意粉咵房

近年楼市无戏,短期或有反弹 ——老刀猪年房屋置换手记

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作为普通散客,这些年影响国人钱包瘪胀Z大的无疑是楼市股市。回头梳理,至关重要的好像还不是技术,而是你进场的时点是否踏准了市场曲线,即波谷段进,波峰段出。

近年楼市无戏,短期或有反弹

——老刀猪年房屋置换手记

武汉老刀

A、突然美宅纷纷至

因阶段性解决了住房问题,我近两年没大关注楼市。但近20来天我不断接到中介电话:我早相中的1栋楼王,有观江大户型放出。“不过不是您Z想买的把头观江的四房”“这次不是14楼,也不是24楼,是某某楼,观江效果很好”。

过江,看房,签约,下定30个,接着又追加75万锁定房源,可谓行动迅速。

因觉得上轮房价狂涨无异厝火积薪式的透支,高位我是减仓了的。不过留着似购江景大房的钱,多进入了股市。大家知道2017年底进入股市意味着什么,我除购买的QDII(合格境内投资者)基金,因间接在A股漫漫熊途时分享了亚马逊、微软、礼来、腾讯、阿里巴巴等巨型公司高速成长的红利,所赚尚可,A股的票,除片仔癀与鲁西化工给我带来2位数的增幅外,多是亏损的。

猪年以来短期使股票增值达到了20%——近时“盘感”还行,“黑色三八节”及上周三周四的下跌我均躲过并抄底了滴,还敢在东方财富网开盘前写帖预测走势、晒出成交单,且看好股市得火两三年……各位,此情此景,怎么舍得提前别离?!

所以,得卖房,大卖!

因动了卖房购房之念,两天内美宅纷纷砸来:

汉口金融街旁的一套160平米的观湖四房,除主卫有暗厕之憾,可谓完美,总价420万元,简装。

一套城市中心小高层的顶层真复式,197平米的证上面积给人230平米的感觉,可改建为六室,500万元似还可以谈谈。不提露台喜人、厨房长近7米的操作台异常强悍,那个屋顶平台应大过60平,据说隔壁做成了泳池+花园。

本帖Z后由 武汉老刀 于 2019-03-17 20:09 编辑

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买房日记 武汉老刀 房屋置换
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pezh 大学三年级

火钳留明,不管刀锅说了么斯,两年不见,等人夸等来撕,坐等大贴

wowo12 大学四年级

好久不见,欢迎回归

朱骨头 大学四年级

先占楼再看,蹭蹭热度

加乐比 禁止发言

内容被自动屏蔽

朱骨头 大学四年级

大神带我等小散炒炒股

武汉老刀 硕士一年级

B、卖房遇冷现转机

本人拟卖三套房。

首先要卖的是老人的房,因老人年岁已高,百年后房产处理起来很麻烦,继承时虽花费仅数千元,但若日后售卖得加征20%的税。这房在三楼(步梯老房一般四楼开始吃水箱水),三面有窗,临云林街,离7号线地铁口不到百米。拆迁预期强。

第二套是商业性的,可带租户转让(每月纯入4030元,租客半年一付)。因商业性产品后期费用高,我们本拟同意以楼盘均价出手时承担一半的后期税费,但因小孩喜欢这房的宽大、明亮和小复式的“调调”,反对出售,我们只好以另一住宅顶上,也是步梯的黄金楼层三楼,通透的南北向,老式准豪装,北湖小学学位一直未用,离7号地铁站百余米。

在此说一哈,若纯是收租,地段好LOFT公寓并非像论坛里一些人说的那么不堪,其不占名额、不限购限售,若旁边有一大型写字名楼比价效应使其颇好出租(写字楼每月每平米租金多在大几十元过百元,物业费每平米也在15~30元之间)。

比如我这个60平的LOFT拟挂150万卖出,现每月租金净得4030元;而北湖三楼的那个学区房,我拟136万元挂卖,租价只能在2000~2500元打晃晃。且一个系交付不到两年的精装新房,一个为二三十年的老屋。LOFT租金呈上行之势,老两室则很难租到2200元一月。

LOFT这样的商业地产,40年土地年限是一个很好解决的问题。影响其楼价上行Z主要的原因是过户时税费高。诡异的是,税费每一个区还不一样,如我这个60平的LOFT,若在武昌区过户,听中介讲因武昌区新出台了鼓励小微企业创业的政策,减免力度大,只需6万左右的过户费;但在江汉区,三个不同的中介细算,过户费高达18~22万元!

