你对投资公寓的认知，可能都是错的！

小时候特别喜欢看《三国演义》。

年少的我固执的认为刘备乃当世之好人，治世之能臣，而曹操则是乱世之大奸贼。

长大后又看了一部剧叫《军师联盟》，重新站在曹魏的角度去看司马懿，或者站在司马氏的角度去看曹魏，我才发现，这世界哪有什么对错、黑白。不过立场不同罢了。

再后来，我又读了《三国志》，我才发现，判断一件事物好坏不要仅凭一家之言，因为——你所坚持的常识可能是错的。

NO. 1｜壹

房地产这个行业，其实人们谈论起来也挺有趣的。

不管是七大姑还是八大姨，东边的老王还是西边的老李都能聊的兴高采烈，但真正实操的根本就没几个。

这就是这个行业很诡异的地方，太多的人认知可能会出现偏差，比如很多人说不能买公寓。

事实上， 说公寓是坑的是因为他们不了解。公寓产品主要的购买投资价值是出租收益和资产收益。出租收益是有天花板的，但是资产收益可以让公寓有更多深层次的玩法；部分高品质公寓，与住宅一样，分享着地段增值的红利。

为什么说武汉公寓大多数都是坑？

因为优质的公寓比优质的住宅更难寻找。

大量的公寓，出现在住宅区附近，仅仅是为了搭配容积率，不得不规划了商业公寓，毫无特色，品质一般，修出来卖不掉，如此往复，恶性循环。

如果真的按高水准打造，武汉的公寓，我认为是可以做到高增值率、高租金水平。

因此，只要会辨别，优质的公寓比住宅更具投资价值。

NO. 2｜贰

那么，投资公寓究竟要看什么？

你肯定说无外乎是政策市场（是否利好政策、产品）、地段（区域是否有潜力？是够能吸引足够的人流？）

对，也不全对。

公寓，说到底也是一件普通的商品，既然是商品，就有一定的商业逻辑在里面：Z终的使用者满意，并愿意为自己的消费付出合理的价格。

同理，投资一个公寓的商业逻辑是这样的：Z终使用者满意并能够支付合理的价格，并把按照合同的约定及时支付给投资者（商业物业购买者），这样才是完整的商业逻辑。

这也是互联网行业经常提到的产品运营逻辑。

因此，投资公寓Z首要的前提是，购房者一定要有，洞察、辨别开发商建造公寓思维逻辑的能力。

直言不讳的说，在利益和成本的驱动下，市场上大多数公寓，都是按照开发逻辑来完成快速建设。

看似光鲜亮丽、毫无问题的表面，其实却有着极其不稳定的内在结构。因为按照开发逻辑所打造的公寓，开发商Z终的核心与目的，是要节约成本并快速出货，后期运营的好坏？业主利益的保证？Who cares?

所以你会发现，市面上某些公寓即使地段再好，但是梯户比、容积率高到逆天，没有小区环境，更让人“惊喜”的是同一栋楼里还有几家美甲店、理发店、轰趴馆……

如此产品，你还指望能租出高价格？你还指望能有人接盘？

NO. 3｜叁

运营逻辑的本质，就是开发商在源头上和业主们风险共担，利益捆绑之下，开发商会把更多的重心，放在公寓产品整个的生命周期中，而不是仅仅为了卖房而卖房。

所以，我们看到运营逻辑之下的公寓产品，一定会在建设初期，在动线布局、空间打造、功能匹配上做到，既贴合市场需求，又Z大化利用空间，这样具有保障和市场验证的公寓，显然更符合当下投资人群的首选。

遵循以上这个逻辑来看整个武汉市场，不难发现，以开发逻辑，充斥楼市中的项目实繁有徒，而以运营逻辑来打造产品的公寓则凤毛麟角。其中，碧桂园海昌克拉公馆算是为数不多的典型代表，而刘sir也很负责任地告诉你，它同时也符合刘sir长期投资公寓的内在逻辑。

