转载 天涯帖子--买个楼而已， 不用做经济学家

摘抄一：

买楼真的没什么技术含量，看现在买个楼，专家能把高数都拿出来分析，实在是没这个必要的。人要明白一个道理，如果没有银行贷款，只能全款的话，九成九的人买不起楼。绝大部分人收入增速是赶不上GDP增速的，所以有跑不赢GDP也要跑赢CPI一说。同时，绝大部分人跑不赢GDP就意味着跑不赢资产价格增速，这就很简单了，靠你自己真实实力，大概率的赶不上资产价格增速。

　　所以有首付才是房价一说，这就是讲，你努力几年辛苦搬砖，如果能赚够首付其实就能买了，你是这样，绝大部分人也是这样。那么大部分错过的是什么情况，就是已经够首付了，但是基于各种判断分析，没有买，那就只能下一次了，下一次什么呢？

　　下一次银行调低按揭门槛，按揭利率打折的时候，而这个账很好算，如果你这次没买，下次再上车，先用通胀打掉你已经攒够的首付款，同时折算掉这几年物价的涨幅，你收入是否衰退等等。

　　有个规律就是，当大部分人都可以摸出首付的时候，银行按揭的门槛、利率大概率的给来一次上车机会。毕竟居民存款数据，银行心里Z有数。所以买楼真心很简单，什么时候你看见银行特别是五大行又放开按揭门槛、利率打折，那就是大家突然都有了一次上车机会，也一定会大幅推高价格，如果你不是先知先觉者，Z起码看见五大行调低按揭门槛和利率的时候，哪怕市场已经开始翘头，你进去都不算晚。就是别磨磨蹭蹭怕狼怕虎的，那大概率的就把自己耽误了。

　　我自己也从业十几年，讲真的，没有比这个规律更准的，不需要什么高深分析。

　　买个楼而已，你不用做经济学家的。

没看头，屁股决定脑袋。

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不错，都是实在话

本帖Z后由 xcmqqlq 于 2017-4-13 20:59 编辑

继续 摘抄二-- 房， 地， 产的概念

对房地产行业的粗糙理解，也带来了对这个行业的粗糙认知。

　　实际上房屋是生产工具，比如厂房、住房、教育房、商业房等等；土地是Z基本的生产资料；基于生产工具和生产资料，去设计城市的生产、产业关系，并在这个设计上，考虑城市的企业生产、财政回收、人民消费与服务，叫做房地产。得站在这个角度上再去看狭义的房地产行业、房地产开发，才能看得懂。

　　也因此仅仅站在狭义的开发行业、楼价走势上，是看不懂这个行业本身的。因为狭义的开发行业、楼价不过是财政回收的一个环节，从一个环节是不能认识环节本身的，系统思维（不是大家常讲的系统，而是系统论中的系统思维）讲究你在看这个事、物、系统的时候，要知道它是更大系统的子系统，同时它下面还有子系统，这就是系统的层级关系。房屋是生产工具来着，哪怕脱离了Z朴素的厂房概念，你的宅子也是个家庭生产工具，狭义的说这个产品比如是你的娃娃。学校也是生产工具，输出的产品是教育，办事大厅也是生产工具，输出的产品是政府的服务。有人说，现在互联网时代了，我们可以开网店，是的，但是网线架起来入户了，你蹲在家里做掌柜，房屋是生产工具的本质并没有改变对不对。所以这个生产工具上附着了三个东西，即城市的自然资源（湖泊山林）、配套资源（基础建设、水电煤气网络交通通讯）、政策资源（划片入学、税收政策等等）。在什么地方搞怎样的生产工具，土地怎么个供应法，因为房子不是凭空出来的，而是附着在土地上的，这个整体的设计跟财政如何相关，比如政府搞了这一片做住宅、周边的学校、办事大厅等等三个资源配合起来，给土地带来了什么增值收益，这个是土地范畴。然后基于前两者“生产工具/房屋、生产资料/土地”一个城市要搞什么样的产业，是搞搞旅游、还是Z基本的内生性的衣食住行大家互相供应、还是搞装备制造，取决于这个设计是催生了什么样的人才、发展出了什么样的产业基础，国家给予这个城市什么样的定位，会搞的城市国家会更倾向给予更多支持，不会搞的也没辙沦落贫困了靠财政补贴转移支付。你像开封这种，虽然有很好的自然和人文资源，但是很不会搞，搞这么多年，旅游一般、工业瘫痪、农业不上台面。因为，大家对这个真正“房地产”概念很模糊，所以导致了不管是开发行业还是普通人都困在一个楼价里，楼价不是问题的，从来都不是，问题是你拥有什么样的生产工具，你能拥有什么样的生产工具。