当然,能搞住宅决不搞LOFT,除非你被限购了,又确有这方面的需求。

老刀喜欢以数据说话,这个数据不一定精准,然大体还是准确的。这也是支持武汉楼价小幅反弹的依据。

然而,挂出后,虽然看房者不少,真有出手意向的好像尚未发现。当然这也与我的报价高有关。如北湖的学区房,我底价2万,并要求Z好是找寻一次性付款的买家,因担心贷款超两月,影响我江景大房的首付。

不过一细节增强了我的信心:数家中介说现在贷款放款时间快多了,以前得两个多月,现在4~50天就可办妥!

致电一银行朋友,他说本来一年前全省及全市的房贷额大幅压缩,当时很不容易贷款。然而经八九个月的楼市冷淡,大幅减少了的房贷额竟常常用不完,目前办房贷要快很多。

想起前不久看过一篇2018年全国主要城市土地财政分析报告,我感觉沉寂已半年多的武汉房市或会迎来一波小反弹。

便对家人说,且不说我们拟卖的两套均为黄金三楼的地铁口房,装修在同类产品中算强的,且都有拆迁预期(林云街的比北湖的可能性大些),现在我们出价2万整,若拆迁凭我们的装修质量,算到3万一平米问题不大,值得一守,“首付款的问题我想办法”。

作为普通散客,这些年影响国人钱包瘪胀Z大的无疑是楼市与股市。回头梳理,至关重要的好像还不是技术,而是你进场的时点是否踏准了市场曲线,即波谷段进,波峰段出。当然若踩对了市场节奏(即使是进场迟了一些),加之技术强、心态好,收获自然更为强悍。

作为买家,目前我敢大力投入460万元拿这个江景三房,接着还准备整合房产,再拿下那个更贵点的顶层真复式,是认为房价到了相对低点波谷)——是的,若按大政,半年或一年后房价或会更低,但到那时可能拿不我到我喜欢的产品了。再说现为“一城一策”,当土地难卖、楼市长瘟,政策助推性的小幅反弹,可能随时而至。

上图转自米宅。

同理作为卖家,正处Z难熬的黎明前黑暗。若在相对谷底再降价,确实有点冤。

本帖Z后由 武汉老刀 于 2019-03-17 17:58 编辑

Phaeton 大学三年级

占楼占楼 瓜子花生小板凳

wowo12 大学四年级

看中的天地?

胖子胖子 高中一年级

楼主,160平420万那个是在哪里?

爱金子爱得意 初中二年级

我觉得是金都汉宫或者锦江国际

kucahao 初中二年级

160平420万感觉是西北湖边的世纪华庭

武汉老刀 硕士一年级

当然,我认为若真有反弹,也是政策助推性的。

对这样的反弹如何应对,可网收本人的《猪年“抗胀”:楼市减仓、股市加仓、基金重仓》

武汉老刀 硕士一年级

得外出一哈,明天再搞。。。。。。

此为新定之房主卧观江,清清汉水朝我们楼盘涌来,但愿真能像风水书上说的,旺财!

回来了,继续——

C、反弹应是调仓机会

说武汉可能出台松绑扶助政策,并非空穴来风,是基于全国已有数十个城市加盟“松绑顶楼”合唱:

2019年2月21日佛山:凡在非限购区域购买首套房,首付只需要2成,房贷利率也仅上浮10%。

2019年2月20日合肥:房贷已结清的二套房可按首套利率执行。

2019年2月14日南京:发布积分落户政策,由“两年内连续缴纳社保”改为“累计社保不少于24个月”。

2019年2月13日西安:购房落户不再限制社保年限和购房时间,面积有限制。

2019年2月11日常州:社保满一年,就业居住5年可落户,租房也可落户。

2019年1月25日深圳:增值税小规模纳税人减50%征收相关附加税。

2019年1月11日大连:取消参与积分落户的房屋办理落户后3年内不得抵押,转让的规定。

2019年1月9日兰州:取消三个偏远区域的限购政策。

2019年1月3日合肥:限购政策松动,部分区域购房可以不需要提供社保证明。

2019年1月1日阜阳:2019年以来所有地块,限价要求消失。

2019年1月1日衡阳:暂停执行2017年起规定的商品房限价政策。

…… ……

若武汉真出台扶助性政策,买涨不买跌的从众心理,必将又使楼市热闹一阵。

但切记:这只是反弹,而非反转。建议普通房较多者好好把握这一调仓机会,下步楼市得重质轻;重仓者则应将其视为出逃机会

下面摘录几段我今年元宵节写的那长帖有关楼市的内容,或可说得更清晰一些:

A、楼市短期没戏,重质轻量系主旋

楼市现处下行通道,刚需还可再等哈低点。我虽两年前频频预警“楼市正处末路狂奔”,但得承认没料到热度在武汉会多延长一年。眼下的寒意会凛冽到何种程度,我这个两年前的看空者认为重仓者也不用太过焦虑,特别是手持城市中心兼有育小养老(学区+名医院)抗跌强支撑优质房产者,何况大跌多会引发政策生变。不过,在空置房甚多的情状下若再出现政策助推性反弹,重仓者得考虑出逃,房多质次者也是难得的一次调仓机会,得重质轻量。

房地产对整体经济影响巨大,曾出现数次绝处重生:

2008年9月全球金融危机全面爆发,百业下行,楼市尤惨,但不久国家的四万亿十大扩内需措施,使热钱避难就易,不听命令地源源涌入楼市,拯救了许家印等大批濒临破产的房企老板,带动了新一轮房价狂涨。

四万亿刺激对铁路、公路、电网等基础设施升级是给力的,但跑偏楼市的资金量之大,争议之烈也令高层吃惊,虽然楼市消费对应国人的置业传统心理,容易撩动百姓的豪买冲动,且楼市的“蓄水池效应”能迟缓本币的贬值感觉,然而2012年11月十八大后,市场明显感觉到了国家消化货币超发的调校努力(四万亿计划占2008年JDP的13.3%),银根一从紧,楼市随之变冷。

2014年,开发商又举步维艰,与此同时,股市却自2007年10月16日上证指数创出6124.04高点随之长期走熊后,酝酿了一波行情。2015年1月证监会查处券商违规融资融券引发的“1.19”大跌,也没能阻滞A股的上涨步伐,是为A股的第11次牛市:2014年3月12日到2015年6月12日,上证指数从1974点上涨至5178点,涨幅+158.2%。

结束这波行情的惨烈下跌极不寻常,加之多业不振,某种程度上可谓挽救了摇摇欲坠的楼市:2015年“8.24暴跌事件”A股两千两百支股票跌停,次日的“8.25暴跌”沪指惨绿8.49%,上证指数跌破3000点大关,25万亿市值两个月灰飞烟灭!9月30日央行、银监会出台新政,首套房首贷可以首付三成,利率7折,财政部、住建部发文支持去库存……松绑加输血,引发了又一轮房价大涨的全民狂欢。

然而,物极必反,市场的曲线逻辑从来不会缺位。

…… ……

重仓者也不必太过焦虑,2018年国内产生总值(GDP)为90.3万亿元,全国商品房销额14.9973万亿元(同比增长12.2%,其中住宅销售额增长14.7%),占比为当年全国GDP的16.6%(2008年占比8%,为2.407亿万元,同比下降19.5%,当年全国GDP是30.067万亿元),即2018年国内生产总值每100元有近17元来自房地产,国家会静观其暴跌?在多业不振时会全面推出房产税?

在此猜测一下,下一步稳房市,做股市(这是国家的另一个蓄水池,虽然其远没房市稳定)可能是大势。若楼价下行过快,不排除又一轮大规模松绑政策出台。松松紧紧,会持续较长的一个时段(慢慢降低房地产在经济总量中比重)。一旦百业勃兴,经济稳定,可能正是楼市暴跌之日那时全面推出房产税,顾虑要少得多。

当然暴跌触底,会慢慢酝酿新一轮上行。那可能是一个慢牛市。绝难像过往涨得张狂。

本帖Z后由 武汉老刀 于 2019-03-17 18:44 编辑

西子飞飞 大学四年级
kucahao发表于 2019-03-17 14:58 160平420万感觉是西北湖边的世纪华庭

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shdc04 博士二年级

大神贴下必须留名,占楼慢慢看~

猴猴桃子 小学六年级

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