权利，你失去了思考的权利，你也失去了作为“上帝”应有的尊严。

　　如果要追本溯源，找寻现象的本质，那还得从开发商的销售手法说起。

　　一个房地产项目在销售过程中，Z重要的就是预售之前的蓄客期。蓄客期做得好不好，对项目来说是一竿子捅到底的事情。所以很多开发商只要在资金压力不大的情况下，如果蓄客期不够长，或者做得不理想，宁可拖延开盘的时间。

　　蓄客期的主要工作就是在重金推广的基础上，接受登记或预定。一般性蓄客期的时间在3-6个月。如果太短了，积累不了足够的客源，尤其是高端楼盘；如果太长了，客户的流失率会提高，尤其是刚需楼盘。一般性在房地产销售中对于蓄客期积累的客户数量至少要达到所推房源数量的3倍。如果为了引爆消息，制造热销的局面，这个系数还可以增加。

　　解释了上面的内容，再让我们看一看开发商为什么热衷于这种销售模式：

　　1、人为制造供不应求的紧张局面，谋取暴利。这种排队销售的模式，往往会配合“少量多批”的推盘策略。比方讲，某楼盘一共300套房源，分3次开盘，每次推100套房源，但每次开盘至少招呼300个登记客户过来排队。每次排队购房，开发商都会发号，目的是为了摸清楚需求人数，如果人数多，开盘价格肯定会定高，如果少，则理性定价点。所以遇到这种情况都是让购房者等到天荒地老，然后开发商慢悠悠的在Z后一刻确定开盘价格。

　　2、控制销售节奏，让购房者按开发商的意愿下单。房子毫无疑问是奢侈品，但我没有见过用如此猥琐的方式购买其它奢侈品的。如果你有过排队买房的经历，你一定会有一种被销售人员牵着鼻子走的感觉。每次放几组人进来，每组只给几分钟时间选择。说是选择，其实就是按销售人员的指定购房，稍有犹豫，房子就属于在后面排队的购房者了。这种销售方式就是让购房者无法从容选择，按照开发商的意愿选房。如此一来，开发商会乘机先将非优质房源销售一空，剩下的优质房源是用来创造更高利润的。

　　3、人为制造热销局面，为楼盘做活广告。人都有一种从众心理，也就是羊群效应。当潜在购房者看到一个项目被人抢着买，很自然地他就会有种跟风的冲动。所以有些开发商为了得到这种效果，不惜作假，找一些房托过来排队，人为制造热销假象。

　　在这里，我建议我们的刚需购房者，在排队买房的时候头脑一定要冷静，有好的或者过得去的房源你可以当场下单，如果没有好的，宁愿等下一波。毕竟你不是炒房客，买的目的是为了卖，价格越低越好。刚需人群在选房时我建议不要太在意一时价格的涨跌，这些数字对于刚需人群来说只是数字而已，没有太大的意义。虽然我也知道，我站着说话不腰痛，但对于普通刚需人群而言，房子Z重要的属性是生活必需品

这个是对于国家制度的转型一些看法，感觉也是国家逐步实现当中。对与不对，后续可以到得到。

07年金融危机之前决策层其实是下了决心调控房地产市场的，后来很不幸，金融危机打断了原定的计划，地方ZF几乎是动用了所有能动用的政策来鼓励购房，银行首付Z低是2成，利率下浮30%，前所未有。因为中国经济主要是靠投资拉动的。

　　现在全球经济确实有二次探底的危险，即使不探底，中国经济已经不可能在近几年有2位数的增长了。其实决策层已经开始布局其它方面的投资来替代房地产方面的固定资产投资了：10年水利投资4万亿；5年航空投资1.5万亿；5年保障房投资6万亿左右（该数据不详）；还有环保节能和污水处理等等。只要经济增速能达到一定水平，房地产行业从长期来看在国民经济中的重要地位是要有所下降的，这是必须的结构调整，不能长久依赖房地产行业。

　　如果出现二次探底，按照目前的负债水平，已经不可能再像金融危机时期那样推出大规模的经济刺激计划。但是有可能在中央默许的情况下地方逐步放松当前对房地产行业的行政限制。

