开个帖子吧… 混迹地产行业快十年了。

得意里面应该也是很多前同行的阵地。都安心吧。 咱不是来说这些的。 更多想聊聊一些心得，给买房的人一点点建议。包括风水之类。 对任何楼盘我不会做评论。

入行的那年，我入行时已经毕业几年了。那时的楼市百花齐放市场没那么条条框框的时候。 也没有什么地王、大品牌、区域经济、Cbd、滨江商务区等等之类的概念。 基本就是做生意赚钱了买个房子或者换个房子。 其间也经历了诸如汉江边的为自然让步的炸楼、几个拐点等等… 下面说说经历的第一个拉高武汉楼价的项目经历。 手机打字比较慢。见谅！

感谢支持

那只是个人行为，不是行业风气

哈哈… 从香港路八号到现在… N多黑历史

从09年开始，就会发现身边大量的同学朋友从事着和地产有关联的职业。 这是个不好的信号…

万科相对的长项是物业，姑且不论是哪个项目。 在物业上诟病较其它项目要好点。 不过价格嘛就…

来了呢。

因为不想在这里对某个开发商品牌或楼盘本身做评论。 毕竟这里的同行也挺多。 也不想有广告嫌疑。

只能这么来阐述这个问题。 老百姓买房子，在直观印象里会觉得价格对应的就是一间屋子的建筑成本。

而实际情况是 每个楼盘在早期规划到施工到局部细节完善都需要耗费诸多的精力和成本。

比如户型的设计，园林的设计等等，如果涉及到样板房或者商业样本又会出现新的成本，包括各种广告宣传和公共活动等等。 当然，羊毛出在羊身上，这些成本Z终还是会叠加到房价里面去。

以前还在做万科金色家园的时候，本部老总来看了样板房不满意，结果连夜拆了不开放重做修整。等等这样的事情很多，于是各种硬性成本和软性成本都无形让一个项目的价格抬起来了。 地价、建安成本这些只是基础。

万科只能客观的说，不针对购房者，在品牌企业里面算是比较作风严谨和龟毛的了。

感谢版主 支持！！

找开发商老总当然Z靠谱。 比较很多房企会保留少部分房源应对“各种关系”。

内部而言不同的层级也会有相应赋予的折扣率权限，层级越高率越大，同理售楼员就很小或者没有这个权限。

找代理公司有用，不过折扣多少不一定了。毕竟代理公司与开发商是合作机制，赚取利润的Z大来源于“溢价”。而且代理商与甲方本就签订着“任务”。 可以凭关系牺牲利润给予部分折扣但空间不会比甲方的大。

当然，热销的楼盘就不好拿折扣了。 很好卖没人愿意低价出。 相对的也不会有多少“空间”。这个看面子和关系多硬了。 不解释了 。

“Z低价”是个伪命题， 每个楼盘不同的楼号，不同的朝向，不同的楼层都会存在价差。我当然可以低价出这个楼盘的价位底位的房源。 这就是很多楼盘喜欢做的所谓低于均价的“特价房”促销活动。

再就是版主所问的入手时机问题。 一般在新盘的时候会有试探性的定价过程，这个还要参考本身的当季市场环境，周边楼盘的竞争价格等等。 所以常规不到开盘的时候不公布价格。

开盘后价格出来了， 如果有关系的开始纷纷找关系。 或者组团团购、看房团等等手段你来我往了。 这个时候还得考量的是未来增值的空间和速度。特别是大盘，肯定一开始价格不会高，因为开发周期长，在后期他们会逐渐涨价，后面才是利润的来源。

“哪些楼盘比较好拿底价”？ 这个当然是逐渐滞销的盘子，比如小户型走的差不多了，剩余的都是走的慢的大户型的这类楼盘。 不过很多时候看你的需求，在武汉这样的城市大小户型还好。三四线这样的问题就很明显。去化不了，市场保有量太高。 这都是可以去压价的时候。

快清盘前也是时机，因为也许你拿不到低价，但可以相应的用比较好的价格买到好一点的房源。因为那些房源都是开发商本来留着准备买高价的房源。

题外说句。现在不像08年到09年爆发性增长的时候，有些营销经理自己手上都会压些房源的，比如前2个月才5k的。现在涨到了7k。6k卖给你，你还真的得感谢他。 那个时期才是从业人员赚钱掘金的黄金期呀。现在一线都还是比较苦逼的。 活活活.......

