维护了星辉自己的利益吧，购房者利益啥也不是

上诉人星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司（以下简称星辉公司）因与被上诉人武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称天宇公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉求

星辉公司向一审法院起诉，请求判令：1.天宇公司向星辉公司赔偿损失13205.11万元；2.天宇公司向星辉公司支付利息损失123951965.87元（以13205.11万元为基数、按年利率24%的标准，自2015年2月26日起暂计算至2019年1月22日；剩余利息损失以13205.11万元为基数、按年利率24%的标准，自2019年1月23日起计算至全部清偿之日止）；3.天宇公司负担本案全部诉讼费用。

一审法院查明

一审法院认定事实：2001年12月17日，星辉公司受让原武汉市英雄民警奖励基金会名下的案涉土地并办理了土地使用权证[武国用（2001）字第772号]，该权证载明：土地使用者为星辉公司，使用权类型为出让，使用权面积为13214.19平方米，终止日期为2044年7月17日。原武汉青年英雄民警奖励基金会与原武汉市土地管理局（即市规划局）就案涉土地于1994年7月15日签订的《国有土地使用权批租合同》的附件《土地使用条件》载明：案涉土地用途为商贸、娱乐、别墅；建筑容积率（建筑面积密度）4.16。

2004年10月13日，武汉仲裁委员会就农行东西湖支行与华美公司、星辉公司借款合同纠纷作出（2004）武仲裁字第1980号裁决，裁决：一、华美公司向农行东西湖支行偿还贷款本金2587.28万元及利息1003.17万元（利息截至2004年9月20日止）；二、农行东西湖支行与星辉公司签订的抵押合同合法有效，农行东西湖支行对其抵押的房地产即星辉公司位于案涉土地上第1栋第一层及第三层（建筑面积分别为3815.04平方米、3380.94平方米）房地产享有优先受偿权等。该裁决生效后，本院于2004年11月8日以（2004）武执字第00428号立案执行，后裁定终结本次执行程序。2013年1月18日，本院因农行东西湖支行的申请决定对（2004）武执字第00428号执行案恢复执行，并于2013年2月4日作出（2004）武执字第428号执行裁定及协助执行通知书，对案涉土地进行了查封。2014年8月5日，本院委托武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司（以下简称华汉公司）对案涉土地价值进行评估。华汉公司于同年9月5日作出《评估报告》，该报告载明：估价基准日为2014年8月5日，根据估价人员现场勘察，估价对象土地暂为空白，地上无建筑物，地上无建筑物或构筑物提供关于估价对象土地规划设计（土地利用）条件，因此我方估价人员无法确定本宗土地的准确容积率等土地规划指标，参照周边土地规划情况及挂牌成交案例，故本次评估估价对象土地用途为住宅用地，设定容积率为武汉市住宅用地平均容积率为2.0（如相关部门不予认可，则本报告需作相应调整）；土地面积为13214.19平方米，评估总价为5778.57万元。

2015年2月5日，本院公告拍卖案涉土地。相关《项目公告》中载明：拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费等费用均由买方承担。同年2月25日10时至2月26日10时，本院以评估价5778.57万元为保留价，在淘宝网司法网络平台上对案涉土地予以公开拍卖。2015年3月25日，本院作出《拍卖成交确认书》，并作出（2004）武执字第00428－2号执行裁定，载明：天宇公司以5798.57万元的最高价竞得，裁定：案涉土地归天宇公司所有。同日，本院向市规划局作出（2004）武执字第00428－2号协助执行通知书，要求将案涉土地的土地使用权过户至天宇公司名下。武汉市土地交易中心于2016年5月18日在“武汉土地市场网”上发布了《关于硚口区古田二路北特一号项目的公示》，其中载明案涉土地的容积率为4.61。2016年6月15日，天宇公司以星辉公司名义交纳土地增值税2130.07万元。同年6月28日，案涉土地使用权被过户登记至天宇公司名下。随后，天宇公司以案涉土地报建盛世公馆建设项目，报建的容积率为4.61。2018年8月27日，市规划局向天宇公司作出《市国土资源和规划局关于调整出让合同使用年限的批复》，同意将案涉土地出让终止日期调整为：住宅终止日2086年11月25日、商业终止日期为2056年11月25日。该批复并载：你公司已缴清延长土地使用年限需补缴的土地出让价款3183.68万元、土地契税127.3472万元。其后，天宇公司在案涉土地上开发建设了盛世公馆项目，建成住宅等房产计662套，且于2018年9月对外预售，已预售部分房产。