　　另外很关键一点就是看人民币的国际化。之所以人民币的国际化和国内的房地产调控一并实施，就是因为担心大量的热钱涌入国内固定资产市场，导致日本或美国的资产泡沫爆裂进而引发的经济衰退。在我看来这是一个长期的过程，并且伴随着反复，为了减少波动，国内税制改革必然先行，比如说房产税的面要扩大，在住房销售环节的税改也会在必要的时候提上议事日程。

　　总得来说，目前国内的楼市，尤其是沿海一二线城市的楼市必须要保持一个调整状态（至少涨幅必须要趋缓，这是政治任务），给老百姓一个交代、不沾上热钱、给今后的税改创造一个有利的舆论环境、给中国经济结构的转型让一条路。

　　说得有些大，有些泛，仅供参考。

现在市面上口号打的Z响的手法，大家好好斟酌。

购房陷阱十：赠送面积，到底送了些什么

　　现在有很多楼盘，为了吸引眼球，也为了增加销售的亮点，大打赠送面积牌。购房者倒是趋之若鹜，尤其是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难拒绝的。对于这种情况，我们要一分为二的看，不能一竿子打死，也不能一边倒的就认为是占了大便宜。我们要从两方面来看：

　　1、赠送部分面积是否属于计入产权部分。

　　建筑面积=基地面积×容积率

　　建筑面积就是开发商的可销售面积，在基地面积固定的情况下，建筑面积和容积率成正比，即，容积率越高，开发商可销售面积越多，这也意味着利润越高。但是容积率在土地出让合同中是规定了范围的，不得超过规定范围的上限。一般性有三种方式突破这个束缚：

　　1.1、通过当地ZF的规划委员会，补偿土地差价款，要求增加容积率。这是一种合规的手段，今后项目综合验收不会出问题，是ZF承认的结果。

　　（购房者遇到这种情况是不会有问题的，三证是允许按时办理的。）

　　1.2、私自增加容积率。这就是一件非常严重的违规事件，不过也要看地方的态度：有些地方会承认既成事实，处罚了事。有些地方严格执法，防止FB，按规拆除。

　　（购房者如果遇到前者，没有问题，三证是允许按时办理的。但是购房者如果遇到后者，处理起来会非常麻烦，要看地方监管部门的态度。）

　　1.3、利用当地《城市规划管理技术规定》中对不计入容积率部分的解释，打一些技术上的擦边球。这是该行业非常通行的做法，前两种突破方式风险过大，一不小心就会阴沟里翻船。

　　（购房者遇到这种情况是不会有问题的，是开发商灵活运用技术规定的结果。）

　　开发商从利润的角度出发，基本上不会把计算容积率部分送给购房者，而是利用购房者对技术规定的不了解，利用信息的不对称，把不计算容积率部分送给购房者。对于这部分不计容面积，是无法写入产权的，只有使用权。这都很正常，对于刚需购房者来说，多几个平方的使用面积就够了，也不在乎是否写入产权。但是猫腻就藏在后面：

　　房子基本上是按套来卖的，开发商为了谋求更高的利润，将不写入产权部分的面积（即不计容面积）以高于成本价、低于计容部分销售单价，在房款总价中体现出来，但是引导购房者去计算使用面积的单价。举个例子：

　　一套房110平米，其中写入产权部分为100平，不计容部分为10平，总价为100万元。则每平的单价为：100万元÷100平=1万一平，可销售员会引导你去计算：100万元÷110平=9090元一平。

　　这样做一方面隐藏了不计容部分被高价卖出的事实，另一方面摊低了销售单价，在竞争上有了优势。

　　2、赠送部分面积是否属于本应该赠送部分。

　　按照规定，这些不计容部分都是要送给购房者的，但是定价权在开发商，商品房价格的构成从来就是不透明了，所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。在这里我罗列一些赠送面积的标准，因为地方之间的《城市规划管理技术规定》是有差异的，所以仅供参考：

　　2.1、层高2.2米以下不算容积率；（一些项目会做奇偶数层的交叉）

　　2.2、露台不计算容积率；（尤其顶层和别墅类项目）

　　2.3、封闭式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率；（这个情况很常见）

　　2.4、多层房屋，部分空间户内通高，只计算一层容积率；（多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层）

