【WuLi房事 SeaSon1 No.143】一个北漂的回乡记：2016年在武汉的9个月买房亲历

02

【初到武汉】

这次去武汉了之后，我感觉武汉现在这两年变化还是蛮大的，不光是到处在建地铁，更主要的是整个城市很多地方修的也挺漂亮了，不像十年前到处都是破破烂烂的，整个城市看着都像是个大县城了。

所以这一次去了武汉之后，就和媳妇聊起来是不是有必要在武汉也买套房落脚，让我妈他们有机会来武汉串亲戚的时候也可以有个地方住了。

这样的话她们还可以和姨妈们经常走动走动，也不用每次都在亲戚家里借住，在自己家里住的话毕竟还是舒服很多。

刚开始考虑在武汉买房的时候，其实和武汉今年这一轮房价暴涨关系不大。

虽然说我也是湖北人但是武汉毕竟住的时间不长，对武汉房地产的研究也不多，而且武汉经过了漫长12到15年，武汉房价几乎都是在原地踏步，都趴了这么多年了，自然也说不好啥时候会大涨。

不过我和媳妇大致商量了一下，就感觉我们在武汉买套房还是比较可行的，主要原因就是：

首先正好赶上了武汉解除限贷和限购的机会了，之前这几年武汉一直对外地人限购，虽然我是湖北人但是没有武汉户口或者社保，弄起来实在是麻烦。

其次通过在武汉买套新房的话，除了可以让我妈他们有时间每年都过来住几个月，另外按武汉的落户政策还可以回头把我的户口从沙市迁到湖北的省会城市来，这也算一举多得了。

第三就是在上一轮这一年多在北京房子买完了，大额的资产基本上算是落地了，北京的这几套房虽然房贷差不多贷款了1000万，但是月供才5万左右。

除开自住这套手上其他几套的租金就有4万多了，满算下来月供才不到一万，按我和我媳妇两个人的收入还月供那是绰绰有余了。

另外手上的现金留的也比较富裕，大概有差不多200左右。

所以可以考虑拿点小钱，腾个二套房资格在武汉收一套不太贵的300万左右的市区住宅。

既能回头来武汉有个落脚的地方，还可以按当时的贷款指标二套贷款七层，再多贷点房贷。

我在16年2月份开始关注武汉住宅之前，其实对武汉的小区和现在的在售楼盘了解不多。

因为在武汉这个城市按地域划分来说，有三个主要的区域，就是被长江和汉江分割开的汉口，武昌和汉阳。

我对武汉相对比较熟悉的还是大学，所以像武汉大学，华中理工大学，华中师范大学的所在区域武昌，自然就成了我Z先开始考虑买房的区域。

对于每个人来说可能都有一个自己的选房标准，虽然是在二线城市武汉买房，但是我也给自己定了一个选房标准：

1.必须是市区范围，而且能被地铁的轨道交通所覆盖。

2.大开发商的刚需改善有品质的新盘，Z好是开发商同时配套的商业尽量完善。

3.选择的主要目标就是需要150平左右南北通透的大三居或者四居户型。

4.价格段按我当时手上的现金情况考虑的大概是首付100万左右，总价300万左右。

5.必须要配建学区或者自建小学的小区。

6.不能有大硬伤。

我首先关注的就是武昌的二环内核心城区，虽然之前没有太多了解，但是经过了几天的资料查阅之后，大概有两个新盘就进入的我的选择范围。

这两个盘都比较满足我的区域要求，地段也都是在武昌二环内，一个是东湖附近的复地东湖国际，另外一个是丁字桥路的百瑞景。

而且这两个盘都是超大盘，已经连续开了多期，小区建设也比较成规模，都还自建了学区和商业配套，不用担心楼盘品质有太大的问题。

我先去的复地东湖国际，看完了之后就感觉很满意，优点主要是：

首先就是整个小区修的都很显档次，虽然好几期都是前几年修的，但是整个小区和周边环境都非常的棒。

我找了复地楼下的链家带看了一套它前期交付的133二手房进去看了一下。

果然复地不愧是上海的大开发商，小区里面环境不说，楼里面和户门都用的比较有档次。

而且开发商配送的都是电子门锁，电梯用的也是不错的品牌，小区大致是这个样子:

