摘要：在我的政治生涯中，有一个始终被恪守的原则：即对于Z关键的问题，我必然会亲力做一番真正的调查，以确保不被肤浅的舆论所愚弄——梅特涅亲王回忆录
金融大亨索罗斯说过一句名言：“世界经济史就是一部基于假象和谎言的连续剧，要获得财富，做法就是认清其假象，投入其中，然后在假象被公众认识之前退出游戏。”这句话其实颇有意思，在某种程度上也适用于政治、政策的预判。
必须承认，历史上，当重大政治、政策风险降临之前，即便其意味已经很浓，但由于人群中流传着各种各样抚慰性的假故事，使得公众往往对这种风险不屑一顾，Z终遭到毁灭性的打击——譬如去年年初的假故事时“贸易战不会爆发”，去年年底的假故事“贸易谈判不可能成功”。
那么，今年有什么有趣的假故事呢？在我看来，今年Z有趣的假故事，就是土地财政的假故事，以及由此延伸出来的房产税之时间错觉。
什么是土地财政的收益？这是一个Z基本的概念，也是被混淆Z多的一个概念。
在中国，人们对土地财政有一个很大的基本误解，他们大都将“土地出让金”混淆为政府可供使用的收入，这就使得舆论大大高估了现今土地财政收入的规模，进而极大低估了房产税的推出紧迫性——这种误会在很多时候足以致命。
譬如，去年中国土地出让金收入为65000亿，你去看各个金融机构、媒体和大部分专家的统计口径，大多就将65000万亿作为地方政府可供支配的收入了，而普通民众、投资者就毫不犹豫地相信了这个数字。但事实上呢，对于政府来说，土地使用权出让交易是要耗费成本的，笔者在乡镇工作过，对此有过接触，不管哪种土地使用权出让，政府都要付出成本，故而对此有所质疑。
后来，笔者专门与数个有着丰富地方财政实际工作经验的干部交流，他们告诉我——土地出让金需要扣除巨额的征地拆迁补偿费（一般约占出让金总额的60%以上）、各种政府性基金（规模极小，固定支出，约占5-10%）和各种税费，余下的才是地方政府的真正财政收入，这个数字仅占20-30%，而且随着现代农民土地财产意识和维权意识越来越强，征地拆迁成本不断攀升，再加上拍地时溢价率急剧下降，很多时候，土地出让金里面的真正财收甚至不足20%。
譬如，如果你打开财政部《2015年全国土地出让收支情况》的文件，你就会轻而易举地发现这一点，其中提到2015年全国土地出让金收益为33727亿元，而土地出让金中有26844亿元用于拆迁补偿等前期性支出，即便是毛收入，也不足7000亿元，而且其中专门提到了用于农民的补偿越来越高。
再譬如，北京市2010年第一次将土地财政写入市人大报告，其中土地出让金达900多亿，纳入财政收入多为477亿元（当时的土地财政成本应该还没有现在这么高）。
这些都表明了，土地出入金与政府的真正财收是两码事。
所以，尽管土地财政的收益对地方政府非常重要，但巨额的成本被媒体、舆论甚至金融机构几乎完全忽略了，其真正收益实际上大大高估了。去年土地出让金总额为65000亿，其中的真正财政净收益应该为16000亿左右。
对于房产税对土地财政财政替代，早在2013年房价尚不高的时候，中国著名经济学家甘犁就提出，只需要0.68%的房地产税率，就可以完全替代土地财政，即便只征多套房的房产税，也只需要2.8%税率，就可以替代土地财政。这还只是2013年房价远不及现在时的情况。
事实上，甘梨的说法还只是全国性的。
如果将视野集中在北上深等超一线大城市，就会更深地意识到地方财政转型的重要性。北京市2018年土地出让金收入为1682亿元，其中的财政净收益可能只有300多亿，对于北京来说，这是一个极低的数字。相比之下，2017年时北京市房地产总值为40万亿，如果以1%（世界范围来看，这个税率也不高）的房产税率征缴，可以获得4000亿的收益（北京市去年财政总收入为5000多亿），这相当于北京市财政的翻倍，如果以0.5%征缴，可以获得2000亿，即便是只以5%征多套房，也可以1000亿左右的税收。
总之，至少对于北京这样的超一线城市来说，房产税无论如何施行，其收益都会远远超过土地财政。这就是“分布推行”的现实必要性，这是由地域发展的情势决定的。
结论
总之，所谓房产税不可能替代土地财政实际上只是一个带有偏见的假故事。这个故事忽略了两点：
1、极大高估了土地财政收益的规模，完全忽略了土地出让金绝大部分都用来支付成本；
2、极大忽略了中国城市发展的差异性，意识不到随着中国财富的核心地带——超一线大城市已经发展到极致，一方面使得土地财政日渐忽略不计，另一方面房地产价值规模却达到一个令人生畏的规模，这就使得房产税在这些地方的推出迫在眉睫。
此即土地财政与房产税的假故事，这个假故事使得舆论低估了财政转型背后的紧迫性。
也许这就是索罗斯所言之反身性，即当假故事扑来之时，你必须真正花力气、独立思考地去识别她，不被其所惑。只有这样，你才能在假故事被大众识破之前，全身而退地离开赌场。
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