　　2.5、飘窗不计容积率；（含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等）

　　2.6、大部分地下室不计容积率；（如果采用覆土结构则按照计算公式计算）

　　2.7、层高4.5米以上按1.5倍容积率计算。（有些地方会做到5.9米，按两层卖）

　　总的来讲，这些情况很复杂，即使是多年从事这一行的人员也不一定了解清楚，更别说第一次置业的人群。就是因为信息的极度不对称，所以里面就容易有猫腻。

　　坦率地说，有些赠送面积，虽然不计入产权证，但对于大部分刚需来说确实是有使用价值的。只是再置业的时候，要多选几个楼盘作比较。一个项目房子的总价，多体现该项目瞄准的是怎样的消费人群，而一个项目房子的单价，更多体现的是这个楼盘的品质。在做横向比较的时候一定要选择计容单价，不要被忽悠用什么不可比较的总价，或者用什么使用面积单价。请大家千万记住，羊毛出在羊身上，那些所谓免费送的面积都是你自己在买单。送，只是一种营销上的手段。

　购房陷阱十一：售楼渠道，别以为只在售楼部

　　我相信很多购房者如果有购房意愿的话，开发商的项目售楼部是必去不可的，可是就是这个“必去不可”给有些开发商玩三十六计提供了条件。朋友们，千万别以为房地产销售就是简单的你买我卖，里面的门道大了去。我在这里给大家就讲解一下房地产销售中的“明修栈道，暗度陈仓”。

　　房地产项目销售的开盘是非常关键的，这点开发商比任何人都明白，一个好的销售开端是成功的一大半——不仅肩负着资金回笼的重任，而且还负有创造高收益的使命。责任不可谓不大，所以开发商在开盘环节会动足脑筋、下足功夫、玩尽花招，为了达到目的机关算尽。

　　不是我危言耸听，事实如此。我们就事论事，渐次展开，谈谈开发商是怎样“明修栈道，暗度陈仓”的。

　　有一些开发商在开盘之前的内部认购时期，会拉拢当地的中介公司，将一些非优质的房源和小部分优质房源以认购的形式卖给这些中介公司，也就是俗称的黄牛，让他们去倒卖，去炒作。当然了，价格是不会低的，甚至比周边同类型楼盘都要高一点。而为了配合这部分黄牛党“出货”，开发商售楼部的定价就很关键，都会定一个足够高的价格，起价格标杆的作用。这点和我以前说的“购房陷阱四”中的拍卖销售很类似。

　　任何事情都有原因，我们一定要看清楚背后的实质。开发商之所以这么干是因为：

　　1、制造热卖假象。很多楼盘一开盘就宣称已经卖得差不多了或售罄了，其实大部分房源都掌握在“黄牛”手中。给人大卖特卖的错觉，制造紧张气氛，然后趁势再以各种原因，比如说有炒房客抛房，有客户没有通过银行的按揭审核不买了，或者客户资金上出了问题不买了，又或者是内部保留的房源等等等等，总之一句话，要卖个好价钱。

　　2、创造更高的利润。这点我想大家不言自明，费了这么大的劲，耍了这么多的花招，可不是为了为人民服务。这种操作方式可以说是一石二鸟——一则售楼部的价格标杆让黄牛手上的房子看上去便宜了好多，出货容易。二则售楼部的价格标杆都是一些好房源，今后可以留着慢慢提价卖。

　　3、降低成本。房地产销售上的推广成本是很高的，在当地主流平面媒体上一个整版加底版动辄几万、几十万，每个房地产项目都要做好几个阶段的平面推广，每个阶段都要做好几次平面推广，总而言之，成本很高。但是Z主要的是这种“地毯式轰炸”的推广是一个低效率、高成本的做法，只起到一定的告知的作用。在这种情况下，有些开发商盯上了中介这些多如牛毛的销售渠道，每成交一单开发商只需要支付给中介几千，Z多上万。再说，进中介的客户和进售楼部的客户目的性一致，就是买房。所以无论是从推广的成本还是从推广的精确度上来说，中介渠道都是一个很不错的选择（业内称之为“精确制导”）。