说的非常对呢。。。。

对于房价这个东西。 对应起时代或许更好玩。

古代的房价是多少？ 那些白银对应现在都是值多少软妹币。

在07年的时候我写过一个小东西。 给大家一起分享下。 得意有帖子字数限制。 就拆分成两段来发吧。

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“上海黄浦滩的地价，比较八十年以前的地价，相差又是有多少呢？大概可说相差一万倍。”孙中山《民生主义》

－－－契子

在我们翻看《白鲸》的时候，总是被这样的句子弄得心绪难平－－“很多年以前，那时我的钱包瘪瘪的，陆地上看来没什么好混的了，干脆下海吧，去在我们这个世界上占绝对面积的大海里逛逛吧! ” 我们在世间忙碌之时，总是需要找到一些佐证来旁引现在所做的是否是一件有意义的事情。

这是一个无不有趣的轮回。历史虽在更替，而当我们看着日益剧增的房价时。和风云变换的地产豪情。其实历史早里早埋有了相同的影子。房价似乎是Z关乎人们的基本生活需求， 它的变化可以说是社会经济状况的晴雨表。我们先来从顺治初年开始，看看这段历史，从中抽离出一丝地产史里早已被风尘掩盖掉的真相。管中窥豹，善人也只将历史上呈。就不作评述了。

顺治初年大乱初定， 物资匮乏，百姓逃匿，房价比较便宜。顺治二年后，平均每间6至7两左右;至顺治十年 房价提高很多，平均每间22两;顺治十四年以后房价更高，平均每间售价均在30两以上。

14年间增加了5倍。一套四合院每间就10个平方上下，10间左右，从Z初的50/60两升到300两。一两银子合人民币300元，则一套四合院的价格是1.5万元升到了将近10万元。当年的城市居民的岁入也是比较有限。没有工业和国际贸易，国民总产值农业是大头，银子折合的购买力有限。相比崇祯13年西元1640年，清兵进关前4年，北京的一桩交易：5间33两，合每间6两许。和战后初期相近。而稳定繁荣的大清却造就了房价的陡升。

我们再就上海这一处有鲜明代表性的城市来看看。

　　上海以前租界,1863年上海公共租界的土地平均价是每亩银1318两，到1907年达到9606两，升值七倍多; 1920年上海公共租界的土地平均价是银10476两，1933年达到了银 33877两。30年代的1两白银,等于现在的多少呢?----30年代,上海普通老百姓三口之家,收入大致是300两白银(大洋).其生活水平(能购买的食物/生活用品,相当于目前年收入3万家庭的购买力---由此看,当是一两白银=现在100元RMB(当时,技术工人收入250大洋/年;小学教师400元大洋/年)----这与庞大拐1两=300RMB不矛盾,清以前,南美没有大量生产白银,世界上的银子比民国时少许多.当时是中心建里弄房子,以容积率1.5计,地价3万两/亩--45两/平方米(楼面价30两),以RMB1000元/平方米建筑成本计(10两银子)===成本:40两白银/平方米,加上10%利息,10%税费,15%利润,5%其他===56两白银/平方米-----合:5600元RMB/平方米。

当时,上海人收入为目前的40%(目前普通人家收入7.5WRMB(当时300大洋,合3WRMB)---目前政府的统计数低于7.5W,实际是有的.30年代,当时的5600元/平方米,购买的吃力程度,相当于目前人的14000元/平方米!而当时,上海人口只有目前的1/4,买房基本没按揭.

