【小文踩盘】三环边的毛坯房子卖到11000的均价是为何？小编实地探盘一解究竟~

一、项目的整体规划

先来看看福星惠誉福星华府在姑嫂树村的地块分布

上图中K1/K3/K4/K5是福星惠誉的项目用地；

K2地块卖给了中国水电，开发的盛世江城项目；

K6地块是武汉富士新地产有限公司的建设项目，规划有四栋住宅

K1地块——K1地块规划有2栋，楼层在30楼以内

小编周末踩盘看到K1地块在建中，规划有2栋楼，30层以下，看下效果图

K3地块——K3地块就是目前大家所说的福星惠誉福星华府了

K3项目位于武汉市江汉区，三环线以南，新湾路以北。该项目拟新建8栋45层、2栋55层住宅、1栋3层幼儿园（12班）及配套商业、物业用房、社区用房和地下车库等，总建筑面积为468945.59平方米（未含架空及地下建筑面积）。

1、2、3、4、5、6、8、9栋是45层；7、10栋是55层的

项目规划有幼儿园和商业，幼儿园12个班

K5地块——K5地块刚开始拆迁

K4地块看到是搬空了，K5地块刚开始拆迁，设了围挡圈住了

K5地块据传要建大型的商业，不过具体的规划还没出，周末问了置业顾问，也没有确切的消息

不过可以肯定的是，K5地块距离地铁6号线汊湖站不到10分钟的步行距离，而且正南面的红色地块是姑嫂树标准菜市场，这个菜市场规模比较大，可以辐射周边的大部分区域居民。

K6地块—— K6地块是武汉富士新地产有限公司的建设项目，规划有四栋住宅

这个就是K6地块的规划，蛮小的一块地规划了4栋高层住宅，1栋32层，2栋32层，3栋31层，4栋27层

Z初的时候这块地的规划是1、2、3号楼都是33层， 后期调整了规划，并且公布了日照分析图，相信之前的规划可能会对对面K3地块造成一定的光照影响，修改之后的规划就不会了，并且，小编实地踩盘的时候发现，K6地块的住宅距离K3地块1号楼中间还隔着3层的幼儿园，实际间距其实挺大的，应该不会造成遮挡。

下图就是K6地块现在的进展，旧的房子还木有拆掉

二、福星华府交通状况

福星华府的交通可以用双地铁、双高架六个字简单的概括

轨道交通：2号线长港路站

长港路地铁站距离福星华府的营销中心官方说明的是15分钟距离，小编实际从新湾路和新湾五路的路口走到地铁站实际花了16分钟，到营销中心要18分钟，差不多，夏天走起来其实还是挺受罪的，下图是小编步行路线

轨道交通：6号线杨汊湖站

6号线地铁站小编没有亲测，目测从营销中心走过去要二十来分钟的路程，不过K5地块离这个站就很近了~

双高架——姑嫂树高架和常青高架

姑嫂树高架已经通车，常青路高架还在施工中

公交——周边N多公交车站，几十路公交线路直达武汉三镇

在去福星华府之前小编在地图上查公交线路，发现有N多种走法，虽然没有一路公交是停在营销中心门口的，但是真的有好多好多周边的站点，对于小编这个每天步行上下班的人来说，这些公交站点各个都在步行范围内，我们看一下地图上的分布：