其次就复地东湖前几期的户型面积，大概都是在130平左右的南北三居和170平左右的南北四居，按他计划预售的下一期来说户型基本上也相差不远。

这样算下来的话总价也不贵，均价大概按2万左右，就算170平的面积基本上也在我的目标区间300万左右，比较符合我的预算。

第三就是学区配建的是武昌实验小学和中学，这是我Z喜欢的九年一贯制类型。

不过去到售楼处之后就碰上一个实际的问题，那就是这个小区的上一期开盘大概在2个多月以前刚开完，开盘均价1万8，但是被日光了，现在没有任何户型在售的。

要等新盘的话虽然还有Z后的一期，但是开盘时间未知，售楼小姐给我说预计要开的话时间点大概是在16年8月份左右了，而且现在也不认筹只能等着。

这是我第一次感觉到武汉买房可能有点难度了，因为之前在我的印象里面武汉买300万到400万这个价位的房子，虽然说不至于是什么随便挑，但是房源也应该不会算太难找。

可是现在按复地东湖之前开盘这期的情况来看，连总价350万左右的170平户型也日光了，现在就算想要买连1楼，2楼都找不到了，恐怕实际情况比我想的难度要大不少。

接下来去看的是百瑞景，这个盘也是在武昌的二环内超大盘，这个小区之前已经开过五期，逛完了之后首先感觉到的就是它的商业非常棒。

开发商自建了它整个的商业街，带了各种小店，饭馆，同时还有北京的BHG华联超市，然后小区商业里面还自带了电影院和漫咖啡。

另外小区的交通也可以，离地铁站不远，规划还会在小区中间再多加一座地铁站，它的商业大概是这个样子：

去到售楼处之后，发现这个时间点正好是六期的五号楼预计开盘，看了户型之后我对里面的160平四居户型比较满意，基本达到了我的要求标准，同时价格也比较合适，单价预计在2万左右，总价300万出头：

但是百瑞景的缺点来说也不是没有，主要有：

首先这个开发商武汉路桥局看起开是个大开发商，但是其实是个武汉本地开发商，所以比较山炮，小区远看还行，但是近看一塌糊涂和复地东湖比相差太远了。

这个不光是说它楼的外立面是全部都是涂料特别不显档次，更重要因为前几期已经都收房了，所以我就专门找了个4期已经交付的小高层爬上去看一下。

进到楼里，我就发现整个楼道里面和户门的档次基本都是经济适用房差不多，完全感觉不到任何品质和洋气，连我在13年花6500在沙市买的楚天都市都不如。

其次就是这一期我要买的这个160户型的问题，从户型图上看这个户型是正经来说是的南北通透户型，但是因为阳台它给开在了卧室一边，客厅就留了一个小门和一个落地窗。

不过这并不重要，因为武汉好像还蛮流行这种户型，我看了好几个小区都是这种户型图，所以也还能接受。

但是等到我去实楼看毛坯样板间就发现问题了，我原以为按现在的新楼盘建筑标准也应该是个大落地窗才对，但是在毛坯样板间实地却没发现。

我只在客厅正南面看见了一个特别小的对开的小窗户，而且这个小窗户就和那种离地一米高的80年代老式回迁房的卧室窗户差不多，这窗户放在卧室可能都会嫌太小了，完全不敢相信是拿来给客厅正南面做采光的。

虽然说这个事情也不是不能忍，但是真是特别让人心里感觉别扭，这个毛坯的照片我没照，找一张链家里面的差不多照片来给大家参考看看：

本帖Z后由 fancong 于 2017-10-4 16:49 编辑

第三就是学区问题，虽然因为百瑞景虽然是个大盘，但是配套里面的的武汉小学寄宿学校只对口前四期业主，六期的业主只能上小区边上的珞珈山小学。

我实地去珞珈山小学逛了一圈，虽然说是个市区老小学但是感觉特别破，小学连个大门都没有，只有一个小侧门开在一个大楼的外面，从侧面门进去走老长一段才能进学校，这个实在是大减分项。

看完武昌市区二环内的这两个盘之后，我又去看了二环外欢乐大道的华侨城。

华侨城在武昌东湖北岸，周边自然环境不错，配建了一座新修的华中师范小学，这个小学修的蛮漂亮我也比较喜欢。

缺点就是没地铁，走到地铁站我实测需要Z少20分钟，比较远基本指望不上。

我到售楼处之后，发现了有直接在售的，看中了直接能签。

当时能签的户型主要就是6层叠拼，每户两层面积差不多230，送双车位总价580万，这个叠拼我去实地去看了之后感觉也是比较满意：

不过让我比较犹豫的就是这个总价感觉有点过高了，虽然我手上的现金够，但是让我花差不多600万在武汉买个房子，实在感觉有点下不去手。

可惜这个房子也是我在武汉这个9个月里面Z后悔没买到的，因为它是当时唯一一个我立刻就能看上同时又能现场掏钱买下来的。

而且这部分多出来的房价，按叠拼类型小区所处的武昌市区地段需要享受到的溢价也是合理的，所以其实并不吃亏。

但是在当时那个时间点因为选择其实可能还是蛮多，我还没怎么意识到在后面武汉买房会有这么大难度。

再然后我又去了看了武昌光谷核心地段的关山大道，在16年2月份左右关山大道当时主要就两个老盘，一个是保利时代，一个是融科天域，像今年大家比较关注的泛悦城基本还属于没影子的事。