但这个数据若作为如今“上海房价并不高”的证据，显然是有待商榷的。但自19世纪到民国初期，上海房价的翻番又是如何产生的呢？我们来看看下面的这些文字－－－

“上海等地通商开埠，随着新的土地关系的形成，以及近代产权制度的建立，促使房地产业作为一种新兴产业在那里迅速崛起。”

(1843 - 1911)

《南京条约》允许外国侨商在通商之地觅地建屋，然而老外习惯了“买地”而不愿意受租期限期。经过两年的谈判，上海道台与英国领事议定了租界的“根本大法”——“租地章程”，其中Z重要的“发明”就是永租制。 永租制只许租地人退租，不许原业主收回，租约上写明“永久租用”，在满足清朝皇帝面子的同时，实际上为外人提供了获得土地永久使用权的依据。

开埠十几年之后，租界内的地价涨了十几倍。初期每亩土地押租只要银三四十两，到了1849年某法商租地就花了每亩130两;到1857年，法租界均价涨到每亩642两，又增了四倍...法国驻沪代理领事爱棠感慨：“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买”，“地皮价格抬得很高，Z初每亩地卖200两已经被认为很贵了。现在即使卖1200两，买主还是争先恐后。”

太平天国之后，租界发生了第一次房地产危机：避难华人如潮退去，总人口从几十万减少到十万，大批房屋空置，许多投机房地产的人破产。随后是1866年世界金融恐慌，上海亦遭波及，著名的颠地洋行倒闭。1870年代世界经济开始复苏，苏伊士运河开通、与伦敦间电讯开通等对上海的进出口贸易有很大推动。工业也开始发展，过去的贸易商开始加大直接投资、设立工厂，工商业繁荣导致租界内外的常住人口增加。

租界开始兴建正式的里弄住宅，显示建设者有了长期的打算，房地产市场缓慢复苏。1875年工部局(租界管理机构)重估地价为平均每亩银1459两，比十年前增长10%;到了1881年，并非租界中心的杨树浦一带每亩由七八十两涨到二三百两，新闸一带由银百两涨到五百两。

(1912 - 1926)

到1914年，外国房地产商已有三十家，为外商效力的买办，携巨资来沪定居的地主、官僚、富商纷纷加入。早期上海的房地产业务由贸易洋行兼营，后来才出现了专业的房地产商。不难理解的是，Z早的面孔都是外商。他们有的靠烟土起家(如老沙逊、怡和、仁记等)，有的凭借管理租界的特权，每有市政建设消息便闻风而动、抢先圈地，由此聚敛了惊人的财富。房捐和地税是租界财政收入的支柱，一般要占半数甚至七成，所以房地产商成了颇受关照的“财神爷”。

(1927 - 1937)

1935年的经济萧条引发了新一轮房地产危机。年关结账时，上海八个房地产大亨相继离沪避债，人称“八仙过海”。

1927年至1937年，包括“八一三”淞沪抗战，被称为上海史上所谓的“黄金十年”。

1927年7月成立的上海特别市政府制订了“大上海建设计划”，这项计划因“八一三”而中止，但是管理机构没有停止过规范房地产市场的努力，先后颁布的法规、举措有：

　　禁止房东出租时私立名目;颁布土地征收法和《市民租用公地规则》;整理道契(永租土地的官方契据)，停发华商道契;成立平民住所委员会，建成三处800余间住所;成立土地整理委员会，先后公布《土地法》、《土地法施行法》;改道契为永租契，统一规定契式、编号;公布不动产抵押注册规则;市中心住宅用地公开招投标……

接着是全球性的经济危机，加上国内农村经济破产，工商业欲振乏力。还有一个重要因素：1934年6月美国国会通过购银法案，提高银价，大量收购白银，引发中国白银外流，币值不稳，造成了1935年的“金融风潮”，大量工厂、商店停工，华资银行倒闭、停业的达12家，钱庄也没了11家。经济萧条引发了新一轮房地产危机。由于金融业银根收紧、只收不放，抵押活动停滞，导致多家中外房地产企业倒闭，年关结账时，上海八个房地产大亨相继离沪避债，人称“八仙过海”。到了1936年，公共租界的空置率达到10.9%，这就足以使得地价暴跌、房地产买卖一落千丈。房地产商无力偿还利息，又收不回放出去的款子，个个债台高筑。“八一三”战事一开，上海房地产市场再也没有喘息、恢复的机会了。