　　4、助推房价上涨。开发商和中介都有超额分成的约定，即约定一个底价，不低于这个底价销售，如果高于这个底价，超过部分开发商和中介分成。在这种模式下，中介更愿意推动房价的上涨，既加价销售，这为开发商提价销售铺垫了基础。虽然开发商为此支付了额外的费用，但却收获了更多的利润，开发商才是Z大的获利方。

　　面对这种局面，我建议大家购房不妨先到各中介看看房源，然后和售楼部的价格进行比较，如果有合适的房源可以通过中介到开发商处购买，如果不合适就别趟这个浑水，毕竟市面上不是所有的项目都这样操作，可以到别的项目上看看。总之，购房是大事情，看清开发商的手段之后才不会头脑发热，理性选择。

　　不过我还是要提醒大家，我并不是很赞成购买非知名房产企业的产品，如果一定要购买，请擦亮你的眼睛！

上面这个经验，就完全说明了，市面上为什么就是开盘没有好户型给你的原因，这个相信大家都懂的，只是这样说出来，大伙更明白点。

我家昨天买的房子是冠亚上城的房子 是一个县里中心房子 3100/平方 125个平方 39万 当天排队领号我就感觉不正常了 上午10点一直到下午四点 在我后面就没来多少人 因为下雨下午四点开盘 然后才来了不少人 前面有托市肯定的了听在ZF上班的伙计说开发商拉了一车人 一人100元 （应该是前边一两排）

　　　　公共的地方大约占去多少平方啊，我也不清楚公共的地方都包含具体什么地方 ？

　　　　麻烦说一下 .....

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　　找托排队是很正常的事情，呵呵，所以买房子的时候别头脑发热，看了人抢自己也跟着抢，合适的才是好的。

　　公摊面积是有房屋测绘部门把关的。一般公摊面积有：楼梯、过道、电梯井、设备间、大堂、门厅等。

看了很多购房者的控诉后，发觉一个硬道理！ 就是买房一定要买现房，期房真的碰不得。因为未来你无法确定，谁也不知道以后开发商是什么鬼德行。

商品房需要具备的3证，缺一不可：——《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》和《契证》。

首先一点，我们必须明确一点，不要死套国外的所谓的租售比或者什么居民支付能力，因为国内的房地产体制、市场成熟度、相关税制、城市化进程、城市规划、人口结构、经济政策、民俗特点等等等等，与国外都不一样，没有一个准确的横向比较的参照系，所以根本就没有可比性。

　　其次，国内的房地产市场是畸形发展的市场，远离了98年房改政策设计的初衷。不分收入水平，没有退出机制，让所有人都到市场上去解决住房问题，ZF的兜底哪里去了？ZF的公益性体现在哪里？市场的选择就是优胜劣汰，加之供需的严重不平衡，价格的选择机制发挥得淋漓尽致，导致通过房价的提升选择购买对象的现象，这才是目前房价快速上涨的本质。

　　第三，房地产是否有泡沫那要看对谁而言。对普通民众毫无疑问是存在严重价格泡沫的，但是对有支付能力的人而言，这不是问题。因为他们是既得利益群体，较早参与了这场财富分配的盛宴。

　　第四，住房体系的双轨制是必然发展趋势，房产税的推出只是时间问题，住房市场的两极分化已成必然。今后国内房地产发展将不可能像前十年那样遇上黄金期。

　　第五，住房关系国计民生，影响社会稳定，大涨和大跌都会导致国内过高的社会成本，国内不像国外，国外住房问题没处理好，Z多执政党垮台，换个上。所以这次调控政策一点点出，一轮轮上，谨小慎微。金融系统和地方债务问题的稳定解决都依赖于土地的保值性，而且是社会稳定的基础。

购房陷阱：存抵优惠，替他人做嫁衣裳

　　一提及房地产行业，给人的第一印象便是投资巨大，对资金的依赖度高。事实也的确如此，但凡房地产开发项目，从拿地、设计、施工到销售，无不是用巨额的资金在背后做支撑，离开了资金的保驾护航，房地产开发的各个环节的推进都将寸步难行，难以为继。于是人们将该行业称之为资金密集型行业。