　　其实一个例子就能让人从这个困境思维里跳脱出来，即，如果无偿给你一块土地，你什么想法、干什么、什么感觉，是不是觉得自己人生马上出现无限可能。是的，当你拥有了土地，实际上意味着得到一种根本自由，哪怕这个地皮很小，你可以很开心的拉几车砖头，弄一个胡辣汤早点店儿，你就有了一份固定的收入，修电动车也成啊，卖烧烤也成啊，因为是你自己的，你不用愁租子，挣多挣少只要够吃自己高兴就成。当然那是一种理想状态，只是告诉大家真正的房地产概念，不过是一个三角的设计，或者你当房、地、产是一个系统的三个要素，互相耦合，整个系统叫做一般生存发展模型。设计者必须不断推进这个系统发展、演进，里面的企业和居民才得以源源不断的生产创造物质商品和服务商品，并消费。

　　这才是真正的房、地、产

摘抄二还在审核， 第三段， 有趣的货币分配理论：

归结到底，货币这个东西在你家还是在马云家还是在中科院研究经费，都是设计的结果。你有多少你自己占一部分原因，但不是主要原因，而是你所处的层级、定位，在整个货币层次、结构、调整的规则决定的。Z近越来越有对个人存款这个东西是幻象的认识，因为对绝大部分个人，这个存款实际上是宏观分配给你让你消费的，当然秩序制定者非常希望你先把自己整安稳了，有车有房有娃持续换轮胎，天天加油干，真干不动了，钱还有盈余就去玩一玩，别做貔貅，高高兴兴的，社会也多点儿正能量。

　　对绝大部分人来说，现阶段可能会有点茫然，因为在调整结构，绝大部分人也没有那个意识去靠近我刚才说的那三个主要方面的行业，普通人就Z多想想我存折有多少钱，老板为啥不给我多加点薪水，其实你老板也愁着转型呢，但过分忧虑没有必要，因为从秩序设计上讲，一旦居民存款余额降低到某个层次，宏观上必须去考虑反填塞的问题，这是我国宏观秩序决定的。这也是大部分人莫名其妙这几年没钱了，过几年又有了的根本原因。其实没啥神秘的不可知的冥冥之中的超自然，只是秩序如此，你不知道就稀里糊涂以为有而已。换句话通俗的说，有的时候就不给你塞了，想办法让你花，花光了真贫了就该给你塞了，这就叫扶贫。但是宏观的转折只能照顾大多数，如果个人玩的太嗨，还没等到塞的过程，就造干净了，很可能就熬不过到塞那一刻，这个过程有人说叫经济周期，还画出了时间表三五七年的，其实这个表不好使了，新时代央行Z近还在搞数字货币，未来对各个货币结构的层次把握会更为精准，大多数造无可造作无可作开始反填塞扶贫，是依照实际监控数据来的，而不是那些远古的周期论，所以那些东西当娱乐不可以当真，算命的东西乐呵乐呵得了。个人别太极端，不去做那个Z末尾也不去做那个Z排头，是没有什么大问题的。

又审核， 继续：

所以源头是钱，正确的认识钱是什么，有助于你在这个纷繁的世界，看透经济的幻像，看懂了看透了，这个心也就定了，不会去做无谓的事情，也不会为无谓的事情慌乱。

　　对于一个普通人来说，把自己搞成半吊子经济学家，可能是Z不值当的事情。因为绝大部分普通人能混到五子登科就算不错了，我所谓五子登科是2+1，什么叫二加一，即一套基本接近终极置业的住宅，比如大平层啊洋房啊，一套之前换下来的，加上一个投资的小户型，这就算2+1了，车子什么的倒都好说，有、能跑就行，手上至少剩下能包住家里吃喝拉撒外加三年月供的钱。达到这个标准就算告一段落，没达到就憋着劲儿赶紧弄，别的梦想情怀都先放一放，达到这个阶段只需要干，不用成经济学家。