(1938 - 1945)

由于房地产是几乎惟一未被日军管制的行业，大批业外商人组建房地产公司，不建房屋，而是将房地产当作投机工具，“踢皮球”、“飞过海”盛极一时。 自“八一三”至1941年12月，上海四周沦陷、仅存租界，史称“孤岛”。1941年12月8日太平洋战争爆发，日军进入公共租界，法租界因为法政府已向德国投降而未被占领。 日伪时期兵荒马乱，老百姓本能地躲进相对安全的租界。1938年租界人口从两年前的167万涨到450万，每天收到汇款银20万元以上。人口、游资又一次聚集，使得上海房地产业进入了一轮畸形的繁荣期。

此时英美房地产企业经营活动受到抑制，许多人见势不妙、就此退出中国。华商数量虽然超过了外商，规模仍是“小巫见大巫”。然而房地产商日子并不好过，用地、营造都发生了重大问题。首先是日军大肆强占民地。不到四年的时间，日军四十起圈地达30万亩;后来日伪“恒产公司”征地时又任意估价，付的还是“白条”——不兑现的公司债券。

新建房屋开展租赁本是上海房地产商的看家本领。然而1938年后，币值不断下跌，到1941年货币贬值十五倍以上，房东是做不下去了，与此相应，楼市炒作之风日盛。1942年6月，日伪一度下令取缔证券交易，导致巨额游资转向房地产，形成空前的房地产投机狂潮。当时除了同业公会三百家房地产商以外，还有兼营房地产业的企业三百家。1943年全市房地产成交额5亿元(日伪货币)，达到了新的高峰。

已故学者王季深在其1943年专著《上海之房地产业》中写道：“时隔数月，同一房地产已经数易其主，如此互相做踢皮球式的买卖，其价安得不愈踢愈高？……房地产业投机的Z大恶果：间接刺激价格，陷民生于水深火热之境！”（作者注：不得价安，而投机风盛。刺激价格几易其主。古往今来。风颜犹在。）

当时上海“租”的动荡风波。1934年减租运动来了真格，2月份汽车游行，三月向市府请愿，六月总动员，七月赴京请愿。租赁市场一直是100多年来上海房地产市场Z敏感、Z活跃的部分。每当战争爆发，大量的难民涌入租界，上海的房屋租金立即急遽上蹿。1920年至1937年，上海滩加租、减租风潮不断，成为中国近代房地产市场难得一见的景观。

当时房东的主力是置地建房的开发商、地主，这些“机构”面对的是租房的“散户”。他们根据市场行情调整缺乏弹性的定租，调整的频密程度反映了租赁市场的波动。房东加租、房客减租都要“领行情”，这方面的信息主要来自租界工部局(公共租界管理机构)的“重估地价”。在租赁市场“拉锯战”的头几年，由于房市火爆，眼看着平均地价年年上涨，房东一方优势明显，加租要求层出不穷，房客Z多只能拒绝加租，或者求助于行政力量的干预。

1920年，工部局估平均地价为每亩银10476两，比1916年估价(8819两)涨了一成多，沪市各房东普遍加租，有增加一倍者。

1921年，上海成立大批交易所，到处挖租营业用房，引发加租风潮。同年10月23日，上海房客联合会总会成立，随后派代表至中外官署请愿反对“非法加租”，各机构先后公告取缔加租。

1922年，工部局重估地价为银12012两。1924年涨到16207两。房东忍不住了，加租风潮又起，北四川路大德里“加租5成、重收小租(合同约定租金以外加收的租金)5个月”。当年由于江浙战争，近50万难民涌入租界，房子明显供不应求。由于地价相对平稳，房租大战消停了几年。到了1927年，房客联合会转守为攻，搞起了针锋相对的“房租减半运动”。

　　一个要加、一个要减，官方不胜其烦，反复布告，劝说双方各退一步、“和平解决”。针对“房租减半”的要求，官方决定“悉以去年六月为标准，小租恶习立即革除”。当年工部局估地价为每亩银18652两。