碧桂园海昌克拉公馆实景图

第一个逻辑是看政策。

事实上，不论住宅与公寓，房地产一直是政策主导的市场，刨去政策、市场看投资品，无疑跟刨去产地、年份看红酒一样，不够专业。

根据武汉市Z新出台的相关规定，未来武汉新规划的商办产品（含公寓）层高不得超过4.5米，同时办公单一分割单元（含单元式办公）套内建筑面积不得小于150平米。

这就意味着：武汉未来公寓市场不会再有层高超过5米以上的LOFT产品，同时面积段也不会像现有市场上的那么小。

现在市面上能看到的5米以上层高的LOFT，基本都是早于新规定的项目。这类5米以上层高的小户型LOFT，笔者粗略估算发现，武汉主城区新房不超过10个，因此，在武汉新房公寓市场真的就是卖一套就少一套。

根据武汉新景祥策略中心数据显示，近两年武汉商业市场每月成交面积为10万方左右，相对来说比较平稳。

数据来源：武汉新景祥策略中心

碧桂园海昌克拉公馆建面约47-82㎡的百变户型，层高达5.2米，能轻松使用上下双层空间，亦可打造成双钥匙公寓使用，算是投资者眼中比较理想的标的物。

第二个逻辑是看区域潜力，也是我们通常所说的重点地段。

我说的重点地段并不是我们广义上的内环、二环、三环，而是区域对人口的吸附能力。

对于投资者来说，除了关注增值、租金回报外，还有一个关注点就是安全性。投资什么样的房产更安全，核心是人，这个区域人的数量、人的质量，未来谁会租你的房，谁会接你的盘，人的质量决定了租金的高低。

碧桂园海昌克拉公馆区位图

首先，碧桂园海昌克拉公馆位于金银潭梦想特区核心地段。根据东西湖区官网显示，金银潭梦想特区是武汉根据国务院批复武汉推进全面创新改革试验方案，投资60亿打造的第二批创谷项目。

项目总面积180万方，将打造成集文化艺术品展览、交易、高端酒店、商业集群于一体的世界级文化综合体和城市文化地标，是湖北省重大文化建设项目、武汉市重点文化建设工程。依托临空港经开区蓬勃的产业前景和良好的创业环境，金银潭梦想特区将围绕航空智能制造、生命健康、跨境电商三大领域开展创业创新。

金银潭梦想特区6大板块规划示意图

按照规划，未来该区域内将引入互联网等高薪科技行业，为金银潭梦想特区带来更多的高端人口流入，也将产生大量居住或者办公的需求。

武汉城市留言板Z新消息显示，武汉金银潭梦想特区整体竣工为2024年。2018年-2020年逐步动工，目前配套的酒店式公寓项目已开工；超高甲级写字楼、梦想剧场以及大型综合购物中心已召开一次专家评审会；大家工坊及商业配套方案审批完毕，正在办理施工手续。

可以预见的是，金银潭梦想特区商业综合体的开业也将为碧桂园海昌克拉公馆提供源源不断的人流。

房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。碧桂园海昌克拉公馆，与如此多的重点企业为邻，收一套作为个创空间、小型工作室，显得健康、智能、有活力，如果纯投资，依托大量高端居住需求，只要运营得当高收益指日可待。

其次，三地铁交汇也将为项目聚集大量的人流。

据了解，碧桂园海昌克拉公馆不远处就是地铁宏图大道站，也是武汉的首个三地铁交汇（地铁2号线、3号线、8号线）。武汉地铁官方数据显示，武汉地铁2号线、3号线，日均人流量位居武汉地铁线路流量排行榜的第1名、第3名，再加上地铁8号线，方便出行的同时也将带来源源不断的人流。

