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二手房停贷了吗?400万亿资产可能受冲击

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最近有传言说很多地方的二手房都停贷了,如果你要在这个城市二手房,必须全款才行。

如果情况真是这样,对楼市的冲击会是巨大的,毕竟中国房地产市场化已经二十多年,二手存量房产的数量远远多过新房数量,要考察真实的市场,二手房新房更有考察意义。

二手房真的停贷了吗?

经过仔细的查询,有关二手房停贷的说法主要是一些局部的消息,这些信息主要来自于中介、群聊、互联网,并没有哪个城市银行通过官方文件明说要给二手房停贷。但各个城市二手房贷款的确变难了、审批更加严格、利率较以前也有明显的上升,甚至有部分银行不做二手房业务,还有银行对于楼龄较高二手房大幅提高了首付门槛甚至停贷。

武汉部分银行二手房停贷的传闻

合肥部分银行二手房停贷的信息上了微博热搜

郑州银行对15年以上二手房或60平米以内二手房停贷

贝壳统计的72城房贷利率指数及签约放款周期

可见尽管市场利率没有上升 但银行房贷进行了定向加息

与此同时 房贷的放款速度也越来越慢

可见“二手房停贷”这事情,表面上并没有统一的说法,但在实际操作层面则正在稳步推进。有些事可以做、但不好明说。

二手房贷款在部分城市受阻,根本原因是房贷资源总量越来越少了。我们在往期主题中多次提到在2020年的最后一天央行、银保监会发布的超重磅文件:《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,它的影响力非常大,而且绝大多数人低估了这个通知的威力。根据通知要求,未来将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分档设定房地产贷款集中度管理要求。

通知对五档银行的房地产贷款比例给出了明确的上限

在文件发布的时候,已经有很多银行达到甚至超过了这个上限比例,意味着这些银行在2021年都将再难获得新的房贷额度;而其他有空间的银行也因为上限被锁死,可批准的房贷总量比过去大幅减少,在这种情况下,银行倾向于将房贷批给新房,留给二手房买家的额度就少了。所以之前网上传出所谓的“二手房停贷”并不是银行一句话、一条线说停就停的,而是房贷资源有限的情况下不可避免的现象。

这个做法很可能将楼市彻底分化为两个市场:一手房市场和二手房市场的运行逻辑相差越来越大。

具体来说,热点城市新房项目由于限价带来的价格倒挂,价格明显低于周边的二手次新房报价,买家就有一种买到即赚到的感觉,纷纷报名打新,而是否买中就全看运气;另一方面,二手房受制于限购、限售、限贷以及正在铺开的二手房指导价,成交量越来越低,有价无市变得常态化。

如果再深入分析,这个措施对新房买家的心理预期也是有影响的,因为无论你买到的新房有多好,从买入的那一刻起,这套房就从新房变成了市场上的存量二手房。而周边无法成交的二手房报价虚高,给打新者带来的买到就赚到的预期或许也只是一种错觉。

信贷的重要性

无论是新房还是二手房信贷都非常重要,它是房价上涨最重要的动力,没有之一。

我们回顾一下2015年后这一波楼市超级周期的逻辑,它始于2014-2015年的连续降准降息(累计6次降息6次降准)和针对楼市的定向宽松(如降低首付、房贷利率打折、放松“认房认贷”),信贷环境的宽松加速了链条式的加杠杆,常见的加杠杆链条如下:

(1)年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市,通过贷款买入老破小;

(2)原住民见房价势头很猛,顺便改善居住,用卖给新人老破小后的房款作首付,贷款买了改善型住房;

(3)改善房业主卖出改善房作为首付,通过贷款买入豪宅;

(4)豪宅业主卖出房产后,用于企业经营/ 其他大类资产投资/ 移民出海。除炒房外,这个加杠杆链条基本涵盖了90%的房产交易,不信就问问卖给你房的二手业主,不是置换就是移民;也可以了解一下买你房子的年轻人,房款不是卖房所得就是“六个钱包”。