融科当时我去售楼处的情况就是之前的一起也是刚开完了，已经卖完了，后面还有一期不过开盘时间未定，也不能认筹。

保利时代的情况好点，当时是马上要开，销售说的都是不认筹，开售的话通知人过来排队，然后这期里面有个145平的户型也是四居。

这个户型从结构上来说和百瑞景的特别像，但是客厅大落地玻璃窗，修的比百瑞景的六期五号楼那是强太多了。

同时保利配的学区光谷一小加光谷实验中学的初中，预计价格在1万8带精装修，总价250万左右，这个价格确实倒是蛮合适的。

不过和百瑞景综合对比了之后，感觉还是有点差距，其中主要在两点：

首先是关山大道虽然说是光谷核心地段，但是毕竟在武汉的二环外的东南角，离市区还是有点距离。

其次就是保利时代和关山大道的小区环境和百瑞景周边的商业配套生活区对比实在是差太远。

保利时代是配套一个保利修的大商场和外带写字楼，外加对面有一个k11也是大商场，不是类似于百瑞景配套的那种类似小镇的小区专属生活商业配套区:

综合考虑之后还是决定打算买百瑞景了，因为百瑞景虽然有缺陷，但是基本属于可以忍受的。

而且综合武昌的二环内中心地段和小区的商业配套的优势，基本上还是属于首选。

然后接下来就是认筹，一个筹5万，大概总共认了三个筹。

在这个时间点上我还没想到16年下半年武汉买新房会那么有难度，所以考虑好决定要买百瑞景了之后，别的盘也都没看了就专心的就等它开盘了。

03

【收获男宝宝】

结果这一等就是两个来月，我在武汉一直到3月底都没等到百瑞景他开盘。

但是这时候已经快到我儿子预产期了，儿子肯定比买房子重要，所以也只能回来等着我宝宝出生。

到了3月26号，宝宝生下来的很顺利，是个男宝宝，9斤4量，母子平安。

儿子是我在16年Z大的收获，他和媳妇都是我今生里Z大的倚盼，也是让我继续前行的动力。

本帖Z后由 fancong 于 2017-10-4 16:29 编辑

04

【错过百瑞景，再回武汉】

接下来继续再说百瑞景开盘，这个六期的开盘一直拖到了4月中旬，可是这时候正赶上我儿子还没满月，我妈在老家也还没过来。

家里就我自己在一个人照顾媳妇，基本上也脱不了身。

另外百瑞景弄的是现场摇号开盘，假如找人带去的话还得现场选房，毕竟也是几百万的事情又怕选错了。

Z后实在不行，也就只能考虑这一期百瑞景开盘不去了，也就是这样和百瑞景擦身而过了。

然后一直等到了差不多5月份，儿子差不多出了满月，我妈也从湖北老家赶到北京来了家里照顾媳妇和宝宝了，我才终于有抽出时间来继续在武汉买房。

不过等我重新回到武汉之后，发现虽然和之前上一次看房的时间只差了3，4个月，但是在武昌市场上买房的情况已经发生了根本性的变化。

不提那种复地东湖完全没法知道开盘时间的楼盘之外，就是我之前在武汉能发现的零新近期能开的新盘基本上全部消失了。

武昌二环内几乎完全没得选了，华侨城的叠拼也全卖完了，只剩下一个不知道啥时候能开的紧临着欢乐大道高架桥的3栋高楼小户型新房，Z大的三居面积也就120。

不得已只能放宽选房的标准，不再考虑买武昌市区二环内的大盘了。

接下来又去武昌看了二环外南湖的保利公园九里。

保利的公园九里只剩下五期的Z后一次开盘，这里面有134的南北小四居户型，这个比较能符合我的要求：

优点的话就是：

首先是个保利开发商的大盘，前四期基本上已经修完了，品质相对会有点保障。

其次交通就是楼下就是地铁交通，虽然南湖的马路交通不太好但是有了轨道交通也算是比较方便

第三就是配套来说商业有一个缤购城的商场距离小区很久，还有开发商自建一个的华中师范小学也能解决学区问题。

缺点来说主要也就是两个：

首先不太满意的是在售的大户型只有Z后一栋临街，但是这个勉强也能忍吧。

其次就是房子的总价有点太便宜了，单价1万2，总价才150，有点浪费我的指标。

不过虽然这样说有缺点，不过筹还是蛮便宜2万一个，也还是认了三个筹等开盘，当时心里想的就是万一其他等不着呢，这个就留着备选也好:

然后因为这次去武汉时间上比较宽裕，就专门在神州租了个车到处跑了跑。

跑完了之后一个Z大的感观点就是武汉这几年修的环线对城市的整体改变其实蛮大。

对北京来说朝阳海淀丰台这些只是地名上的区别，实际上地理位置还是连在一起的。

所以在北京即使我开车不走环线走别的路一样可以到达，不会有那种从海淀开车到朝阳分界线就被割断了过不去的情况。

但是在武汉就不太一样，因为三个区域是被物理分隔开了的。虽然说在很长一段时间之内武汉有一条四车道的武汉长江大桥连接汉阳和武昌，但是对三个这么大的行政区域来说很难解决大面积的交通隔离问题。