星辉公司不服案涉土地的执行行为，向湖北省武汉市人民检察院（以下简称市检察院）提出监督申请。市检察院向本院作出检察建议后，本院于2018年6月6日依法启动执行监督程序进行审查，并于同年12月29日作出（2018）鄂01执监9号执行裁定，该执行裁定中查明：在案涉土地竞买当日，天宇公司法定代表人翟波与自然人潘伟就参与土地竞买微信联系，潘伟向翟波称“我已将两个拍卖账户冻结”，“翟家两家公司可互相出价，万不可一家独自举拍，以人以恶意竞拍的口实”，“怕有人坏事，逼近（毕竟）还有二、三十个债权人都关注这件事。不给别人留下攻击这次拍卖结果的机会”等信息。翟波回复“好的”。翟波并在湖北省武汉市武昌区人民检察院于2017年10月26日向其所做询问笔录中自认其与潘伟口头约定先支付潘伟1000万元，然后等房子开发完销售后再支付2800万元，作为条件，潘伟的公司参与这块国有土地使用权竞拍时，就不举牌竞价，潘伟答应了其条件。达成协议第二天（即2015年2月25日），天宇公司通过该公司股东郑玉君账户向潘伟指定的武汉市逾祥实业有限公司【该公司法定代表人与竞买人之一的武汉正华恒信置业有限责任公司（以下简称恒信公司）的法定代表人为同一人即林荣正，林荣正系星辉公司的债权人】账户支付了1000万元。此外，翟波还自认与另外一家参加投标的公司进行了联系，同该公司的老总（女性）进行商议。谈好后，翟波支付了该公司50万元，该公司就不举牌，不跟翟波的公司竞争。同时，根据拍卖当日的竞价记录显示，参与竞买的有天宇公司、武汉中民投资有限公司（以下简称中民公司）、武汉俊华商贸有限公司、恒信公司、罗彪。竞买当日，恒信公司未举牌，天宇公司首先举牌，中民公司加价10万元，天宇公司再加价10万元，并以最高价5798.57万元竞得案涉土地。因天宇公司等竞买人存在恶意串通，导致案涉土地未能充分竞价，存在严重损害当事人利益的情形，（2018）鄂01执监9号执行裁定作出裁定：撤销本院对案涉土地使用权的网络司法拍卖。

一审另查明：本院执行监督审查案件时委托湖北安永信资产评估有限公司（以下简称安永信公司）对案涉土地价值重新评估。2018年8月27日，安永信公司以2014年8月5日为基准日作出《土地估价报告》，其中载明：一、按市规划局硚口分局业务例会纪要（2013年7月8日第9次）和市规划局规划业务例会会议纪要（2013年7月25日第14次）文件内容，案涉土地面积为13214.19平方米，规划用地为居住用地、商业服务设施用地，规划建筑面积61796平方米（其中住宅29055平方米、办公26993平方米、商业5748平方米），规划商住比例为5.3：4.7，容积率约4.68，故总地价为19231.83万元；二、按容积率4.16，土地价值为17558.66万元；三、按容积率4.61，土地价值为19003.68万元（与天宇公司拍卖成交价5798.57万元的价差为13205.11万元）。

一审再查明：2015年3月24日，王红林、武汉中利担保有限公司、蓝晖、蓝涛以星辉公司严重资不抵债为由向一审法院申请进行破产清算。2017年5月8日，一审法院作出（2017）鄂0102破申1号民事裁定，裁定受理王红林等申请人对星辉公司的破产清算申请。在债权人申报债权后，经查，在案涉拍卖前，星辉公司已经诉讼或仲裁、强制执行公证等被生效法律文书所确认的债务计16641.21万元（发生时间为2009年至2014年），其中：按年利率24%（利息约定超出年利率24%按年24%计取）计算利息的债权金额合计12481.21万元；按年利率21.9%计算的债权金额合计1710万元；按银行同期贷款利率四倍计算的债权金额合计2450万元。该破产案件尚在审理中。

一审法院认为

一审法院认为，本案争议焦点为：一、天宇公司是否构成侵权；二、星辉公司要求天宇公司赔偿财产损失的诉讼主张应否得到支持且是否应计算利息损失；三、天宇公司于2016年6月15日交纳土地增值税2130.07万元是否应由星辉公司负担。

一、关于天宇公司是否构成侵权的问题。从案涉土地的实际价值分析，以2015年2月25日的司法拍卖中相关评估机关错误地以2.0容积率计算的土地估价为基础达成的拍卖成交价5798.57万元，与《土地估价报告》中按该宗土地原4.16容积率计算的评估价17558.66万元价差计11760.09万元，星辉公司对案涉土地的财产权益受损。而根据一审庭审查明的事实，正是因为天宇公司法定代表人翟波的恶意串标行为，限制了案涉土地的充分竞价，限制了拍卖所特有的对拍卖物实际价值的修复功能，不正当地使天宇公司受益，星辉公司就案涉土地的财产权益损失与天宇公司恶意串标参与竞拍的行为存在直接的因果关系，故天宇公司所述该公司在案涉司法拍卖中无任何过错，不应承担任何责任的抗辩观点不能成立。天宇公司在案涉司法拍卖中存在损害当事人利益的情形，构成侵权，应承担相应民事责任。

