解密香港“牙签楼” ，1521万港币 37.9平方米

香港为什么有这么多的蚊型地和牙签楼？这与规划有关，也与产权保护有关。在港岛和九龙，英国殖民者Z初规划的街道和街区尺度都很小，与之相匹配的建筑物也以唐楼为主。所谓唐楼，是与洋楼相对而言的（如同唐装之于洋装），建于1960年代之前，砖混结构，一般三至五层高，商住两用，一层为底商，其他楼层是住宅，有楼梯而不设电梯，有些设有骑楼。后来这些唐楼陆续被拆除建成带电梯的高楼，但由于街区尺度小，唐楼的进深和面宽也很有限，而且有些唐楼已经被分层出售，业权不容易统一，法律上又没有强拆之说，所以只能拆多少地出来建多少房子，蚊型地、牙签楼也就此大量涌现。以星街5号为例，太古本来想把周围几栋唐楼都收购下来合并重建，但未能成功，无奈只好建成了这样一栋每层只有30多平方米使用面积的牙签楼了。

不要以为只有小开发商才对这些蚊型地感兴趣，其实那些大牌开发商也往往表现积极。例如长江实业就参与过赤柱海风径一块只能盖462平方米楼面的超级蚊型地的竞争，而占地只有277平方米、只能建2490平方米楼面的红磡必嘉围项目，则吸引了包括了五大家族（长实、恒基、新鸿基、新世界、信和）在内的七家机构竞投。

香港的土地金贵，所以这些大开发商也是大小通吃，当然也有另外一类的蚊型地的收购行为，他们把一条街或一个片区内分散的物业一点点耐心地收集、整合，通过改善设施与环境，控制商业形态来提升整个街区的档次，从而实现价值的再创造。例如太古去年就在星街附近的圣佛兰士街上收购了一栋不到几百平方米的旧楼，共11层，1-2层是商业，上面9层是一层一户、每户使用面积约36平方米的住宅，这栋楼于1991年建成，由中国海外开发并持有的，1994年以4128万元售出，后又几经转手，2012年由太古以1.29亿元买入并进行包装出租。这只是太古在深耕湾仔计划的一部份，事实上他们已经在附近进行了大大小小几十次的收购，并成功将星街打造成为香港一个新的潮流目的地，与上环的SOHO区（荷里活道以南）齐名。

对于我们内地的地方ZF和开发商来说，没有几万甚至几十万平方米不算是楼盘，像香港这种蚊型地、蚊型盘只能算是边角余料，肯定是看不上的，牙签楼的规划也肯定是批不过的。我们的各个城市都热衷于在郊区跑马圈新地，对城市中心的很多土地浪费却视而不见，造成城市的规模野蛮生长，大城市病凸显，城市核心区的土地供应趋向于零，所谓土地集约利用停留在纸面上。把中心区的空置或低效利用的零星土地挖掘出来，提高建设密度，以此容纳更多的人口对城市来说成本Z低、价值Z大。实际上，香港就是由于其高密度、高效率地使用土地，使得其成为交通出行Z有效率的城市之一。

目前，香港正在开展一场“全民搵地（找地）”的运动，目的就是进一步释放那些低效土地，例如提高ZF、军事及各类机构用地的使用效率，将污水处理厂搬入岩洞并腾出土地用于建设公屋，甚至在天桥下建设临时公寓等等。当然，香港的城市格局不同，我们不需要照抄，但是他们珍惜土地、精耕细作的态度是值得我们学习和借鉴的。开发商应当意识到在中心区进行小型开发的商机，并潜心研究小区重建、街区营造的商业规律，在提升城市面貌的同时创造商业价值。城市的管理者也应当建立一套关于提高土地使用效率的规划、土地和建设体系，包括未利用地如何转性、旧楼旧厂如何重建、土地如何续期等等的政策，充分调动市场的积极性，让市场在城市的各个角落主动去把地找出来并激活它们，而不是被动等待ZF部门整理出来的土地。而对购房者来说，随着大拆大建的大开发时代结束，小型化的楼宇和街区式的小型小区，将可能成为置业的一种新选择。