对普通人来说，Z简单的事情就是像我们在北京就算住海淀，和朋友吃个饭也很可能会约到东城区的簋街，或者泡个吧也很可能会去朝阳的三里屯或者工体。

不过在武汉就不太一样，因为三个区域是被分隔开了的，所以很多普通人都只会在本区域活动，甚至在武汉住上好多年都不会去一次其他区。

但是这次武汉修完了二环三环之后，我自己感觉到的就是整个城市可以说是发生了翻天覆地的变化。

相对于之前完全分裂的各个区域，现在都可以依靠环线畅通的快速移动到其他区域，这种体验对我来说是之前多年都没在武汉感受过的。

然后这之次我自己开车多跑了几次武汉二环线之后，也去之前不太关注的汉阳看了一下，在汉阳四新我主要看的是墨水湖附近。

我先看的是招商公园1872，这个盘的特点就是小区周边环境修的不错，门口是一条特别宽的江城大道，小区高楼的建筑风格就是那种招商特别喜欢的小尖顶风格。

我个人其实不太喜欢这种设计风格，不过这不影响它小区的整体环境不错，修的挺漂亮。

整个小区里面的社区环境的让我有点像是在北京周边秦皇岛看过的阿那亚小镇那种感觉，可惜的就是整体规划和配套还是差了好几个档次：

另外我比较喜欢招商的一个优点，就是它自建了一个非常好的小学。

这个小学虽然也是叫华中师范小学但是硬件水平是我我在武汉见过的所有新建小学里面是排的进前三的，简单的说它Z大的亮点就是修的非常漂亮的自建小学。

招商这个小区的缺点主要是两个：

首先一个Z主要的就是江城大道虽然很宽但是没有轨道交通，四新这个地方老实虽然是二环内但是还是有点偏僻的没地铁是个蛮大的缺陷。

不过今年好像听说是江城大道上已经规花了一个十号线，这样的话里小区估计就比较近了，不过去年我去售楼处的时候没听说，售楼小姐也没提过。

其次就是这个小区的商业配套比较缺乏，而因为四新基本上整个区域整体拆迁新建的，所以周边可以说也没什么配套，基本上大超市，商场或者电影院都距离很远，能指望的也就只有小区的商业配套。

招商的商业配套和百瑞景比其实差很多，但是按它所处的位置来说它其实要比百瑞景更加缺这些商业配套。

Z后在售楼处实地问了情况之后，就是没有在售户型，它要开的新盘时间也是确定不了，让我等通知，近期能开盘的话就会通知我。

接着我又去了看了招商正对面的卧龙墨水湖，在售楼处问了这个小区倒是马上开盘预售，在这个小区我发现了在武汉见过的Z佳南北3居户型，3梯两户带佣人房专用电梯，对这个户型我真是超级满意：

不过这个小区Z大的缺点也有不少：

首先就是小区档次太差了，我看了实地的小区环境修的接近回迁房或者经济适用房。

其次就是不配学校，你要知道在四新是在汉阳，不是说在汉口老城区里面，不配学区周边要不多远也能有学校。

在这么偏的地段开发商都不配学校那回头业主上哪上学去，总不能说以后孩子还得去十几公里以外找小学上吧？

第三另外还有就是这个小区前期的盘基本上都开得差不多，后面几期预售的都在极其里面，距离江城大道的主路距离非常远。

我实测了一下步行Z少15分钟以上，就算以后江城大道修了地铁也蛮远的，除了开车基本出不来。

在汉阳的楼盘总的来说我转的不算太多，还有就看过两个广电的盘，这两个盘我都是只在售楼处转了转，都没进小区看。

一个是墨水湖附近的广电珑府，这个小区虽然是有现房的，但是这个小区规模实在是比较小就几栋楼，我不太满意。

另外一个是快到南三环的广电盛绘，但是地段在汉阳里面也算是偏僻的了，优势虽然是价格便宜，但是总的来说都没看上。

本帖Z后由 fancong 于 2017-9-30 11:40 编辑

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你猜错了兄弟，沙市房价4年没涨，今年一年翻倍，现在涨到一万了

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05

【再探关山】

Z后我又重新把注意力转移到了关山大道，经过了在武汉这几个月的研究之后，随着我个人对武汉各区域了解的加深，我越来越看好这个区域了。

虽然这里不是武昌的二环内市区，但是相对来有几个优点：

首先就是这里是现在武汉蛮热的光谷的核心区，新公司比较多。

其次另外一个就是这里是华中理工大学的门口，华中和武大基本上来说在武汉算的上是排前两位的大学，自然新的大学生每年来的也会不少。

第三这个区域属于武昌二环和三环距离之间，距离虽然说不上中心，但是也不能算太远，再加上这个位置有多条政府规划的地铁和地面有轨电车，相对来说对几年以后的交通会有很大改善。

