意粉咵房

有价无市,被无情碾压的武汉二手房!

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一切看淡,人算不如天算。

幸福的光芒,觉得现在,正是人生的通透时刻——

本来打算置换,可是房子挂出去,基本换不掉,谈什么置呢?

群里开始有人拿出万年利器,降价。

没有卖不出去的行情,只有卖不出去的价格。

在总价上松口,肯定能成交,少赚点。

小曹算了笔账:虽然行情涨了将近一倍,仔细一看,心里凉一截。

这么看来,小曹还能赚100万,不过严谨小曹说,这还没完,要算上通货膨胀。

Z近10年平均M2增速为15.55%,GDP平均增速为8.72%;

按照通货膨胀率CPI≈M2增速-GDP增速

也就是说,Z近10年平均通胀率6.83%。

以平均值计算,首付的35.4w,每年贬值2.26w。

总的来算,小曹认为这套房子Z终成本171w。

理想情况下,买家不杀价,按照现在的挂牌价256w售出,实际利润85w。过去的5年以来,这套房子看上去有接近一倍的利润,其实能有50%已经很幸运了。

所以很多急于变现的业主已经纷纷调价,利润空间在20-30%,甚至更低。

重要的是,即便房东愿意进一步让利,前提是得有人接盘才行。

据我的中介朋友说,无论业主还是经纪人,对二手房价都开始心里没谱,只能反复试探。

试探有效果么?

有的,验证了一个真理,无论二手房价怎么浮动,买家都是存疑的。

下面是他截图给我的当天的操作记录,成交的两套房源都是从去年底就挂出,和下面的情况一下,首先挂牌价就调整了很多轮,Z后在买卖双方的拉锯战之下,以多少总价成交不得而知。

前两年,我自己也卖过一套老房子

太知道买家跟你讨价还价是啥感觉,遇到胃口大的,一上来就砍10万,连自己都开始怀疑这房子到底值不值钱。

听过几个“别人家二手房”的美丽传说,有时候就纳闷,我怎么就没遇到一个人傻钱多的接盘侠呢?

跟着朋友带看了几次房,终于想通了,很多接盘被半路截胡了。

Z魔幻的是,一位群友挂出房源之后,带看的小哥带到一半,直接把客户交给了同事接待。原来是新房渠道的客户当天晚上选房,这位中介小哥要忙着出谋划策,帮忙挑楼层,要优惠。

毕竟,现在要促成一套二手房成交,太难了。二手中介做新房分销,更容易赚到佣金。

有中介告诉我,即使算上概率因素,去年的时候,促进一套新房二手房的成交周期,其实差不多。由于不需要与卖家周旋,也无需议价,做分销反而更省心。

而今年,新房二手房启动更早,在之前的三个月里,购房人只能关注新房市场

据经纪人的经验,五月之后,到了六七八月份,天气一热,看房人减少,楼市会相对冷清。

带看少,成交难度就变高,房东一周一个月接不到一个带看电话,突然来个客户,一激动就给降价了。

到现在这个时刻,我们可以看到今年1月之后重新上线的房源,已经慢慢恢复,有6万多套。

市场上这么多二手房都是什么来源?