　　但在笔者看来这个观点并不全面。确切地说，房地产行业是一个资金利用型行业，因为开发商从来就没有养成完全依靠自有资金进行项目开发的习惯。相反，尽量少投自有资金，多占关联资金倒是这个行业公开的秘密——拿地可以用银行贷款；设计可以先欠着；施工可以由建设单位垫资；还银行贷款可以用销售回款——一个完整的资金循环链。开发商只要操作得当，仅需一笔很少的启动资金，甚至完全不需要启动资金，就可以撬动一个投资巨大的房地产开发项目。这其中的关键就是将不同来源的资金，按照使用期限的长短，再结合项目本身的开发节奏，在时间上进行搭配，进而形成一个进出有度的资金链。如果同一个开发商手上有多个项目，则可以将其它项目按不同的开发节奏所产生的资金流配置进原有资金链，从而形成滚动开发模式，以达到Z大程度地提高资金使用率和资金杠杆率的目的，Z终实现利润的Z大化。

　　开发商为了维系资金链的正常运转，都会绞尽脑汁，用尽各种手段来占用尽可能廉价的资金。在房地产市场供不应求的大背景下，购房者口袋中的资金便成了开发商惦记的对象。开发商只需一个诸如“存抵优惠”的幌子，便可让不明就里的购房人将口袋里的钱主动奉上。

　　以案例分析：

　　张小姐在2009年4月看中杭州某楼盘。项目还没有开盘，但根据销售人员的介绍，项目将在2009年的10月1日开盘，均价可能在25000元一平米左右，略低于周边同类项目的单价。同时该项目推出了一个“存抵优惠”的措施，即只要购房者在2009年4月底之前将10万元存入开发商指定的账户，在购房时就可以享受3万元的优惠。

　　张小姐经过仔细考虑，认为这个项目离自己的工作单位很近，价格也比较合理，而且又有“存抵优惠”，所以就把10万元打进了开发商指定的账户，取回了一张注明为“诚意金”的收据。

　　时间到了2009年9月底，张小姐接到该项目销售部打来的电话，通知张小姐项目将于2009年10月1日上午10点整正式开盘。当张小姐如约来到售楼部时，却发现这里早已被购房人围得水泄不通，并被告知要买房必须排号。别无选择，张小姐领到了1652号，可是这个项目可售房源总共也只有420套。

　　Z终经过1天的苦苦等待，张小姐先前看中的几套房子，要么价格远高于之前宣称的均价25000元一平米，要么早早被人预定。无奈之下，张小姐只能遗憾地放弃这次购房计划，只是想到这被开发商白白使用了半年之久的10万元，真有点愤愤不平。

　　在这个案例中，其实开发商设置了一些陷阱，耍了一些小聪明，笔者逐一来分析。

　　陷阱一：所谓楼盘均价是开发商的一个价格策略。有过购房经历的人基本上都会有这样一个感受，自己中意房源的单价往往要比楼盘开盘前宣称的均价高出许多。只有那些楼层低、套型差的房源单价才略低于或者接近于楼盘均价。其实开发商所宣称的楼盘均价从来就不是数学意义上的加权平均数——楼盘销售总额与可售面积的比值。而是开发商的一个价格策略——楼盘均价只是项目开盘前的“放风价”，一般都定得不太高，目的就是用一个比较模糊的、相对较低的价格，为项目导入目标客源，并为开盘后用提价的方式筛选客户价值提供客源基础。商人都是逐利的，谁都希望将自己的产品卖给那些愿意出更高价格的客户，而用价格作为筛选器来衡量客户的价值，便可达到为自己创造Z大化利润的目的。

