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疫情过后,房价是跌还是涨?

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这次的新冠疫情,对全球经济都造成了明显的影响,各类资产价格都剧烈下跌,甚至引发全球央行集体放水来保经济。

那么中国房价,在这波疫情之后,会涨,还是会跌呢?

长期以来,中国房价有两个明显的特点,且互相矛盾。

1. 大家觉得房价泡沫

2. 大解决的房价不会跌

矛盾中带着和谐,大家都早已接受并习惯这一事实。

我先跟大家说说为啥房价泡沫,再和大家说说为啥房价不会跌。

亚洲金融危机+非典疫情

中国房价泡沫的最大证据,就是租售比。

中国大城市的房产,每年的租金收益仅为总房价的1/70,大约每年1.5%,租金其实涨的并不慢,但房价涨的太快了。

要知道在2003年时,中国的房租收益,还能达到每年7%左右。

所以这些年,我国一直在尝试推广租房业务,采用土地竞拍设上限,然后让开发商自持租赁的办法来冷却房价

但结果大家也看到了,开发商先不惜一切代价,甚至允诺会100%自持来获取土地,随后就开始偷偷搞以租代售,签超长租约,一次性收取款项来变相销售,最后迫使管理层出手整治。

开发商对每年1.5%的租金收益毫无兴趣,快速回笼现金才是他们最感兴趣的。

相比于3.5~4%的理财收益而言,指望租金收益无疑是不靠谱的,大家购买房产都是指望房价上涨,甚至有人长期闲置房产。

而这种投机行为,正是泡沫的一大特征。

中国的房地产制度源于香港,各方面都高度相似,所以香港房价走势,对中国非常具有参考意义,我们可以以此为例作参考。

香港房价曾出现过一次峰值,就是1997年。

随后,金融危机席卷亚洲,香港经济受到了极大的冲击。

而在2003年,中国经历了非典疫情香港地区是仅次于大陆的重灾区。

香港房价自1998年起,就一路下跌,一直到2005年才重拾升势。

金融危机+非典疫情,让香港的这一次房价走势非常具有参考意义。

香港房价波动

1984年,中英签订联合声明,约定1997年香港回归中国

为防止港政府在这13年里大量出售土地,趁机卷款走人,在联合声明里中方限定港政府平均每年只能售地50公顷,大大压缩了香港土地供应。

虽然本意是防止港政府做最后变现,但事实上造成了香港土地供不应求的状况。

5年后,香港土地吃紧,房价开始迅速上涨。

到1997年时,香港楼价出现最高峰,市中心的房价要1万港元1平方尺(约合0.09平方米),差不多合11万人民币一平方米,哪怕把城郊的贫民窟拉过来折合一下,均价也达到了7万多一平米。

要注意,这是1997年,不是2017年。

在2003年,北京的房价,也才2000多一平米。

如果你看过当时的港剧,就会发现里面的霸道总裁和主角们,住的也就是“千尺豪宅”。折合90平米,这就是香港电视剧里的土豪生活了。在普通人眼里,这就是富,而且是大富大贵。

为了平息沸腾的民怨,香港首任特首董建华推出了“八万五”计划来压低房价。【扩大土地供应,缓解房价压力】

内容如下:

1. 每年兴建的公营和私营房屋单位不少于八万五千个

2. 十年内全香港七成的家庭可以自置居所

3. 轮候租住公屋的平均时间缩短至三年

特区政府有意放宽土地和房屋的供应,加上亚洲金融危机,董特首的政策立竿见影的生效了,香港房价一跌再跌,2003年非典疫情时的最低价,较之巅峰跌去了70%。

1998~2003香港政府的卖地数量并没有显著的增长,甚至还不如港政府卖的多。

所以我们可以认为,香港房价下跌主要是因为金融危机刺破了地产泡沫导致的,董建华的八万五计划只不过是背锅侠而已。

2003年的非典疫情,给了香港房价再一次的重重一击。

看起来好像没跌多少,但其实百分比很吓人,这个道理炒过股的人都懂。

房价从100块跌到70块,是下跌30%。

房价从40块跌到30块,也是下跌接近30%。

香港的自有住宅率是49.4%,房价下跌固然有一半的无房人很满意,但同样有一半的人不满意。

而这不满意的一半有房人,掌握的能量和话语权远大于另外一半的无房人。

2003年时,香港陆陆续续的开始有人因为房屋被银行没收拍卖而自杀,在当时的香港,负资产者有10万户之多,95-97年买入房产的人悉数被套,不仅自己拿来当首付的一辈子的积蓄没了,还倒欠银行几百万元,一个月2万的月供让很多家庭不堪重负,勉强抗了几年之后几乎耗尽了所有的力量。

当因为意外而失去工作,房屋被拍卖没收,银行通知你还欠几百万,以后一辈子都在还债阴影之中时,绝望到自杀,就成了不少人的选择。

2003年7月1日,非典疫情刚刚结束,香港街头就爆发了50万人大游行,抗议房价下跌,要求港府救市。

6年前,为迎合舆论,香港媒体盛赞八万五计划是大善政。

6年后,为迎合舆论,香港媒体痛骂特首为董八万。

面对巨大的舆论压力,董建华特首黯然下台,新任特首立刻废除了八万五计划,并大幅降低土地供应量,一度甚至接近零。

效果很很显著,从2005年开始,香港房价就开始一路上涨,并于2010年左右正式超过1997年的巅峰房价

香港的例子我们可以看出,房价下跌,未必会让天下会和谐,相反可能会引发有房人极大的不满和动乱。

中国房价如果真像香港那样大跌70%,你可以想象一下会发生什么场景。

而且房价这个东西无所谓泡沫泡沫,核心在于供给和需求。

供需关系决定价格

自2001年以来,中国房价经历了暴涨的19年,房价一涨再涨,已经涨出了惯性。

但这个上涨,并不是因为供给不足,而是因为需求太大。

中国这些建的楼盘,不可谓不多,不知道有多少人望着密密麻麻的楼盘说:

这么多房子卖给谁,不会成鬼城了吧?