对于商业来说，人流就是钱流。

此外，第一太平戴维斯在报告中指出，临近离地铁站的物业价值可提升20%-25%。地铁旁公寓，抛开高效、便捷的生活不说，单是未来能收割的价值红利，也完全不可估量。

武汉海昌极地海洋世界

不仅如此，项目还自带4A旅游景点——武汉海昌极地海洋世界，约800㎡的极乐汤等文旅产业，也将汇聚大量的人流，产生短租，收益也将更丰厚。

在Z新《全国短租发展报告》中指出，在国内TOP10民宿目的地城市中，Z受游客青睐的短租房类型，是公寓产品，占比达到75%，而在这些公寓产品中，面积小的一室公寓占到了公寓比例的60%。

第三个逻辑是产品的逻辑。

如上文所述，好的产品才能吸引好的客群持续的租赁，从而获得高收益。

公寓相较于住宅，对于户型的倚重，更加趋于严苛，在不大的空间内，获得较为优越的居住舒适感，不下一定的心思，显然是难以做好的。

而相较于其他公寓类产品，不得不提到碧桂园海昌克拉公馆。

 碧桂园海昌克拉公馆样板间实景图

它在项目源头设计中，就将空间尺度、舒适感作为第一考量，把户型空间做到恰如其分的舒适范围内，产品细节也可圈可点：

4.25m过道，可同时容纳8名成年人并排行走，高峰期也不显拥挤；

4梯24户一字型布局，合理布局，增加对向空气对流；

户型面积的科学规划，两侧双面大窗户采光，中间户型自住投资皆相宜；管井合理分布，不占用公共走道空间，也不阻碍您的家庭使用；

5.2米层高上下两层空间使用，仍然绰绰有余，不会给人造成压抑的感觉

……

更让人惊艳的，碧桂园海昌克拉公馆特地减少建筑分布，充分尊重内部环境，在中央艺术园林规划了健身跑道、音乐喷泉、阳光草坪、休息廊架、篮球场、健身器材等，成为小区的一道亮丽风景。

碧桂园海昌克拉公馆实景图

对于生活在此的人来说，这片中央艺术园林，不仅是他们窗外视野中的一道风景，也是茶余饭后、下楼可达的“后花园”。

这些“小细节、大付出”的改动，足以体现开发商是否愿意做好产品的初心与责任。

Z后，不得不谈到品牌房企保证，相比较住宅产品而言，好的公寓产品更加需要好的开发者运营、管理。

碧桂园海昌·克拉公馆是由碧桂园集团和大连海昌集团2大品牌房企强强联手合力开发运营。

碧桂园集团，1992年创立于广东顺德，2007年，在香港联交所主板上市。历经27年发展，碧桂园在中指院发布的《2018中国房地产销售额百亿房企排行榜》中位居榜首。

大连海昌集团，同样成立于1992年，经过不断的发展，已成为以石油贸易、旅游地产等为主业，集IT、文化教育及旅游娱乐等项目在内的综合性/跨行业/跨区域的国际化企业集团，其中文旅产业海昌极地海洋世界项目，所到之处均赢得了众多荣誉及好评。

在两大品牌房企保驾护航之下，后期保障是毋庸置疑。

NO. 4｜肆

产业+三地铁交汇+4A景区+较强的产品力+品牌房企保驾护航……拥有这些配置的项目，或许全武汉都很难找出第二个。

无论投资，还是自用，碧桂园海昌克拉公馆，相信都是不错的机会。Z关键是入手门槛还特别劲爆，据说首付30万起，月供压力小，妥妥的以租养贷。

更重要的是，碧桂园海昌克拉公馆所在区域，正是金银潭梦想特区的核心，产业人口和潜在居民持续扩容中。

风再起时，1套碧桂园海昌克拉公馆，是一个令人满意的资产配置方案。

据了解，碧桂园海昌克拉公馆主推建面约47-82平米5.2米层高LOFT，目前1号楼还有少量房源在售，现整体成交均价约13800元/平米，预计本月底加推2号楼，以卓越的产品力致敬独具慧眼的你。

如果对项目感兴趣，可以扫描下方二维码或者电话咨询：