　　1930年的时候土地估价涨到了银26909两。加租引发的迫迁纠纷经常搞到“司法介入”。

（抗战胜利后）

抗战胜利并没有为房地产业带来春天。随后的“接收”被百姓称为“劫收”，房地产业也在劫难逃，在不断加速的恶性通货膨胀中走向灭亡。1946年后，有关当局虽然提出了《大上海区域计划总图草案》，但并未执行。由于“国统区”经济日趋崩溃，外商无心恋战、相继撤退，很多公司把总部由上海改到了香港。“在中国开展大规模业务的日子已经过去了。”新沙逊洋行老板维克多·沙逊曾表示。他把所属华懋、远东、上海等地产公司改为上海分公司，设总公司于香港，资本额也改以港元计算。物价飞涨之下，大家都忙着换黄金、银元，房屋建设陷于停顿，坎坷一生的近代上海房地产业油尽灯枯，只能静待来世了。

租赁市场在日伪时期的基础上进一步濒临崩溃：和1933年相比，地价涨了一千倍，而米价涨了五千倍，房租则是战前的七千倍。真正的房东收不到钱，收到了也是一堆废纸;在失去强制力量干预的情况下，“二房东” (从房东处租房后再进行分租的房客)喧宾夺主，随行就市大发其财，一幢楼塞进“七十二家房客”，都是“二房东”的功劳。

（解放后）

据1950年统计：市区建筑面积4679万平方米，居住、非居住各占一半，绝大多数为私人所有;土地则公用占12.4%，私人占74%，外国人占13.6%。值得一提的是，解放初期个体工商业者还有创业的机会，房地产交易也未立即消失;只是房地产商业务少、税费高，纷纷“资不抵债”，很多物业通过军事管制、征用、接管、代管、受让等形式被交给了有关部门。

1956年公私合营，上海市进行了对房地产业和出租私房的“社会主义改造”。市区公有土地从12.4% 上升到 44.4%，此后国家相继出台了限制私地买卖、出租;私有房屋买卖，基地不准作价，由国家收回;1963年起公家单位租用私地改为征用……诸多措施收紧了房地产买和卖的口子，上海房地产业“随风而逝”。

后记：其实开放的上海是个“海”，来自全国各地的“过江龙”在这块“流奶与蜜之地”胼手胝足、艰难创业。近代上海房地产市场的风云人物有个共同点：他们都不是上海人。冒险家不止是老外。开放的上海是个“海”，来自全国各地的“过江龙”在这块“流奶与蜜之地”胼手胝足、艰难创业。而中国人在上海经营房地产原本大多是自产出租，属于个人置产收租性质。第一次世界大战爆发后，中国民族资本获得长足发展，由于房地产业利润丰厚，房地产又是信贷的可靠抵押品，华商房地产公司纷纷成立。但华商经营房地产资金实力较弱，主要做“自产”、“经租”（代收房租）和“介绍”（中介）。到1930年，上海房产业主公会有华籍会员60家，算是华商的黄金时代。抗战胜利后汪精卫时代就开始的通货膨胀没能止住。“有很多人炒房子做生意，‘顶’来‘顶’去。”当时钞票不值钱，房子买进卖出都用十两一根的“大条子”(金条)，老百姓进进出出用银元，袁世凯的“大头”、孙中山的“小头”，拿块银元换成钞票买菜，马上买光。

房地产的破灭与复兴

建国后，房地产市场在公有制国有化上，暂时告别中国的历史舞台。

在《论人民民主专政》明确宣告不能“施仁政”以后，政治运动一个接一个：土改、镇反、三反、五反、肃反……几乎没有间歇过。这些，按马列主义理论来讲，还算是针对阶级敌人的。GCD自成立起，就把没收地主阶级的土地归农民所有，作为新民主主义的基本经济纲领之一。新中国建立之际，中央人民ZF于1950年6月28日公布了《土地改革法》，就无锡一地为例，无锡县委认真执行了“依靠贫农、雇农，团结中农，中立富农，有步骤地消灭封建剥削制度，发展农业生产”的总政策，分三批开展土地改革运动，至1951年1月，全县191个乡土改全面结束。据统计，全县共没收、征收雌、祠堂、庙宇、寺院、教堂、学校和团体在农村中的土地425947亩，没收和征收房屋55196间...