但实际上鬼城是极少数,绝大多数房子都卖出去了。

不仅卖出去了,房价还一涨再涨。

北京从二环扩到了五环,当年很多五环房子都盖在麦田里,每天回家都有一种倩女幽魂的感觉。

结果十几年后,这里全都住满了人,五环居然都成了市中心了,得到通州才算郊区。。。

这就是典型的需求太大导致房价上涨,盖再多房子都不够用。

但购房是可以贷款的,租房却只能用现金。

这就导致房价的涨幅远远大于租金的涨幅,双方慢慢拉开了差距。

租金收益低至1.5%,表示了很多人的经济收入已经和房价脱节了。

这些人不是对房子没需求,而是真的买不起。

有需求没钱,就等于没需求,在市场经济里并没有区别,这就为房价下跌埋下了隐患。

如果有一天狂热的中国人发现房价真的不涨了,那面对区区1.5%的租房收益,没人会满意的,他们宁可把房子卖了选择租房,这个时候房价就会承受巨大的压力。

房价是可以维持的,因为需求减少了没关系,只要供应量也减少,就可以达到造市的目的。

一个锅一只羊,你嫌贵。

没关系,我砸几个锅,一个锅三只羊你也得买。

2008年美国金融危机时,曾有人建议美联储直接购买房产,然后一把火烧掉,就是这个原理。

房产建筑作为一种消耗品,并不是永恒不变的,设计院只定下了70年寿命。

这相当于房屋每年会自然折损1.5%,如果时间拉的足够长,那效果就会很显著。

谈论房价泡沫其实没有意义

今天中国房价有没有泡沫,其实没太大意义。

也许今天有泡沫,但明天一起床,政府说以后不供地了,那今天的房价不仅没泡沫,反而被大大低估了。

也许今天没泡沫,但明天一起床,政府说城市周边的农田,都挪到偏远山区去,以后在那里种粮食,从今天开始城市土地供应量直接翻倍,那房价就立刻有泡沫了。

新冠疫情虽然对房价有一定的冲击作用,但这个房价的本质是不会变的。

这个地球上,无论你去任何一个国家,你所见的一切都是被精英们给精心设计的,一种隐形的力量会诱使你主动做出别人想让你做出的决定。

只有你洞悉了事物的本质,才能做出正确的决定。

房价的本质,就是一个税收游戏。

建设城市需要大量的资金,基建需要的资金量之庞大远远超过一般人的想象,但建设城市带来的经济好处,需要很多年后才能返还。

按人类正常的发展路径,我们需要先积累很多年,攒够了资金,才能开始建设城市,然后等城市红利释放后,才能进行新一轮的建设。

所以很多国家的城市化迟迟不能启动,或者进展缓慢,就是因为积累不够,需要时间。

中国的地产制度,让全中国人一起掏钱来建设城市,让我们可以把未来数十年的积累挪到今天来使用。

这让中国的城市化变得异常简单和迅速,而城市化带来的红利,也反哺了中国

卖地相当于收税,地产公司相当于替政府收税的包税人,但所有参与的人也的的确确受益了,土拍制度在过去的20年里,对中国也确实做出了巨大的贡献。

中国借地产制度实现了城市化,所以房地产已经深深融入了中国的城市经济里,成为了不可分割的一部分,要想彻底剥离房地产,摆脱地产对经济的钳制,这几乎是不可能的。

中国房价问题已经不再是一个经济问题了,而是一个社会问题。

房价越来越高,对政府来说也未必是好事。

很多人眼里,政府卖地能赚大钱,自然是美滋滋,巴不得房价越高越好。

但实际上,过高的房价会导致企业和人才的流失,从而导致税收和房价失去了根基,政府未必美滋滋,甚至可能是泪汪汪。

深圳就是一个例子,因为房价过高,导致华为被迫把大批员工和基地从深圳龙岗迁徙到了东莞。

人才走了,产业链也走了,你觉得深圳政府心里会美滋滋?

所以政府要平衡房价和经济的影响,房价中等偏高是最好的。

而在确定房价的时候,政府既不能得罪那些无房的群体,确保他们跳一跳就能买得起房,也不能得罪那些有房的群体。

涨了得罪一头,跌了得罪另一头。高了,为确保社会稳定,冻市就成为了唯一的选择。

而不管疫情对经济有多大冲击,政府都是有能力给房价托底的,阻止房价上涨那更是轻而易举。

这次疫情面前,有人认为是买房的时机到了,有人认为该把房产给套现了。

在我看来,这都是瞎折腾,这几年的房产,注定只能以居住为目的,以盈利为目的的买卖都必然是亏损。

目前中国房价怎么看都是中等偏

你对这个世界有多大认知,决定了你能赚多少钱。而这个世界上最需要认知的地方,就是楼市,因为这里动辄就是几百万几千万的盈利和亏损。

哪怕是利息,都是一个很大的数字。

不明白房价的本质,一味讨论泡沫和涨跌,毫无意义。

喜欢的别忘了关注哦,抖音和公众号正在筹备中。。。。。。。

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房产观点 房价涨跌 房价泡沫
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印度先生发表于 2020-04-25 11:23 稳定压倒一切

横盘省事省心❤

高高的山岗 硕士一年级

如果政府从现在开始一年不卖地,或许房价能涨起来,但问题是今年税收减少那么多,政府不卖地怎么还贷?只有加大土地供应才能弥补税收的损失

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lee0409发表于 2020-04-25 11:45 这个一定要顶,本来****房产就是政策市,总有人觉得***说说房住不炒就是喊喊口号。 这根钢丝关系到更严重的社会问题,却总有人觉的一切关乎的问题只有口袋。这几年玩的好,房价不涨不跌慢慢消除之前累积的泡 ...

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"从香港的例子我们可以看出,房价下跌,未必会让天下会和谐,相反可能会引发有房人极大的不满和动乱。"

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新加坡和香港 看看多大区别?香港房价没跌 老百姓住的比猪狗都不如 现在都在抱怨 香港一直衰退 再看看新加坡安居乐业。

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