本帖Z后由 周芃芃 于 2011-11-14 00:00 编辑
在上一周的芃芃谈房里面，我谈到过了一些关于土地和政策等相关流程的一些个人所了解的一些也算不上内幕的东西。结果写的可能大家觉得和大家买房关系不大，很是冷场。所以这一篇，我吸取教训，我要谈谈大家对大家比较有用的地产开发方面的东西，包括规划、施工等方面。希望帮到你的时候，能顶一下贴吧。上集的人气实在是太惨淡了。。。。。。
废话不多说，直入主题：
绿化&景观
我一直认为你在买楼的时候，除开地价、建筑成本之外，很大一部分钱都掏在了景观上面。怎么说呢？江景房、湖景房，那些景观都把价值打在了地价成本里面。但是除开此之外，就是园林绿化了。你想想，但凡一个俏皮的小区，怎么可能小区里面没有一点绿化和景观了。那开发商是不是太黑心了点。除开汉口闹市某开了4期起价1w2的被誉为高端“经济适用房”的楼盘之外。哪个楼盘，小区不搞点景观和绿化？
绿化&景观，随便搞搞，每平方米起码往里面打700块钱成本。你不信？你知道武汉一直在创建“全国生态园林城市”。2012年，打算投入30亿。确实，这对我们市民是好事情。但是你知道，这样一搞，树的价格就炒起来了。园林要树，那些小区也要树。举几个常用树种价格大家来参考下：
银杏，胸径50CM，太细了冒得看相。一棵的价格是6万！注意，是6万！只会高不会低！你嫌贵了，要棵25CM的。没有问题！2万块钱起。
香樟，胸径25CM，大概2000块钱一颗。当然，你可以买8cm的，大概百把块钱一颗。不过，拿个开发商用这细的苗子，尼玛搞植树节啊？
桂花，胸径25CM，冠幅7米，价格5万块钱。金桂还要更“金贵”。
我记得的这些都是蛮平常的树，要是那些热带和非常罕见或者古老或者稀罕的树种，价格更是翻翻，数十万都是很平常的。
这些还只是上车价格，仅仅含土球、吊绳、吊车。运输费用还要另算，移植栽培还不谈。
再说了，开发商一个小区就载几棵树吧。毫不夸张的说，园林绿化真的可以是一个无底洞。你要扔多少钱进去都可以。
个人建议，按照40%以上的绿化率的楼盘买，多多益善！比如X润、X海、X诗这方面都做得不错。尤其是X润，他特别喜欢在楼盘绿化和园林景观上面下功夫。2005年的麻雀城就以二千万的园林景观和绿化傲视内环。更不谈现在在杨园的杨树湾。
再来谈谈景观。多的不谈，那些草坪、栽花种草、修造亭台楼阁，喷泉，室外木地板搞起来，不晓得要比屋里装修贵多少。
就谈那个小区常见的防腐木地板：神马巴劳木、菠萝格等等，全部依靠马来西亚、印尼等进口！！！价格300多一个平方起步。可远远不是圣象复合木地板能比的。松木的便宜点，但是会溢出松脂，高端点的都不会用。
更不谈那些花岗岩、大理石、等珍贵石材等运用和造价。噢，对了，还有现在不菲的人工。尤其有些仿古或者做旧。那些可都是非常非常贵的。总之，楼盘的品味是需要金钱来堆砌。
如果是同样的价格，或者相差不大的话。你选择楼盘还是Z好选择看得到园景的。毕竟那些东西，你也是出了钱，看得见摸的着比看不见摸的着还是多占点香瘾撒。
再谈施工
地库&车位
如果要让大家说，一个楼盘，除开地价神马Z贵？很多人可能会说，盖房子Z贵撒。其实，要细说，其实是地下车库的建设成本是Z高的，大概划到2500多块钱一个平方。而钢结构的搭建也不过1500了不起了。尤其是那些两层的地库，成本更高。
什么？你不信！
让我来给你普及下基础知识吧！
多层8楼以下，不谈！冇得地库。有那也是地下室。
小高层12-18层，采用预制管桩。建筑成本大概在1500左右
高层，钻孔管桩、含复杂地质处理等，2000往上。
双层地库，多结构转换。价格2500+ （不含1500的高层造价 和1000+的税费）
更重要的是，你一个车位么看就那几个平方。但是，一个车位起码需要3倍到4倍的空间来添置走道。你的车不能空降到车库撒。还得有地方让你进出，有地方让你调盘子撒。所以，地库卖20w以下，真的开发商冒挣你么钱。