　　不扯远了，什么是钱，实际上站在秩序层次看，钱是你为这个体系劳动的记账符号，这是第一方面，过去有个年代有个叫“工分”的东西，大致就代表了这个意思。另一方面，钱是一个选择权，我前面也讲过，今天1块钱一个苹果2个核桃，明天只能买半个苹果，但是核桃还是两个，你可以选择买2个核桃锁定自己这一块钱的购买力，这就是选择权，近年有门学问叫做货币契约论，就阐述了货币这个选择权的意义。

　　同时，再把视线拉回来，你在一个社会体系里，顶层是基于刺激生产、调节消费、周转经济的角度去调节货币的，比如今天搞生产的企业缺钱，某种商品比较缺乏，企业账户上资金不够，，那么就会利用政策手段、信贷手段给予资金或者利率支持。企业也就获得了发展、扩张生产的Z根本支持，如果你恰巧在这个企业或者行业工作，那就应了那句“大风来时猪都会飞”你大概率的能多分点钱，很多人不懂这个，莫名其妙有几年特别赚钱，以为是自己的能力，其实这是错觉来着，只不过你刚好赶上了这个调节的周期，风吹到你这个行业了而已，但是对于个人来说，25~35岁间如果能踏对行业，显然是Z好的时光，身强力壮又踩对了点，很快就五子登科了，而错过了就错过了，时光一去不复回，所以有男怕入错行一说。

　　因此，作为一个过来人，看见25~35岁间的人不明白这个道理，每天荒度光阴是很可惜的，荒度光阴通常有两种情况，一种是不懂踩点，虾球干而且不去搞定人生几个大事，硬生生的把事儿耽误了，一查账户没几个大子儿，一看房本娃娃都没搞定。另一种是踩对了点，但是不知道时光易逝，躺在那里等老板塞熬工资，晚上回去打游戏喝酒，不知道这是Z好的时光，能多赚尽量多赚，后面日子长着呢，把这个时间浪费了。

这一段没看懂， 什么是信用货币的bug？

-- 刚查了一下信用货币， （实行不可兑换制度，即本位币不与任何金属保持等值关系）， 反正不是金本位， 是无锚印钞么?

我知道不管我讲多少，其实想看楼价涨不涨的人还是多。

　　为了让人们能安心看下去，就讲一下，信用货币年代资产价格永远上涨，除非Z终解决了信用货币的BUG，即利率。虽然我国进行了很多理论创新，并基于创新做了顶层设计，但是资产价格的幻象并不能消除，这不是一个理论创新能解决的，Z起码两个大循环之内是不可能解决这问题的，即10~14年内是不可能的。

　　另一方面，我国基建更迭速度太快了，快到大家都无所适从，一个正常人不太可能10年不去选择更新自己的居住环境和条件的，过去20~30年都这么过来的，未来两个五年计划蓝图在那里摆着，任何崩溃论都是瞎扯淡的，今天你觉得还好的不动产，十年后就那么回事，所以你还是要换，不要说质保四十年的问题也不要讲70年的问题，十年你就必须换了，所以眼前是十年的事而不是40、70年的事，要着眼眼前而不是更远。

　　12亿人太多了，有先知先觉有后知后觉，虽然中央有转移支付去抹平贫富差距，但是总有先知先觉后知后觉的差异，十年内去考虑这些事太扯了，我们一辈子有几个十年呢，不解决信用货币的BUG十年内资产价格上涨是定局，解决了上涨更是定局，扯什么都没用。

