本文着重介绍以武汉为背景的一二手楼盘以及租房市场，可能存在个人经验主义，请选择性阅读。
楼主我自己曾在武汉当过很长一段时间房地产广告文案，亲自调研整理过武汉主城区从2009年开始到2017年初的各大楼盘数据，也曾在武汉一些非常不好销售的非核心楼盘驻点调查，对于开发商、房地产代理销售、二手房介绍有一定的了解和个人见解。
一. 楼盘到底是怎么销售出去的
其实在中国新盘销售中，一般情况下都是由房地产综合服务提供商提供全程服务的。为什么售楼顾问说话和做出的承诺像放屁？因为他们根本就不是开发商的职工，当一个楼盘整体销售出百分之70左右，综合服务商就会慢慢撤台，你想找到当初卖你房的顾问？那简直是白费力气。
没有亲自干过这一行的可能对于“均价”有一个误区。其实价格并不是开发商自己定的，请一定记住这一条，开发商对于价格仅仅有一个内部的预估，比如我要卖1万一平。然后服务商就会按照这个预估，从各种媒介获得潜客名单，通过几个月的“跟踪”，对他们的购买意向，以及“潜在成交价格”有一个充分的准备。
这就是说，当你和销售顾问闲聊时，你的“潜在报价”，是会被服务商进行参考的。待一个楼盘的几栋楼大致上全部有了预交意向金的客户之后，综合服务商就会和开发商进行研究，这个说起来复杂，其实非常简单。
场景a
售楼顾问：客户说心里价格2万1，5栋5单元1005，只有一个潜客
综合服务商负责人：那行，就2万1给他。
（因为开发商的心理预期为2万1，这套房子就以2万1被预定给了客户。）
场景b
售楼顾问：客户说心里价格是2万3，有三个潜客，Z高的出2万5。
综合服务商负责人：那就2万6，开盘后你紧订出2万5的客户，让他接。派一个杀手服务（杀手指的是经验相当丰富的销售人员，有时甚至会全市性的调动他们，让他们参与到每一次开盘，用他们的经验来逼迫客户短时间内尽快成交。）
所以房子的价格很大意义上并不是预先就被制订好的，很多情况下是以客户”刚刚好“的心理预期，销售给他们的。
二.二手房倒逼新房
因为政策的缘故，去年武汉的新房价格相比二手房都要来得便宜，限价直接导致了开发商的捂盘和海量茶水费。在这个过程中，几乎抽中就是赚到，所以开发商也懒得多做调研，反正限价，谁Z有钱谁来买:全款里面请、商贷站门外、公积金从哪来的你就给我从哪回。
但其实并非整个武汉都是如此疯狂，这种现象主要集中在几个附近能大量提供高新人才工作岗位的新开发区，比如光谷等地，但你将视野放回像汉阳老城区附近的楼盘，你会发现供需关系依然算是正常的，百人摇一房的情况是不存在的。
三.怎么分辨垃圾楼盘
分辨垃圾楼盘的核心在于，它的开发商到底靠不靠谱，对于普通人Z简单的规避方式，就是买有名气的开发商，或者买其他市省一级开发商建设的二期、三期工程。
开发商资金链爆炸，Z后带着购房者一辈子血泪跑路的事很多很多，但我Z近几年的了解和调查发现，有实力完成二期、三期楼盘的开发商，哪怕体量比较小，他们的信誉还是值得购房者选择的。
而Z怕的，是只有一块地，股权资产不明的开发商；甚至有的开发商会偷偷改变土地性质，坑一把消费者就跑。
关于二手房租赁交易我只说一条：在武汉，永远不要找一整个公司都是操着东北三省口音的业务员谈生意，永远不要。
老城区卖房子，可以找一些看起来破破烂烂，但街坊们都知道这个小中介在这里开了七八年，甚至几十年的小门面。一般情况下都有一个嘴特大的大妈，这大妈心肠还都不算，除了比较嚼人之外，不会存什么害人的心。不然她也不会在那小门面，开七八年的房屋中介。
本帖Z后由 kgtiannian 于 2018-8-17 16:50 编辑
