版里有人发任炮的发炎，这里补个旭辉林中的看法

旭辉林中说

1、未来10年，房地产市场整体是上升的，但当中会有上下振荡，总体上扬，因调控、涨价过猛、政策影响、供求关系变化等因素上下波动，总体上扬。

2、中国用30年，走过欧美100年、200年城市发展的历史，前无古人后无来者，欧美城市化的时代背景是工业化，中国城市化的背景是信息化。一二线城市、核心都市圈外围三线城市都是有未来的，房地产也是有价值的。都市圈主要是环北京、环上海、环深圳三个都市圈及外围区域。

3、2016年是载入史册的历史大年，成交面积超过15亿平方米，成交总金额11万亿。未来的5年，成交量和成交金额预计会维持在此高位，开发商会出现金字塔效应，大者更大，小者更小，TOP100房企的量还要上升，市场份额还要加大。

4、上海越来越像纽约，深圳越来越像硅谷，北京是纽约、加硅谷加华盛顿。二线城市继续在分化，其实二线城市的分化是2012年开始，时至今日，一线，强二线，二线城市的房价分化非常严重。未来拼的就是城市地位，如果你拥有的行政权利资源都比不过别的城市，即使房价超过它，未来也一定会回归。

5、未来二线城市是房地产销售的主战场，很大程度销售增长来自于二线城市，得二线城市得天下，未来强二线和1.5线城市会不错，尤其是二线城市轨道交通沿线，会带来大量的投资机会，这些城市，自身还在生长，版图还在扩张。对于三四线城市来说，除了环北京、环上海、环深圳之外的三线城市外，其它的三四线均保持谨慎。

6、2004年是房地产开发商的一个分界点，之前谁都能干，之后已经有了分化。未来五年有巨大的兼并收购的浪潮，未来拼的是专业、能力、品牌，特别是资本以及你对资源配置的能力。无资本无未来！

7、要特别关注2018、2019年的还债高峰期。这个还债高峰期可能引起企业债务危机。债务一般都在2到3年，因此，2018年，2019年才是并购整合机会。

8、在未来，资本有多重要？我们来看房企TOP50榜，除了央企之外，都是上市公司，拼的是什么？就是融资能力和融资成本！

9、按照上海北京目前的地价，不放三年就开发拿出来卖都不赚钱，三年拿出来卖基本上未必盈利，项目做好以后5年后销售才有利润。几十亿上百亿的资金，堆在那边5年，算算利息？如果背后没有资本背景和支持，很难很难。

10、未来的城市房地产开发模式越来越向外挤压，北京上海越来越像香港，杭州南京广州越来越像北京上海，郑州武汉西安重庆越来越像杭州南京。城市地位越核心，高周转模式很难做，未来在北京上海肯定是高溢价的模式。

11、高地价和房企同质化，将促使行业利润进一步下滑并维持在低谷。很多房企都是高地价，高成本，导致低利润。这个模式导致行业整体利润走低，房企会进一步加大合作来分散风险。 由此，多元化、全球化、金融化，会成为未来房企的方向！

12、一线市场的三个新特点：一手豪宅化，二手刚需化，户型趋小，千尺豪宅（单价升高倒逼房型面积越来越小），泛都市化，未来一线城市里120平都是豪宅了。

13、一线城市房地产：投资+自住，金融属性更强。二线城市房地产：自住+投资，功能属性和金融属性并存。三四线城市房地产：自住属性，只有功能属性，无投资无金融属性。一线城市的新楼盘都将进入改善定位博取溢价，刚需被全部赶入二手房市场。

14、大型房企基本上的未来战略是趋同性的，多元化、金融化、全球化，基本上离不开大方向；中型房企战略模式，基本上在规模化、资本化、转型、合并；小型房企要提早转型、转战。

15、越南、缅甸、柬埔寨、老挝这些市场，适合中小企业去，你投入3千万，未来可能拿3个亿回来。大企业不会玩那个，因为那个要老板亲自去干，职业经理人干不了。

16、在未来的主流房地产市场里，只有大而强的企业，很难有小而美的企业，只有在细分市场的空间里面，才存在中等规模企业的发展空间。

17、一线城市和三四线城市的战略打法是完全不一样的，一二线城市公司要很强的经营能力，是经营中心、利润中心。这带来的是人的能力素质要求不一样，所以要进行大量的人员调整和优化，不是一两天能完成的。三四线城市做规模，一定城市数量很大，基本上中央集群的模式，地方不需要有太多的经营能力的。

18、未来的房地产小周期时间会缩短，个体想在小周期中博取利益，就不要恋战，快进快出。