　　陷阱二：用“存抵优惠”措施来框定对楼盘具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量。对于一个房地产开发项目的销售工作而言，确定对该项目具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量，是一件至关重要的事情，直接关系到项目的盈利预期。如案例中所述，项目一共400多套房源，有至少1600多人参加了“存抵优惠”活动，供不应求是显然易见的结果，这个时候开发商不提价销售还待何时？所以当购房者从一个还未开盘的售楼部参观完沙盘模型后，基本上都会被销售人员以“方便今后通知楼盘信息”为由留下购房人的联系方式。这个行为的主要目的之一就是统计该项目潜在购房人的大致数量。但是这种方式过于粗放，存在重复登记、无法确认具有强烈购买意愿人群的缺点。由此，“存抵优惠”措施便成了一种用以确定购房人群意愿强烈与否的精确手段。只要将真金白银存入开发商指定账户的购房人，就会把自己对该项目强烈的购买意愿暴露无遗。这就为开发商通过价格筛选客户价值提供了可靠的筛选样本数量。

　　这个手段在业内叫做“火力侦查”。

　　陷阱三：开发商利用存抵资金拉动楼盘资金链的运转。任何一个开发商的项目资金链都是由阶段性的资金环环相扣而组成的，他们不可能将整个项目的全部投资准备妥当后再启动项目，也不大可能存在资金闲置等待项目开发进度的情况，这样会降低资金的使用效率，进而影响项目的利润率。前文已经解释过了，开发商善于也惯于占用购房人不需成本的资金。“存抵优惠”活动的另一层目的，就是将购房人的资金整合进开发商的项目资金链，降低开发商的财务成本。上述案例中，房源数量按400套计算，以3.0的“存抵优惠”活动系数统计，每位购房者存入10万元，则开发商在长达半年的时间内可免费使用高达1.2亿的资金量。这也让笔者联想到为什么在这么严厉的楼市调控之下，开发商的资金链还如此坚强，原因就在于开发商有许多类似“存抵优惠”式的“鼠洞”可钻。

　　陷阱四：购房者真存抵却获得了开发商的假优惠。当开发商发现“存抵优惠”活动招揽了大量具有强烈购房意愿人群的参与，且人数远远高于可售房源数量，毫无疑问，开发商将毫不含糊的通过价格提升的方式筛选客户价值。建立在这种不对称交易规则基础之上的“存抵优惠”活动，对于购房者又有多大的实际意义呢？开发商在原来“放风价”，也就是宣称的楼盘均价的基础上，大幅提价后开盘，然后再小优惠2万元给购房者，如果能信守承诺，也算是开发商良心发现了。只不过这种优惠到底是真优惠还是假优惠，也只有开发商自己清楚。也许是应了那句老话：“羊毛出在羊身上”。

　　陷阱五：开发商用诚意金作为幌子规避风险。开发商所谓的诚意金在我国现有的法律框架内并不能找到相应的词条及法律解释。换句话说，诚意金不是订金、定金或者违约金等具有法律约束力，而是不具有合同效力及法律保护性质。开发商不能保证交了诚意金的客户都能买到房子，只是提供一种与买房相关的潜在机会。这种行为如果往深里说，涉嫌非法集资。诚意金在很多国家是不会被允许收取的，而在国内属于法律空白领域。开发商就是利用了法律“非禁即可”的原则，大玩擦边球。即使有购房者事后提出异议，也没有相关的法律依据作为支持，就像案例中的张小姐一样，手头上拿着的是注明诚意金的收据，只能是自认倒霉，为他人做了回嫁衣裳。

　　综上所述，笔者感触颇多。作为业内人士，笔者强烈建议相关部门，对开发商以“存抵优惠”之名收取诚意金等方式变相搞非法集资的行为采取措施，给购房者一个净化的购房环境，保障购房人的合法权益。让人欣慰的是，杭州已于2011年8月专门发文停止开发商的“存抵优惠”活动。这对于正处在成长过程中的国内房地产市场而言，是一个积极的信号。相信ZF的楼市调控已从以往的短期政策抑制，转到长期的行业制度修正上来。

　　另外，对于开发商搞的一些所谓“存抵优惠”之类的名堂，广大购房者一定要擦亮眼睛，千万不要被眼前的一点蝇头小利给诱惑了，要知道“买的永远没有卖的精”这个道理。购房置业对很多人来说是一生中的大事情，绝不可盲目行事，要有“管它优惠满天飞，我自岿然不动”的定力。除非开发商白纸黑字约定优惠承诺，否则一切免谈。