有些人又会jjyy,为什么我买的车库没有产权证？只有使用权。首先，车库只是地下室的一个附带功能，人家那叫人防工程。当美帝来解放我们，当太平洋司令部设立禁飞区的时候，我们需要到那下面避难的。到时候车车就不能停进去咯。
而根据人防工程的相关文件规定，所有人防工程的产权是属于国家的。其实也很好理解，万一属于个人，到时候巡航导弹来了，你不让P民进去咋办？你说，“这是俺家的，你么踩我的车位。”那p民不是只能上去挨炸了？
这样说，你该可以懂了吧。所以，该买就买一个吧。别嫌贵，人家真没拿那个挣钱！
关于房屋质量
有人担心KFS使用地条钢或者那些不达标号的水泥，或者更甚至包括打桩时候的桩荷载是否达标。这个可能和国标有一定差距，但绝对不会离谱。因为有一个属于建委的部门叫质量监督站。听说蛮黑，但是我不熟悉。他们负责监督房屋建造质量。
有人说了，那为嘛我买的XX楼盘房屋，屋里墙裂口子了？
等等等等。。。。。。。其实很多时候，像这样和热胀冷缩有关的问题，并不是建筑质量的问题。是什么问题呢？
是时间问题！
其实对建造质量，像X科他们甚至用的不是本地的施工团队，那为什么会这样呢？因为他们由于对建筑施工抓的太紧，工期赶的不能再赶。所以有时候，混凝土浇筑后，这层楼还没有干透就马上上下一层。然后好不容封顶了，后面咔咔咔又跟着来精装修。总之，就是一个字，赶！
他们也没有办法啊，明明知道水泥还没有彻底干透，还需要通风神马的。但是，这个后期还是可以修补。所以，只有忍痛先抢了。
当然，像门窗这样附件，可能会因为供应商的问题，出现质量不好神马的。这个，你直接验房的时候，扯皮就行了。如果较真点，带个水平仪。窗台修歪了也可以讹哈子开发商。
还有更过细的人，找过复合地板踢脚线的歪。那玩意，根本没有人用正宗的。圣象的踢脚线神马价格？压条么价格？全部加起来，恨不得占你地板总成本的1/4了。而那些水货牌子就是一个零头。不黑人，坏了，翘了，要物业换就是的。
至于你说的钢筋和水泥标号神马的。那就不是我们操心的，你操心也没用。你根本管不这。
为什么开发商要抢进度呢？因为土地是分期付款的，他要快点施工，快点验收，快点预售，一般都是争取拍地后十个月进入预售，好争取资金回笼。（囤地的不在此列）
那些出售的商铺
谈商铺，在歪总看来，我肯定是班门弄斧了。但是，我也想谈哈子，就业内的环境谈哈子，为什么我总不是很喜欢谈商铺呢？
首先，好商铺，人家是不会拿出来卖的。干嘛？开发商自持！比如那些小区或者楼盘给超市或者银行的大型铺面，都是开发商自己的。只租不售。然后剩下来一些铺子。都拿给乙方顶账了。很多人不懂，以为甲方给乙方付了工程款就完了。但是你奥特了，很多时候，乙方或者是乙方的乙方都是直接拿铺子顶工程款。你不信问你做建筑的老一排的，哪个手上不捏N套门面？
别急，剩下来的商铺也不会马上流入市面。开发商会优先出售给关系部门、乙方的朋友、乙方朋友的朋友，等等等等。。。。。。
好了，终于有剩下来的骨头渣子了。可以拿出来卖了。
也有特殊的，修的地段或周边实在是不贼的楼盘，开发商或者乙方都懒得要的商铺。当然，我更不会要。有人说，在中国，借婚车是展现个人社会交往能力的绝佳体现。我倒认为，你能拿到多俏皮的门面才是你能力的绝佳体现！
很简单，你知道某个铺面挣钱，回报率高。人家开发商、乙方、包工头、包工头的七大姑八大姨、质检站、安监站的朋友们都不知道么？
尤其是有些起步阶段的开发商，甚至拿铺面冲抵固定资产，根本不拿出来出售。
Z后谈谈关于贷款的题外话。
为什么全款会有折扣？为什么现在银行放贷不配合开发商？我不谈多的。不谈大环境。我就说一点。因为银行要找开发商提点，开发商要买额度。大概3%。比如开发商找银行说，我这个楼盘，你要放一个亿给我的业主们。银行就会找开发商拿3百万的手续费交给银行。现在准备金提高，开发商可能买额度的钱会更高。所以Z近因为贷款和开发商扯皮的事情越来越多。开发商真是两头不是人啊！
（全文完）
Z近我微博人数一直在千人徘徊，希望大家帮忙过个千吧。