另一个链条则是炒房客这一条线:将已有房产二押,拿出现金增持房产。或者通过消费贷和经营贷炒。

可见无论是刚需、置换还是炒房,链条中的每一个参与者都需要加杠杆,而且加杠杆的本金大都不是真金白银,而是从原本的房产市值当中释放(卖房或抵押)或者几代人积蓄这种一次性红利中透支出来的;同时,在当时那种宽松的环境下,这些参与者加杠杆的资质也大都是伪造(假流水、假工作证明),在2015-2018年时,如果你到一线城市找一个中介求助,说自己收入不行怎么办贷款,他可以分分钟帮你搞定材料,因为中介和假材料黑产联络紧密,他们甚至可以给你开到完全真实的银行流水和完税证明。

你真的相信短短一两年翻倍的房价是因为城市产业太好?新增人口太多?供需关系太紧张?

错的离谱。这些基本面只可能在长期支持一个城市的楼市,但不可能在短短一两年时间里让一个城市房价翻一倍,因为这些基本面不是在最近一两年才有的,短期暴涨的原因只有一个,那就是杠杆

2021年中国家庭债务总量超过10万亿美元 是2010年的7倍

(数据来源:ceicdata.com)

中国居民杠杆率 (2014年1季度 - 2021年1季度)

房价大涨的背后是居民疯狂加杠杆

但最近两个季度出现见顶迹象

实际情况可能是:很多人还想加杠杆银行不贷了

信贷政策的宽松,让整个加杠杆链条顺畅运转,而信贷受制的话,就像链条生锈,无法前行。在过去假材料泛滥,房贷宽松的背景下,信贷的释放是不考虑真实收入水平的,而全社会收入水平恰好是和房租硬挂钩的,这解释了租金回报率为什么会这么低,也解释了为什么房价涨幅远超平均收入。在风险不断积累后,2020年底央行和银保监推出强力限制房地产贷款的举措是及时和必要的。

了解过信贷房价的重要性,就不难推测下一步市场的方向,如果前文提到的央行通知继续贯彻、继续封堵经营贷违规流入楼市,那么我们一定会看到一些曾经没发生过的事,全民对房价的信仰也可能会逐渐打破。

2021年5月是一个值得注意的节点,部分热点城市5月成交量开始降低。如果现有的措施保持不变,这个成交量未来将只有更低、没有最低。

深圳5月二手房成交量只有3027套

上海4月和5月二手房成交量相比之前降了一个台阶

广州二手房成交量在5月出现下降

资产属性还剩多少?

我们在六月初就给过一个判断,那就是未来房贷会不断收紧,而且很可能针对二手房。现在看来这个方向是确定下来了。

6月初公众号曾分享过的内容

尽管现阶段二手房贷款只是大幅收紧,说二手房彻底停贷还是有些危言耸听,但对于流通性本来就很糟糕的无数二手房来说,现在面临的情况和停贷也差不多了。需要明白的一点是,停贷不只是影响买房者,更影响房产持有者,如果一套房子的潜在买家连房贷都申请不下来,那这套房子基本上就卖不出去了。

“房住不炒”不是一句空话,最终目的可能是打掉它的资产预期、强化它的居住属性。如今房产是中国人身价的绝对大头,在部分热点城市,房产占据家庭资产的比例超过80%,算上房子都是有钱人、去掉房子都是苦哈哈,这是无数中产面临的尴尬定位。而现在二手房市场被冻结,相当于这部分资产的灵活性大打折扣,无法套现,仔细品一品,这的确是做到房住不炒了。

有关中国存量住宅的规模,比较普遍的预测是总市值超过了400万亿人民币,这使得中国住宅成为全世界市值最高的一项资产。但在市场被冻结、存量房有价无市的背景下,这样的市值并没有什么意义。

要考察现在楼市是个什么状态,不如回顾一下我们在往期主题里中提出过的一系列问题:

(1)如果你看好一个城市房价,但有各种打补丁的限购在,你买得了吗?