本帖Z后由 nine9sky 于 2017-4-13 21:37 编辑

继续-- 有钱一起烧， 你不烧逼着你一起

过去说修齐治平，治大国若烹小鲜，跟家里的事儿也没太大差别，家里俩诉求，1、日子越来越好、物质越来越丰富。2、少花钱多办事儿。矛盾就一个矛盾，就这么多钱，先办啥事儿后办啥事儿。Z终只有一个问题，就是家长还管不管得住，灵不灵。说白了就这么点东西，站在这个角度往下看，一切都很简洁。你看国家看自己家其实都一样。我们也经历过一个货币管理低效到高效的过程，所谓低效，其实对照存款余额，冗余越高越低效，当然初期拉动经济有冗余产生也很正常，老百姓赚了钱存款多了改善生活，买车买楼生娃娃，安居乐业奔小康。这个没事，特别在这个过程中每个产业基于需求强盛，也都很好过。而度过这个阶段还有这么高冗余就不正常，特别是高冗余还不流动要财政提供增量拉动，国外叫QE国内叫财政拉动，这就不正常了。差不多了吃吃喝喝玩、造、学习啥的花掉就对了，不花大家都没事做。那么冗余的不同带来对照消费的不同，吃吃喝喝玩造都吸收不掉这个冗余，只能祭出大杀器就是不动产，所以你兜里有多少对照什么样的消费，大家都存够了这么多就必然造成某一档次的商品价格飙涨，过去是每几年财政给大家填一回存款，再刮回去一次。

　　现在激活存量，必然导致大的货币总量不像过去增长那么快，而个人存款余额发生变化，也就是分化，某一群人攒够了，去推进这一群人对照的资产价格上升，很容易理解的就是这个资产如果是不动产，那必然是越来档次越高的，这是人对生活档次不断提高的追求决定的。所以楼价本身没什么意义，你摸摸兜，看看上一条，心里就有数了。有钱必然烧，不烧也逼着你烧，大家都有钱了就一起烧，对照某个当量的商品烧，一起有钱一起烧，一堆儿人有钱了就这一堆儿人烧，就必然导致某一类商品价格上扬，不上扬逼着你上扬，这就叫控制。 ????控制简化到极致，就是钱~生产，生产~钱，存折从满的到负债，负债到再加满。以此运转推动人劳作、创造、生产，让整个国家也好家庭也好，生活越来越好，资财越来越丰厚，实力越来越强盛。而需要解决的是，必须搞出让人生活更好的产品，让产品更丰富，这是目的，不然这个循环只能靠虚的金融，而不是金融为生产、丰富服务，只有生活越来越好，人才谈得上解脱、幸福，停滞只会带来抑郁和苦楚。我国的顶层设计一直是奔着提高物质文化水平，让整体生活更幸福、丰富去的，不知道还有没有人记得物质文明和精神文明双丰富的话。其实从Z初Z朴素的共产主义宣言就讲了这些，后来为了路线吵过，Z后又回到这个主题，而看较长的时间线，从建国到现在也是一直遵照这个目标走过来的，人民的生活水平确实有了质的飞跃。甚至到135计划还在提出6.5增速，而且讲很明不走邪路，就是说继续搞实实在在的生产、升级。那么其实在这个前提和历史的车轮下，大家的生活整体看也会越来越好，怀疑论和站在边上冷笑的，很容易就被车轮碾过了，135、6.5，其实算一下，如果你不动，毛算五年后也被甩下去百分三四十，其实每个三五计划都有人被甩下，不然哪有什么扶贫这一说，无非是国家考虑到共同富裕，也考虑到Z初资源有限只能优先发展这个事儿，反过来再把掉队的拉一把。Z顶层的确定性，不会因为你那点牢骚和不满而改变，你的看法也不重要，别混到被扶贫就行。

是实话，所以国家才限购和太高按揭，现在国家银行贷款输出百分之80在楼市，搞的想做实体的没贷款，实体跨了楼市就是个泡沫。宏观解决就是降低楼市贷款率，所以这个车目前看来没个两三年是不会来了，起码复苏实体先

这一段我感觉是大实话， 国家顶层架构如此， 只能跟随：

财政在改革转折点，需要回收货币的时候，一定要接受回收，不然会很被动，比如五大行当时都调了首付比、利率，你不买，后面就被动。当财政开始新一轮投资拉动的时候，一定要去占个位子做点事，不要站在边上跟专家一样这个不行那个傻逼，Z后人家赚了钱闪人了，就剩下你一个蹉跎了时光的二百五。

回收货币不可避免， 在信用货币的年代：

我其实不关心双限，这和几年前我在天涯开贴有所不同，几年前我对双限非常不屑，我认为双限起不到调控楼价的效果，我认为有更强力的手段去压制市场，甚至刺破楼价，而当时我忽视了也许调控者本就没想要那个效果，这就是当年我稚嫩的地方。