第四同时这个区域的大商业体和新建写字楼规划都比较多，除了已经在建的保利写字楼和保利中心以外还有K11，中建商业写字楼综合体，融科写字楼，这个目前来看都有不错的远景改善空间。

重新回到关山大道之后，之前的3月份的那期保利时代自然是早就没了。

但是后面关山大道大概还有三个新盘可能要预售，一个是中建大公馆，一个是保利时代六期，一个是融科天域的Z后一期。

先说说大公馆，这个盘我看完之后立刻就相当的喜欢，被排在我错过了百瑞景之后的首选，原因主要是以下几点：

首先这是一个137万房的超大盘，开发商中建算是武汉一个比较不错的开发商，同时小区自建了大型的商业中心来做商业配套，同时还有写字楼综合体。

其次大公馆是首开，而保利时代和融科天域一个是已经卖了多期了，另外一个融科则更差是Z后一期的尾盘了，按惯例来说大盘首开都是能占到便宜的。

第三大公馆的户型我比较满意，特别是它里面都有一个148的南北双卧室朝南的三居，按单价2万左右算的话，差不多正好300万，这个总价的价格段也挺合适我的。

第四大公馆配套了一个武汉小学的光谷分校，而且我实地去看修建的水平相当的好，和百瑞景的武汉小学寄宿学校的档次完全不一样：

在硬件条件上基本上只有招商1872的华中师范墨水湖分校可以媲美，但是武汉小学的牌子在武汉比华中师范可响多了，对这个小学我非常喜欢。

我去大公馆售楼之后，找售楼小姐了解到大公馆预计在8月之前开盘，因为是首开所以开盘的可能性还是比较大，现在等消息就行。

当时在我自己武汉选房池的排名里面，前三位的就是：大公馆，保利时代和融科。

不过这三个盘的毛病基本上也都一样，就是都暂时不能确定开盘时间。

06

【初看汉口】

武汉去年和今年的情况都差不多，都是到处枪房，不过去年Z大的麻烦是不开盘，到处没房源。

今年更邪门，在去年底武汉限购外地人之后，照理说应该好买多了，不过没想到今年开始开发商又开始搞什么交茶水费全款买房了。

去年就是买房人大家手里都是捧着一堆筹，但是能开盘的新盘需要碰运气，开了之后还要能摇上号才能买，大家都靠的是多认几个筹来赌运气。

但是今年开始武汉的开发商都搞鸡贼了，全都改用网上开盘，让你加茶水费，和全款买房不让贷款，老实说这比去年闹得更妖了。

我在去年在武汉的情况也和其他多部分买房人差不多，就是手上攒着一堆筹等开盘，然后一直等到了8月份，还是没碰上能开盘的。

在那时候我实在就有点等不住了，因为我已经隐约感觉二线城市这波抢房潮炒的有点太热了。

假如还不赶快买到售的话，搞不好二线城市很快就会又开始出限购限贷政策了，政策一出来，我好不容易腾出来的这个二套指标说不定就用不了了。

这样我也只能重新再考虑多找点备选盘，希望能碰上一个尽早开盘的。

在之前几次去武汉买房，我主要考虑的就是武昌，虽然连汉阳我也去过了，但是唯独还剩汉口没去看过。

这里面Z主要的原因就是因在武汉三镇里面其实汉口算是一个传统核心老城区。

这种老城区从我的观点来说这就有点像北京的二环内东西城，对于找我想找的大开发商比较有品质的刚需改善类新盘不太好找。

因为这种核心老城区有个特点就是，要么就是有的区域新盘特别的豪宅，类似汉口江滩附近的武汉天地或者汉口CBD核心区的泛海，这些地段的豪宅新盘普遍总价都较高，基本都要上500万。

要么就是本地人传统黄金老地段里面的小开发商做的小盘，类似汉口新界广场或者同馨花园雍豪府这类。

对于汉口普遍意义上的豪宅还是比较好理解，特别是对于汉口江滩的江景房，这类档次的豪宅各方面其实都挺好。

但是Z大的问题就是总价可能有点高，不符合我主要选房价位。

但是小开发商的那种小盘，虽然不排除武汉本地人比较认，但是我可能就有点接受不来。

因为汉口老城区周边几乎全是破破烂烂的老小区，而且这些老小区可能还和我之前在北京东西城二环内看到的那种大部分老小区不太一样。

其实咱们说北京东西城大部分小区只是单纯的老而已，但是这些小区的周边环境并不是真的有多破，而且普遍来说都还是比较整洁，乱搭乱建现象也比较少。

不过汉口的这些老破小区可就不一样了，我自己看完之后的一个感觉就是特别像之前沈阳铁西区那种老厂区破败的职工宿舍，到处都是破破烂烂，乱搭乱建，环境也根本谈不上。

哪怕从这些老破小区走出去就是市中心，但是这些小区里面感觉完全就是贫民窟，也许对这些汉口的老破小来说，他们Z好的归宿就是拆迁了吧，但是按现在的情况看这个可能还需要蛮漫长的过程。