(2)就算买得了,现在各个地方的房贷都卡的这么紧,你贷得了款吗?

(3)就算贷得了款,在现有的高基数之上,未来房价的涨幅能符合你的投资预期吗?

(4)就算能符合你的预期,现在稍微像样点的热点城市限售都在3-5年,你卖得了吗?

(5)就算熬过了限售期,终于可以卖了,但二手房指导价很可能也铺开了,你有完全属于自己的定价权吗?

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二手房贷款 楼市政策 买卖二手房
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苦果~ 高中二年级

有道理,炒房已成往事,资金要留到实体

hhcwchh 高中二年级

400万亿是哪年的事了?

最爱牛肉面 高中一年级

没有认清形势,房地产是要要平稳发展,不是要让他崩盘。

wangchong2323 高中一年级

大范围的停贷不可能,上海早就进入存量房时代,停贷伤害的只是刚需

19854512 博士二年级

二手是要停了

江哥^-^ 大学一年级

Beau1983 小学六年级

武汉现在确实好多银行停贷了

hwhwyg 小学四年级

所有人:目前因为国家政策原因二手房市场风云突变,为了更好的贯彻住房不炒的精神 也为了限制房价过快上涨 目前二手房贷款大部分银行基本处于停贷的状态。 现在贝壳平台只有中国工商银行 中信银行 光大银行工作日限流面签, 中国工商银行全武汉每天限流6单,面签地点中建大公馆贝壳签约中心! 中信银行每天全武汉限流12单,面签地点在民生金融大厦武汉贝壳总部,光大银行每天限流5单,地点在民生金融大厦武汉贝壳总部! 面签条件是 买卖双方所有的资料准备齐全 包含评估报告 面签之前后期交易管家会提前安排报评估! 组合贷款目前只有农商行接收 但是目前全额限流 没有签约号 需要等到7月份 具体时间不定,纯公积金贷款可以签 ,不过目前没有号,需要等到7月15号公积金系统2.0版上线,届时审批额度会有变化,可能会降低!所有面签客户 不管商贷 公积金 还是组合贷款 ,征信有逾期 流水不足额覆盖月供两倍一律拒贷,房屋面积小于50平一律拒贷,贷款金额低于50万一律拒贷!房龄高于20年以上一律拒贷!贝壳平台尾款垫资目前全额下架,赎楼垫资不保证时效,担保赎楼50万以内1000一笔,50万以上为担保总金额的千分之五! 后续所有面签二手房按揭贷款不保证放款时效,保守预计今年10月份以后甚至明年! 目前审批时间不影响! 工商银行预计下星期停贷,已经审批通过并且过完户的案子 ,银行客户经理需要下户面访买卖双方 确认交易真实的情况下再安排排队放款!如果有二手意向单签约之前建议提前咨询好 以免出现扯皮等意外事故!

远远的妈妈 大学一年级

那中介,不是难得过了。

桃乐丝爱了11 高中二年级

二手房交易中(签约快2个月了),买家已经被拒了一家银行了,继续找银行,找不到。。。天天着急上火啊!

郁蓝苍穹 大学四年级

哎,签约三个月了,中介先找的平安,一个月后说没额度了,前不久又找的工行,已评估收件,告知要等一个多月才能知道是否审批通过,着急啊,跟买家谈能不能全款,怎奈买家也不富裕,我也是等钱置换啊!

c0026 高中一年级

看来真的是限额了,但是限额不等于停贷,只是每天放的不多,或者要排队,周期长。

azn 初中二年级

二手房锁死,是自绝活路,一些改善型不卖掉怎有钱买开发商新房,,二是限购,不卖掉没资格买啊!开发商集团是自掘坟墓!!

sufei2012 硕士三年级

坑了我们这些置换的小老百姓和刚需

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