（纵观上下数百年历史，尽管土地证的内容和格式千变万化，但其颁发的目的是相同的，都是国家实行土地管理的重要措施。由于政权统治的目的不同，对土地的管理方式、管理体系、服务对象以及制订的法律法规也就不一样。从古到今，沧海桑田，无不在一张张土地证上留下深深的时代烙印...）

人们渐渐淡忘了那些在晓月时期的上海里波澜壮阔的地产风云。

地产人的步伐看起来被政治完全的桎梏了。在那些特殊的年月里。地产前辈的日子过得似乎狠惨。

新时代渐渐的来临，在市场经济再次复苏的时候，这个行业也在跟着复苏起来。例如改革开放二十多年来，上海又迎来了一股移民大潮。房地产业内，就有不少来自外国、港台和内地的“新上海人”。 “全世界找不到一个城市类似上海，有点像香港，但可能比香港变化得更快，它也不像纽约。”

经过了几次低沉和泡沫的时期，如今的房地产再次在这片土地上大放异彩。尽管经济学者们说“现在的房地产市场就像建国之初上海的粮食、棉花市场一样，是无良商人囤积居奇的状况...” 但我们曾经所历经过的事物，重又相逢。是喜是忧却很难用只言片语讲清楚。

人们每日谈论的话题也终究离不开这个本是栖身之所的东西。在房价现在也紧跟奥运主题“更高、更快、更强”的现实面前。我们是唏嘘还是感慨？ 风云叵测的时代似乎又一次降临到这个迷途的世间。 不用急着寻找答案，不用急着争辩“泡沫”的真伪。短短的“七十年”的使用权，谁又能保证一切都是那么安稳的呢。“加息”“打击捂盘”...这些一茬接一茬的行政手段里。是不是仿佛看到了一些过去的影子。 将来是一个未知数。 抛开浮躁，还是阿甘说的好，“谁也不知道下一个巧克力是什么味道”。如果一定要猜测揣摩出一些答案出来。那我们就用历史当镜子好了。。。。

二00七年 九月十六日

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回首已是八年了。。。 有些东西。。。似乎一点变幻都没有。。 历史总在不断的重复着。

顺便贴个老图吧。。。

我们所正在经历的，二十多年前就已经是这样了。。。。

全心全意为意粉服务！~~

逐步来吧。 不知道这里的尺度。

每个行业都是多元的原因综合造成的。 政策导向，地级ZF的政绩，房企的发展或资金链等等等...

当年一度人们高呼地产是“暴利”的时候，开发商也拿出一份清单来“阐明”利润空间，各种税各种款各种苛捐五花八门。

地产行业是个很奇怪的产物， 它既是民生相关的东西，又是资本逐利的大平台。这两个东西本就是矛盾的。一方面地价蹭蹭蹭地位层出不穷，一方面兜里的钱总感不够。 于是又出现些“专家”来说法，房子本来就不是每个人都能买得起的。 这也就表明了它本身的“商品”属性————看实际收入情况来消费。

就这十年所谓的品质升级来说，真不想说啥， 因为要考虑开发商的从业背景，当大家都认为地产赚钱，一股脑的各种企业都会来做开发。 食品的、服装的、电子的纷纷走进这个行业里。 土老板也很多，质量这个东西参差不起也是被注定了的。

再就是商企的本质，逐利是正常的也是本能本性。 能够创造更大的利润空间都是不遗余力的。 土地越来越稀缺，上海已经没地开发了。 作为开发商另一个属性——“改变城市面貌”，高楼林立总是ZF喜闻乐见的东西，它代表了城市先进的发展程度。 而实际上容积率这些东西在设计规划之初就是有限定的。 即使是高楼也无所谓的。

至于什么都涨价了。。。。。。。 通货膨胀也要考虑...