3月1日起所有房贷重新定价！关乎每一个买房人！

从3月1日，也就是今天开始，将发生一件关乎民生的大事：影响千家万户钱袋子的新规来了。那就是个人房贷利率大变革，买房、有房贷的小伙伴们必须关注一波。

即将贷款买房或者正背着房贷的朋友务必仔细阅读。

昨天（2月29日）早上，中行、建行、工行陆续发布公告，只要是参考基准利率4.9%定价的个人住房贷款，包括组合贷中的商贷部分，都要去重新办理了，改成“固定利率”或者“LPR+基点”，通俗点说就是“重新签订房贷合同”。

那么问题来了，转换房贷利率，以后利息会减少吗？或者怎么操作会减少利息？

接下来就捡大家关心的几个重点来说：

1、转换时间及转化选择

2020年3月1日-8月31日

方式一：LPR+基点

 方式二：固定利率

2、所有人必须转化吗？

在过去，房贷都是以基准利率+上浮（或下浮）的方式定价，但新政规定，现在将转换为LPR+加点数值或固定利率的方式定价。

公告中称：3月1日起需要进行转换的是：以前签订的按照4.9%基准利率“上浮”，或是“打折”计算的“老”房款。

根据时间分为两种：

a、2019年10月8日前签订的房贷，全部需要转换（已经还到Z后一年的不需要）

b、2019年10月8日至2020年1月1日之间签的合同，并且合同上约定，利率定价方式为“基准利率上浮XX%”的房贷。

具体情况可以翻开自己的购房合同查看一下，如下面的这份合同，签订的就是“基准利率上浮XX%”的房贷，也就是“老”房贷。

其实也就是说，无论新旧，哪怕是10年前签订的房贷，都要进行LPR转换。

这一政策是强制性的，没有选择空间。唯一的例外是，除非房贷一年内即将到期，换不换已经无所谓。

LPR转换，将从3月1日开始，预期8月底完成。届时细则出台之后，将由各大商业银行办理，可通过线下或线上办理。

3、如何转换？

对于新购房者：

对于2020年3月之后的购房者来说，房贷利率=Z新5年期LPR利率+地方加点。这其中，5年期LPR利率由央行每月20日发布，每月调整一次，以Z新的为准，而加点基数由地方确定。

对于老购房者：

对于老购房者，2019年之前的存量房贷，从3月开始，都必须转换为LPR模式，同时确定加点基数。加点基数一旦确定，则在整个20年或30年的还款期内保持不变。

4、房贷利率转换后，新的房贷是怎样的？

从央行此前公告看，此次房贷利率切换规则是：

一、确定后在合同剩余期限内不再调整；

二、加点数值为原合同Z近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值），在合同剩余期限内固定不变；

三、转换时点利率水平保持不变。

简单而言，转换后，重签之后的第一年，你的贷款利率是不变的，所加基点=实际房贷利率-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）。

5、如何确定“加点”？

前面提到对于新购房者，加点由各地确定。加点类似于过去20%、30%之类的上浮比例。当然，与上浮比例一样，楼市调控阶段不同，城市不同，加点基数截然不同，有城市首套房加点50个基点，有城市加点100个基点。

对于老购房者，加点基数，则采用“倒推法”确定，加点数值为原合同利率与2019年12月5年期LPR（当月为4.8%）的差值，Z短一年一调。 简单而言，加点=实际房贷利率-2019年12月5年期LPR利率（4.8%）。 

举个例子：

1. 9折房贷利率的转换所加基点=4.41%-4.80%=-0.39%，也就是说，“加点”是“-39个基点”。

2. 上浮20%房贷利率的转换所加基点=5.88%-4.80%=1.08%，也就是说，加点是“108个基点”。

需要注意的是，加点一旦确定，将会伴随整个还款周期。下面是以基准利率（4.9%）上浮或折扣的不同比例进行的计算，可供参考。

6、那究竟要转换LPR定价加点？还是固定利率好？

定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于Z后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。 此次转换，央行提供了两个选择：

一、一年重新定价一次。房贷利率每年均可调整一次，如果当年Z新LPR利率下降，房贷利率同样随之下降。（LPR+基点） 

二、固定利率。意味着，在未来20年或30年整个房贷周期，利率都会保持不变。 这次重签合同有一个非常重要的事情，你要确定你的房贷利率重新定价的周期。那么，该如何选择？

假设你在2008年贷款买房，和银行签了一笔期限20年的商业性个人住房贷款合同，现在剩余期限为8年。合同约定重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

原合同约定的利率定价方式为5年期以上贷款基准利率（4.9%）上浮10%。也就是说你目前承担的房贷利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。

一、如果你选择了固定利率。

那就只能选择5.39%的固定利率，在剩余的8年里继续承担5.39%的房贷利率。

二、如果你选择了LPR加点

因为在转换初期要确保利率平稳过渡，所以你今年2020年的房贷利率仍然是5.39%，但计算方法已经改变。

计算公式是LPR（五年期4.8%）＋0.59%（加点）=5.39%

所以2020年无论转换前后，直到12月31日，你实际承担的房贷利率仍是5.39%；

但是，2021年及以后的房贷利率会上升还是下降，完全取决于新基准LPR的变动情况。实际上，如果处于利率上行周期，那么转为固定利率会有优势；如果是利率下行周期，转换为浮动利率就比较划算。

假设以300万房贷总额，20年等额本息，现行是1.1倍上浮，那么利率为5.39%（5年LPR+59基点），目前每月还本付息20450元。如果未来利率下行，2022年下降50个基点到4.3%，那么实际利率是4.89%（5年期LPR+59基点），每月还款大约19650，下降了800元，一年可节省9600元。

7、哪些渠道可以进行转换？

具体情况要查询贷款行的官网或者官方微信号，不过，综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。

考虑到疫情影响，银行都推荐客户优先选择手机银行等线上操作方式完成，一些银行还在手机银行APP开通了一键转换的快速通道。具体可以咨询您所贷款的银行。