然后对于这种我说的类似于新界广场之类的小开发商新盘，他们就是这样有几栋高楼但是特别小的小区，插在这堆汉口老破小里面。

这类型的小区基本上各种配套都是靠的地段，开发商配建的完全没有，外加上没几个大开发商的，全是本地小开发商，所以让人对这些小区的品质也感到比较怀疑。

按我自己的要求，头一条就要是大开发商，主要就是因为作为外地人咱们不可能长年在武汉盯着，大开发商也许有偷鸡的，但是相对来说小区质量比本地小开发商还是强很多。

不过又经过我在汉口寻找了一段时间之后，还是Z终还是找到了几个比较能够接近我自己选盘目标的类型小区：大开发商的品质改善型小区。

我自己找的主要范围就是集中在沿汉口2环附近的汉口CBD的周边地段，找到的几个小区包括中诚悦城，万科汉口传奇，远洋心，时代新世界，中建御景新城。

中诚悦城是我先看的，这个盘在汉口CBD里面的Z外层，小区和大堂修的非常漂亮，特别是楼体，用的是铝扣板贴墙很显档次。

另外小区学区配套的大兴实验小学，也算不错。

不过这个盘有两个问题：

第一个就是小区虽然是汉口二环内但是离地铁有点远，我实地走去地铁站用了快20分钟。

基本上比得上华侨城到地铁站的距离，而且远期看也没什么改善的机会，因为CBD这片基本上已经都修完了，规划也弄完了。

其次就是一个大硬伤了，这个小区我去看的要开的那几栋楼实在是里汉口的二环线太近了，几乎是毫无阻碍的贴在二环线上了，而二环线可不是小马路，车流量几乎和北京四环差不多。

但是我在北京四环上还真没见过哪个小区是离四环这么近的，这个属于完全不可以接受的因素了，完全不考虑价格，看完中诚之后这盘直接就被否掉了。

再说万科汉口传奇，我看的时候价格不算贵，大概1万8左右，我问的那一期开的有140的三居户型位置还可以。

不过缺点就是离汉口站的进站线路太近了，而且这不是一条铁路的事，要知道汉口站每天进站的车流量是非常大的，大概就这样：

在万科汉口传奇边上就是远洋的盘叫汉口远洋心，这两个盘都是大开发商做的，这个我比较喜欢。

价格也差不多，汉口传奇稍微贵点，但是汉口传奇相对来说里面多了一个红领巾二小的学区，而远洋心的配套小学却差一点。

但是他们两个的缺点也都是一样，就是离汉口站的进站口太近，可能有能接受的人无所谓，但是这个我不太接受。

然后接下来看的汉口双墩附近的两个盘，时代新世界和中建御景星城。

这两个盘所处这个地块位置在汉口二环内叫做汉西路，在传统的汉口区域观点虽然这个地方是在汉口二环内但是里面基本上是已经装修建材市场的集散地为主，所以不显档次。

不过从我的角度来看这个区域的建材市场反倒成了一个优势，就是拆迁起来比汉口更靠近内环区域的老破小区的集中地要容易得多。

所以说基本上汉西路这片一旦拆迁起来就是大面积的整个片区改善，这个比汉口内环很多小盘的见缝插针形小区强的多，这个情况就和CBD核心区里面的泛海比较接近，都是大面积拆迁的整个区域改善重建。

不过对汉西路来说，它这个地块虽然和汉口CBD接壤，但是它价格确要比CBD核心区的泛海和华发便宜不少。

而且汉西路的双墩地铁站作为双地铁的换乘站，实际上的交通情况也不比在CBD里面差多少。

双墩地铁站里面规划的是武汉修建的第一条城市环线12号线，这条地铁线的效应接近在北京的10号线，整体上来说这个对汉西路片区的未来交通状况更会有一个大的改善。

在武昌的话我找的同类型对比区域就是关山大道，这两个区域都是传统本地人认为偏僻，但是从我的角度上来说却是找到改善型刚需品质盘的好地段。

在汉西路Z先看的就是时代新世界，这个盘我看完了就感觉基本比较满意，就是满足了我大部分的条件，又没大硬伤：

首先就是地段满意，小区和有双线地铁站双墩站无缝接壤，然后开发商还给修了一个地铁商业办公楼综合体来做商业配套。

其次自建了小学，当时据说还可能是汉口区里面排名靠前的崇仁路小学，还能算学区房，小区体量中等不算小盘。

在新世界的开盘后期，还曾经出过业主向开发商示威明确学区的问题，但是新世界这个开发商总的来说也算不错，给业主承诺了落实崇仁路学区的问题。

第三就是新世界开发商在武汉基本上算有点小口碑，它做的盘在武汉基本上能比同期周边同档次的在二手房上能有个十个点左右的溢价，只要是新世界开发商做的盘都算是一个区域周边比较有品质的刚需改善盘。