一部分是不少改善需求的购房者,希望在这一波行情中完成置换。

而这其中,有很多并不是特别迫切的换房需求,只不过在行情调动之下,提前透支了未来几年的置换需要。

受制于资金以及限购、限贷等调控政策,先卖后买是大部分人的操作。所以,市场上出现了一批抛售置换。

另外,从2016年开始,市场卖出的新房实在太多了。

当然,可以预见的是,其中有不少,都是出于非自住需要而买下的。

2018-2019年,进入集中交付阶段。让不少前几年卖出去的房子,流入二手房市场和租赁市场

接下来,二手房挂牌量持续上升几乎已经可以预见。

比如,我注意到某个“投资客小区”,2018年才交房,今年业主集中出货。

90套房源中,仅2套成交。

同一个小区里,挂牌价差达到7000元。

当投资客出货差不多了,整个二手小区价格才会稳定下来。对于这样密集的投资客小区,再遇上越拉越长的成交周期,这波魔幻的价差不知啥时候能平复下来。

同样是小阳春,相比去年,我们能直观感觉到的另一种数据变化,是一、二手房价格倒挂的消失。

2018年的武汉,绝大部分主城区的新房二手房都存在着倒挂的现象。夸张一点的,倒挂个三四千都是有的。

而现在,二手房价格也逐渐回落。毕竟,挂价虚高的二手房源,在真实市场中,确实很难成交。

有价无市,传说中的二手房市场踩踏,正悄无声息地上演。

今年的艰难不止属于开发商,对二手房东来说,也是至暗时刻。

不过对购房人来说,这意味着,你处在一个前所未有的买房市场中,买房的机会大大地有,就看你能不能淘。

二手房买卖,本就是买卖博弈的过程。在相对冷静克制的市场里,买方才能占据心理优势。

不过,现在这样的魔幻行情下,打开脑洞,也可能发生剧情反转。市场里总有一双“看不见的手”,如果出现极端政策逆天改命。

这6万套二手房,可以瞬间消失。

毕竟,就在不久前,二手房市场不是没有发生过类似事件。

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二手房房价 二手房市场 武汉二手房
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dr.li888 小学四年级

楼主总结的很靠谱了我是个人买家,一直在关注二手房,从去年年中看到现在值得注意的是,现存的二手房数量不止6万套,应该是12万套以上。原因是二手房登记政策下架了一大批,当时第一批3万多套是第一时间上线了,后续在缓慢恢复,受后来疫情影响恢复的比较慢,进入五月开始加速,已经恢复到6万多套。实际上大点的小区,你去问中介,他们手中都有没来得及上线的房源,也就是去年下架那一批。目前来讲确实二手房市场是买房市场了,投资型楼盘接连出现超低价,但是成交率极低。我Z不能理解的是,在这个行情下,在楼栋位置、户型、装修没有明显优势下挂出来高于小区平均价不少的价格,还号称诚心卖急售,这种能卖出去就见鬼了

答案是你身边 大学三年级

房产的两极分化现象会越来越明显。好卖的依然坚挺,位置,配套,户型要啥没啥的越积越多。

房价要大跌 禁止发言

内容被自动屏蔽

awesomeFF 高中一年级
dr.li888

还有一批可恶的中介也是,朋友圈动不动Z低价,业主诚心卖速度定金,打开链家一看该小区特么基本上就是挂牌价。。。

还有一批二手房业主为了方便出租装修要多垃圾有多垃圾,然后低于同户型10w,中介和业主觉得吃了大亏你买家不应该还挑三拣四的,WTF入住装修成本特么远超过均价了好么?SX。。。

【柯拉松】 高中二年级

所以帝斯曼那个98到底卖没卖出去

思秋白 高中一年级

现实确实这样的,

一段时间市场内韭菜是有限的,如果期房和二手房购买难度差不多,韭菜都买二手房了,没人买新房,土地财政难以为继。只有设置二手房购买难度(二年限售,评估价打折拉高首付等),才会让大部分韭菜来买新房,所以从控局者的角度,二手房必须难卖,韭菜流向新房市场,拉高新房加高,这个游戏才玩的下去;

jiulonggongsi 高中二年级

好房子很少,如果你自住,肯定选择有电梯的、5年内的房子吧,然后90-140平,不挑楼层的话 房源也只有不到七千套

威震天001 高中三年级

二手房,就没几个能看得上眼的

深渊投影 初中三年级

砍价10W也叫多,我的去年年初人砍价20W后成交了,只有卖不出去的价格。

做梦也要飞 硕士一年级

hakeaitao 小学四年级
dr.li888发表于 2020-05-19 16:36 楼主总结的很靠谱了我是个人买家,一直在关注二手房,从去年年中看到现在值得注意的是,现存的二手房数量不止6万套,应该是12万套以上。原因是二手房登记政策下架了一大批,当时第一批3万多套是第一时间上线了, ...

中介还忽悠涨价,说新房卖完买不到后,二手房爆涨

纤帆 硕士三年级

房子好(尤其学区房),价格合适,还是很好卖的。我才卖了一套,都说现在房子不好卖,可我十来天就卖出去了,现在还是懵B状态。至于价格,比某家挂的去年底成交价高一点点,因为户型更好。

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hakeaitao发表于 2020-05-20 19:45 中介还忽悠涨价,说新房卖完买不到后,二手房爆涨

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炒房不能兴家 初中三年级

有朋友测算过几轮,经得起测算,按通胀率5%年复利增长。

本轮调整低点应该以2015年启动前算起,每个小区自己算吧基本相同。这次遇到yq,有点特姝

嘀嘀嗒嘀嗒嘀嗒 初中一年级

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