　　这些年我更感兴趣货币方面，当我深刻地理解了货币这个东西以后，我对双限这种新闻是懒得看的，因为基于信用货币的本质，资产价格不可压制也无从压制。从既有的历史看，无论东方西方，能源、工业品、服务业123三个产业的商品价格一直都是按照顺序上升的，Z终保持一定的比率关系，比如能源涨——工业品涨——服务人工涨（能源问题稍微有点特殊，暂且这么理解，过去几年油价下跌幅度巨大，但是工业品和服务人工依然交替上涨），这三样保持一定的比率关系。虽然有些产品伴随技术升级、需求升级消失了——比如VCD，替代的产品又出现了（伴随带宽增大，可以直接看电影了）依然保持这个规律。我说过，别把房地产简单的当一个房子，即便抛开我曾经给过的定义，房产品这个东西从商品角度看，也是能源、工业品、服务三位一体的一件商品，所以它一直都是各产业各类别产品价格上涨的Z后一环即终点，即别人涨完它涨，同时又是新一轮各产业商品价格上涨的起点，即它涨完别的继续涨。

　　作为普通人来说，还记得我举过那个例子吗，一块钱今天买1个苹果2个栗子，明天只能买半个苹果但是栗子还能买2个，那么就要买入栗子锁定货币的购买力，以保证对苹果不贬值，实际上各类商品交替上涨的规律既然明白了，就是要不断的锁定货币购买力，让自己的资产、身价不要被交替上涨打回原形。

　　因此，楼价从来都不是问题，问题是去年1快钱能买一个苹果，今天你还能买几个，苹果还是那个苹果，你的一块钱还是一块钱吗？去年你是王百万李百万张百万，今天是多少，王五十还是李五十？这个问题才是现实的，价格永远都是幻象。

　　天不变道亦不变，不过浮云遮望眼。

利率和汇率的理解：

简单的说，或者举普通人能理解的例子，就把货币当一张购物券，利率是这张购物券的价格（不是面值），比如买一百块钱购物券，实际上需要98还是101元。汇率变动是这张购物券相对其他超市购物券的折扣，请注意我说的每一个字，我说的是汇率变动，而不是汇率。比如A超市以前1快钱换B超市7块钱，现在1快钱换八块钱，多换这一块钱就是B超市对A超市打折1块，打折百分比是多少可以自己算算。

　　所以记住，利率是货币的价格，汇率变动是货币的折扣。

　　这两句话，基本上可以满足普通人对汇率、利率的理解需求了

这一段很有意思。。。

要知道我国的老三论水平极高，系统论控制论信息论的理论水平独步全球。同时，我国做为一个历史积淀极厚的国家，对帝国治理的经验探索和发展是非常先进的，说这个有人不爱听，但这是事实，一个帝国可以犯的错误、成功的经验，几乎是被我们试过来完了，毛总喜欢看二十四史不是没有道理的，以史为镜也不是说着玩的。回到这个基础上看问题，我国无非是近百年老革命遇到了新问题，错过了重大历史时机，但百年弹指而过，又撵上来了，反倒是很多中小国家并没有帝国治理、发展经验，用百年为时间尺看都是昙花一现。

　　君不服可以看坡县和四小龙半个世纪就兴衰了。小国是在大国博弈中夹缝生存的，命运不在自己手中，大国对错兴衰，Z悲惨的也无非是国破山河在，人生豪迈重整再来。连这个都不懂就别谈什么宏观了。

　　说这些干什么呢？就是讲很多人是对宏观秩序的认知非常陌生的，如果认识到这个，会得出一个结论，不管你觉得对不对，都得跟，不然就会被高速发展甩下车，成败并不源于个人努力，努力只是你应该做的，没什么可讲的，根源是你的选择和历史的潮汐。

给个总结吧？就是买买买

搞不懂啊， 基本就是国家要回收货币， p民必须上车， 否则就只能被拉下。。。

收回货币的话，意味超发的慢慢收回？那不就是货币不会太贬值？

按照那个人的理论就是这样的，从能源往下游走。 1，2，3 顺着涨价，接着轮到货币涨，但是货币其实没涨。如果是金本位的话，金子会涨，现在是信用货币体系，能锁定货币购买力的东西会涨，简而言之就是资产

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