第四还有就是户型的面积也算是比较合理，从100平的三居一直到133平，153平，180平的四居，各种户型都有。

再加上价格也还可以，我当时在售楼处问到的价格在2万3左右，只要是考虑153平以下的总价都可以控制在350万以下。

我问过售楼小姐之后，告诉我的预计开盘时间也是在近期，但是现在不认筹，所以这个盘我也算到了自己的备选盘里面了，算是又多了一个等待开的新盘。

在新世界对面的就是中建御景星城，我到售楼处之后，问到的情况就是御景星城上一期开盘已经开过了，当时没有在售的了。

这个小区的面积也不算小，基本上和时代新世界接近。

户型也比较合适，大部分都是150以下的小三居，不过户型设计可能没新世界讨巧，同面积下基本上新世界能给多做出来一间房，不过优势就是单价能比对面时代新世界便宜个3000左右。

中建和新世界在Z开始之前其实就是在一个地块里面的两部分，实地看确实也是连在一起的，所以这两个小区的学区也都一样，基本上是共享了新世界自建的崇仁路小学。

不过中建还有一点可惜的就是毛坯，虽然说比新世界便宜的3000块钱，但是里面就还包含了这个精装修的费用。

对武汉本地人可能相对来说买毛坯房比较合适，不过因为我人不在本地所以买了毛坯自己在北京装修还挺累的，所以我自己更偏向于买个精装修的。

另外还有个小情况就是因为去年16的情况和今年17年还不一样，在16年精装修的盘基本上装修费用都是包含在总价里面的，这样的好处就是装修费也可以一起在房价里面贷款了，不用单掏精装修的全款了。

Z后在中建确认的Z近开盘结果就是下一期就是要到10月份左右，然后销售让我回去等通知。

逛完了汉口这一圈之后，算上光谷关山大道的3个盘，以及汉口汉西路的新世界，中建御景星城，在加上备选的南湖保利公园九里，华侨城小户型，四新招商1872这个几个盘，我手上的备选盘名单已经快差不多8，9个盘了。

但是到底哪个能先开，在当时我心里还是比较没底。

07

【连夜抢房】

Z后因为北京单位上还有事，我在武汉这轮选完盘之后又赶回北京处理工作，这样时间就差不多一直拖到8月30号。

在这个时间从几个内部渠道里面我都同时了解到了一个消息，就是武汉可能在8月底发布限贷或者限购相关政策。

假如想抢在出台政策前能买一套房，好像已经没什么好办法，当时我考虑的就是实在不行随便找个开发商的盘，也不挑了，先订一套算了。

不过当时在30号的时候北京到武汉的火车和高铁票基本都卖光了，临时又不能定到票，只好考虑自己开车去。

好在从北京到武汉也不算太远，差不多1200公里，我30号从北京走的话正好明天31号就能到。

所以我在8月30号下午4点就从北京出发，直接从单位就开车上了北四环走大广高速直接奔武汉去了。

头天晚上在高速上找了个服务区住宿过了一夜，直到第二天31号差不多中午的时候，传来了正式的消息武汉限贷了。

按政策武汉的新政策二套房贷款将自9月1日开始从之前的首付3层变成了首付5层，不过不算太差的就是还没限制外地人在武汉的购房资格。

然后我同时又打听到就是武汉已经有几个小开发商的新楼盘在连夜抢开，也打算实在不行就在这个几个抢开的盘里面随便收一套算了。

在我高速上就一直开到了差不多下午6点，大概正好到了距离武汉市区差不多还有100公里一个服务区里加油休息。

这时正好有一个之前认识的武汉本地也打算买新世界的朋友在微信里告诉我说，时代新世界今天晚上也要连夜开盘认筹，现在已经有人去售楼处排队了。

收到了这个消息之后，我立刻打算先考虑新世界，因为不管怎么新世界都是在我自己备选盘名单里的。

虽然排序可能比不上我自己Z看好的关山大道前三位，但是在这个时间点那些其他盘已经完全不可能买到了，看来还是新世界和我有缘。

从高速下来进武汉市区，我又开了差不多一个多小时，直到差不多晚上8点，我Z后才赶到了新世界在汉西路的售楼处，在售楼处里面基本上算人山人海排着大长队。

10万一个筹，但是因为认筹需要交钱刷卡出票，假如需要按老政策的贷款比例就要在晚上12点之前刷卡认筹出票，所以排的相当慢，我一直等到夜里差不多10点半，总算才认上筹：

