摘要
《婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产，享有平等的处理权。”那么基于这一规定，夫或妻一方是否可以不经对方同意私自处理夫妻共同财产呢？如果私自处理了，第三人又是否能顺利取得该财产呢？本期案例法院Z终判决：合同无效！
案例回顾
董一与于某原系夫妻关系，于1992年5月经法院调解离婚，董二系二人之子。2001年3月董一与田某登记结婚。董一已于2013年10月去世。
2012年11月，董一（出卖人）与董二（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定董一将涉案房屋出售给董二，成交价格为5000000元。次日，税务部门出具契税完税证，记载计税金额5853573.3元，实纳金额175607.2元。2012年12月，涉案房屋过户登记至董二名下。董二表示未向董一支付购房款，实际为董一将涉案房屋赠与董二，为了减少税费支出而以房屋买卖为形式。缴税时税务部门告知其涉案房屋ZF指导价为5853573.3元，故按此金额为基数交纳契税。
经查明，该房屋系2005年11月，国华公司出售给董一的，建筑面积共243.39平方米，总金额4145175元，一次性付款。2006年9月，涉案房屋所有权证登记所有权人为董一。（表明该房屋是婚后全款购买，系夫妻共同财产）现田某诉至法院，要求确认董二与董一2012年11月签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。
原告诉称
1、董一生前自2001年3月至2013年10月去世与田某存在合法有效的婚姻关系，董二对董一的再婚虽不同意但从一开始就完全知情
2、诉争房产虽登记在董一名下，但实际为董一与田某的夫妻共同财产，且共有方式为共同共有。董一与董二恶意串通、擅自将与田某夫妻共有房产转移登记至董二名下，且在办理转移登记时，有欺骗登记机关的行为，因此主张合同自始无效
3、董二取得诉争房产不构成善意取得
被告辩称
1、涉案房屋过户时，董二对于董一的婚姻状况不知情，其在董一死亡后，田某拿出结婚证时，董二才得知其父亲董一与田某可能有婚姻关系
2、田某对于董一生前将房屋过户给董二是知情的，且当时没有异议。田某对于房产早就知情，并且用该房屋注册公司
3、从房产过户到董一去世将近一年，此期间田某针对房屋过户没有提出任何异议，如果其有异议，完全可以在董一在世时主张?
法院判决
1、确认董一与董二于2012年11月签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效
2、案件受理费由董二负担
法务分析
1、为什么法院会判处合同无效？
因为涉案房屋系田某与董一在婚姻关系存续期间购买，因此，在无相反证据予以推翻的情形下，涉案房屋应属田某与董一夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。董一与田某结婚登记时，董二已为成人，且董一与田某婚姻关系存续了近12年之久，因此，董二主张并不知晓董一与田某之间为夫妻的主张，有悖常理，法院不予采信。董二亦未提供证据证明田某对于董一的过户行为知情并同意。
本案中，董一生前未经田某同意，与董二以签订房屋买卖合同的形式，私自将涉案房屋过户至董二名下，且对于涉案房屋董二并未向董一支付相应对价，该行为侵害了田某基于夫妻关系享有的财产所有权，构成《民法总则》规定的：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”因此，其行为应属无效。
《买卖合同司法解释》第三条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，如果没有出现导致合同无效的事由（比如买卖双方恶意串通，意图转移财产的情形），即使出售方在签订合同时没有处分权，其签订的买卖合同也是有效的！
因此，如果买受方不知道出售方所售房屋系夫妻共同财产，且房屋所有权已经转移，并且买受方已经支付了合理的对价，那么不知情的买受方可以依据善意取得制度合法取得该房屋，其他权利受损害的共有权人只能向出售方主张赔偿责任；但是如果在房屋所有权转移之前，出售方配偶得知出售方擅自处置房产的事实，且不同意出售该房产，那么买卖流程将无法继续进行，善意买受方只能依据合法有效的买卖合同向出售方主张违约责任。
法务建议
为了避免在交易过程中出现夫或妻一方隐瞒配偶售房、一方为转移财产夫妻共同财产而与他人恶意串通等情况，我们作为居间方应当要求已婚的售房人务必提供其配偶签署的《配偶同意出售声明》，这样一方面可以表明我们作为居间方已经尽到了形式审查义务；另一方面，也可以在一定程度上证明买受方在购房过程中是善意的，以此可以极大降低交易过程中合同“被无效”的风险！