路过的时候随手拍了2个公交站，太阳太大，天气太热，木有一个个拍完~~

新湾五路貌似是601的终点站，大中午路过的时候停了有六七辆601

三、项目周边配套

项目周边比较大型的商业离得都不算太近，不过对于不是天天需要逛上两圈的需求来说也不远，基本都是十几分钟的车程，基本上公交几站路之内，也算是非常方便了。

大型商场

1、唐家墩中百仓储

2、南国北都大润发

3、菱角湖万达广场

新湾五路上还有到唐家墩中百的免费班车，方便又免费

周边学校

之前一直传说福星华府对口大兴实验学校，不过置业顾问非常肯定的说了，一切都还没确定，片区还没有划分，到底后面对口什么学校还不清楚。不过周边比较近的学校都还不错。

1、红领巾学校

2、武汉一中

3、大兴实验学校4、永红幼儿园 ；益康苑幼儿园

医院

武汉市中心医院（杨汊湖分院）、武汉市十一医院

公园

张公堤城市森林公园

银行和一些餐馆啊药店，一路随便拍的，基本该有的都有了

四、户型分析

福星惠誉福星华府一期目前只有3个户型，90平两房，123平三房和138平三房

福星华府目前在售的户型为1、3栋90-138平米户型，1栋和3栋均为2个单元，3梯4户，户型只有3个：

A1户型——3室2厅2卫1厨 138.56㎡；

A2户型——2室2厅1卫1厨 90.00㎡；

A3户型——3室2厅2卫1厨 123.90㎡。

上面是1、3号楼的户型分布图。东西两头的是A1户型，中间是A3户型，中间凸出来的是各两户的全朝南A2户型

A1户型 3室2厅2卫1厨 138.56㎡

A2户型 2室2厅1卫1厨 90.00㎡

      A2户型比较方正，但是因为在中间位置，没办法南北通透。不过这个户型是全朝南向的，所以在采光方面没有什么大的问题。这个户型的特色是有个跟多功能区链接的设备平台，而且设备平台的面积还比较大，可以打通改造后多功能区，可以做儿童房，可以做书房，也可以做储藏间或者衣帽间。不过设备平台打通之后，空调外机就只能放到阳台上去了，各有利弊吧。

A3户型 3室2厅2卫1厨 123.90㎡

      A3户型位于两个单元之间，南北通透，无西晒，户型方正，遗憾的是十个缺角户型，比较信风水的人可能会觉得缺角户型不太好，不信的人则挑不出什么毛病来。

五、样板间

样板间其实看照片看不出什么来，所以我简单拍了几张可以说明问题的照片。不过值得一提的是电梯是德国蒂森克虏伯电梯，比日立的要好很多，用的防盗门也不错，是盼盼3、4千块的好门，这个是交房标准的，总算有俩拿得出手的好东西了。

下面这个是90平样板间的设备平台被打通改造后的样子，改造成了个小书房，可以感受下

138平的户型跟123平的几乎一米一样，看不出来差别，不过大小会大一些，餐厅和厨房比较明显

123平的样板间看上去比较小，虽然公摊有26%，但是样板间的装饰太多还是影响了视觉效果，毛坯房的看了下，感觉简单实用的装一下空间会比较大

六、其他项目相关信息

福星华府目前卖的是1、3号楼，销控表可以看下，目前卖出大概一半的样子

剩下比较多的是90㎡的户型

放大一下看一下价格

3号楼的进展图

福星惠誉福星华府的一些数据，也是购房者都比较关心的

楼间距：70米

不过小编现场看了下，应该不是所有楼间距都有70，离得近的估计50富哦米的也有，只是大致的感受，没有实地测量的哈， 可能不准；

层高：标准3.0米

物业费：2.8元每平，比隔壁盛世江城的便宜一点

其他详情可以看楼盘页面：http://house.deyi.com/househome/287

有些楼层实际算下来是九千多的价格，感觉不高不低，配套不好不坏的

福星华府是超高层，45层-55层，不晓得住顶楼的感觉么样

哪个对面啊，具体什么盘呢

环境不算很好，不过也说不上很差，周末去的时候人也确实不是蛮多，路边的树都还蛮大，知了叫的很欢

均价9700呀，近万了，怎么会只要8000多呢？

一期确实走到两个地铁站都要十几二十分钟的，夏天走起来好要命不过K5地块里杨汊湖站还蛮近的，不过还没开发

小编去看了整理就觉得，所有的都马马虎虎过得去，但是都说不上好，没有一个特别的亮点，所以不是很吸引购房者去买吧

等不等的个人都有个人的看法，不过目前的状况也不差的，十几路公交在周边，离地铁也不算远，看各自的需求~

对口的学校还不确定啊，还木有划片

有的人愿意等，有的人等不起，看个人了

其实也还好啊感觉

新湾五路站和红光小区站都是差不多到门口了

如果划片分到了就好进吧

感觉其实也还好啊