而且因为在16年8月份武汉的开盘政策又有了调整，之前那种认完筹能拖几个月的方式也被ZF禁止了。

按新规定就是认筹交完钱之后两周以内就必须要开盘，新世界的认筹单上面也写清楚了就是开盘日期是9月7号，正好差不多是一周以后，在琴台大剧院公开摇号：

本帖Z后由 fancong 于 2017-9-30 17:30 编辑

08

【琴台大剧院时代新世界开盘】

然后我就安排我媳妇坐火车也到了武汉，因为在新世界这一期开的户型还是蛮多的，在正式开盘前我们需要自己商量好一个户型的选盘先后次序。

这一次是时代新世界首开，大概总共开400多套房源，但是这里面180平的户型直接就占了一半，大概200套左右。

这个180平的按销售说的单价2万5的话总价对我来说有的稍微超预算，预估的总价基本在450万左右，而其他的250套房源里面，153平的四居40多套，133平的四居40多套，其余的150套基本上都是100平左右的小三居。

按我自己的目标价格段来说，基本上比较偏向的就是153平和133平的四居，这两个户型基本上都是南北通透，外带一个正南面的大阳台：

尤其是153平的大阳台我特别满意，基本上视野开阔同时客厅也是两扇大落地玻璃门，对比之前看的百瑞景六期五号楼类似户型的正南面小窗户可是要强太多了：

所以基本上Z后给我自己定的目标户型选房排序就是153平，133平和100平，摇到了号选房的话就按这个次序选房，在开盘现场节约时间。

又过了两天之后，差不多快开盘了，从售楼处和买房群里面了解到好像这一期都已经认了快600多个筹了。

按我觉的这里面可能真心打算买Z大户型180的人不会太多，绝大多数都可能要抢153平以下的户型，按200套153平以下小户型抢的话差多3比1的比例才选的上。

这时候就感觉能买到153平可能会有点难度，所以就和媳妇商量考虑实在没办法的情况下180平也得买。

因为假如摇出来比较靠后的号，这期新世界还不买，那我们的那个二套房三层贷款指标就再也用不上了。

所以Z后在开盘前给自己定的选房次序就是：

1.先选总价在350万左右的153平和133平南北四居户型。

2.然后就是总价在300万左右的120平全南三居。

3.再然后就是100平全南向三居。

4.Z后就是总价在450万左右的180南北四居。

到了9月7号，时代新世界在琴台大剧院的开盘现场，现场发现来了2000多人，整个大剧院密密麻麻全坐满了，在剧院外面还围了上千人，Z后确认的筹认号大概有多800个号：

所以当时的感觉是买到小户型已经是基本没可能了，但是既来之则安之，实在不行就是按原计划买180平的。

不过让我没想到的就是，摇号结果居然在现场800多个号里面，让我媳妇摇出来一个80号。

这个号基本上可以说是什么户型什么楼层都随我们挑了，我带着媳妇一路跑进选房区，Z后定了一套我们Z满意的153中间楼层。

开盘当天开出来的单价其实比之前预告的要高一点，总价在380多万，不过因为是首开所以在现场当天可以打一个94折，折后总价358万，这个价格和之前预期的也还是比较接近:

然后这次开盘居然是面积Z小的100平三居均价Z低的，这个面积的三居的折后单价才2万，减去2000左右的精装修基本上和时代新世界周边的中建御景星城毛坯一样才1万8。

在武汉这次买新房经历的几个阶段就是：找房，等开盘，继续找房，继续等开盘，继续继续找房，继续继续等开盘，然后撞大运。

这里面虽然Z终是买到了时代新世界这个小区里面Z满意的户型，但其实里面幸运的成分真的还是占了大多数。

因为假如再晚一天的话，我们首付三成的资格就没了，买房Z少多掏两层首付，大面积肯定暂时也买不起了，凑合只能买100平米的小三居了。

假如再晚上一个月，碰上武汉外地人限购，那就更没戏了，连资格都没了，什么户型也都别想了。

Z后能在武汉限贷前一天买到房，这个很感谢新世界的开发商！

不过对于能在开盘现场摇出来一个80号，这更需要感谢我的美丽幸运女神媳妇！

正是因为她用这只肉呼呼的美丽小手，摸到了超好的运气，才给我们这次武汉买房之旅带了一个Z终的完美结局。

Z后因为上得意不多，可能平时回复不会太及时，想交流的朋友也可以加我的微信公众号【业余买房】交流。

延伸阅读：

《2015年在北京的7套房买卖换房笔记》

本帖Z后由 fancong 于 2017-9-30 17:32 编辑

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投资家乡良心了，虽然文章假了点。

哪里假？

楼主能谈谈对武汉房价的看房吗？还有比较看好的区域

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上亿资产的人

我人在北京工作呀，社保个税都在北京，而且我有北京的工作居住证买房等同北京户口待遇