二、关于星辉公司要求天宇公司赔偿财产损失的诉讼主张应否得到支持且是否应计算利息损失的问题。

天宇公司竞得案涉土地后，经项目规划等各项许可、项目工程建设，建成房屋662套，土地价值经添附、构筑已转换成了房屋价值，且天宇公司还以自己的名义对外预售了部分房屋，其停止侵权行为、恢复案涉土地原状已无可能，故星辉公司依侵权责任要求侵权人天宇公司赔偿损失并不违反法律规定，星辉公司的此项诉讼主张成立。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”，而案涉土地的拍卖评估基准日为2014年8月5日，当时地籍资料载明的容积率即为4.16。据此，《土地估价报告》确定案涉土地的价值为17558.66万元，天宇公司实付土地价款5798.57万元，故天宇公司还应向星辉公司赔偿地价损失11760.09万元，对星辉公司其余财产损失（地价损失）的（地价损失院不予支持。一审审理中，天宇公司虽辩称《土地估价报告》评估结论失真、评估程序不符合法律规定，不能直接作为定案依据，但对此未提交充分证据予以证明，且市法院执行监督审查案件时委托相关评估机构所作《土地估价报告》应系对原《评估报告》的复核、修正，而案涉土地在天宇公司侵权时其公示的容积率即为4.16，该容积率在案涉司法拍卖前即已客观存在，故天宇公司的此项抗辩观点亦不能成立，一审法院不予采纳。

对于星辉公司要求按年利率24%计算土地价差利息损失的主张。因案涉竞拍系为农行东西湖支行与华美公司、星辉公司仲裁案件执行进行的司法拍卖，扣减该案执行款后的余款与星辉公司前述18份生效法律文书确定的其他债务的履行并无必然的因果联系，且星辉公司对此并未提交充分证据证明，故天宇公司的违法竞拍行为造成财产损害结果的利息损失宜按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，即天宇公司应按11760.09万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年2月26日起计算至付清之日止向星辉公司偿付利息损失。星辉公司其余利息损失的主张，一审法院不予支持。

三、关于天宇公司于2016年6月15日交纳土地增值税2130.07万元是否应由星辉公司负担的问题。

上诉人诉求

星辉公司上诉请求：撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初1835号民事判决，改判天宇公司赔偿财产损失13205.11万元，并赔偿以13205.11万元为基数，按年利率24%的标准，自2015年2月26日起计算至付清之日止的利息损失；本案一、二审诉讼费用由天宇公司承担。事实与理由：1.一审法院以容积率4.16对应的土地评估价值认定损失金额，而非以容积率4.61对应的土地评估价值认定应赔偿的损失金额，认定事实错误。星辉公司于1995年10月30日取得武汉市硚口区古田二路北特1号土地（以下简称案涉土地）时，土地面积为17046.75平方米，容积率为4.16。2001年12月17日，星辉公司获得案涉土地的国有土地使用证时，土地面积变为13214.19平方米，土地使用证上载明“被政府收回3952.5平方米土地使用权”。2013年，星辉公司对剩余13214.19平方米土地明确规划设计条件时，武汉市国土资源和规划局硚口分局同意土地规划咨询建议为容积率4.68。以评估基准日2014年8月5日作为星辉公司的损失发生时，案涉土地的容积率为4.68。2016年5月18日，武汉市国土资源和规划局（以下简称市规划局）公示的天宇公司取得案涉土地的容积率为4.61，该容积率以4.68为依据调整制定，时点应溯及到天宇公司土地取得之日，即拍卖成交之日。星辉公司没有以4.68容积率而以4.61容积率对应的土地评估价值主张地价损失，综合考虑了该地块的实际情况及天宇公司获取利益的情况。湖北省武汉市中级人民法院（以下简称市法院）以4.61容积率为依据进行评估的评估值是低于该地块的实际价值的，星辉公司以低值主张权利不违反法律规定。2.一审法院判决天宇公司以11760.09万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算利息损失，认定事实错误。星辉公司在一审中提交的18份生效法律文书确定的其他债务的履行，与武汉华美超级娱乐发展公司（以下简称华美公司）、星辉公司仲裁案件执行进行的司法拍卖扣减该案执行后的余款有必然的因果联系。2015年2月9日，星辉公司债权人王俊等30家单位和个人向市法院执行庭提交了《执行异议书》，请求市法院中止对案涉土地的拍卖，并结合债务重组方案妥善解决全体异议人的债权。2015年3月12日，湖北省武汉市江岸区人民法院（以下简称江岸法院）向市法院执行庭提交报告，内容主要为江岸法院受理星辉公司债权人申请执行案件较多，且该院对案涉土地进行轮候查封，星辉公司再无其他财产可供执行，申请执行人要求参与拍卖款的分配。2015年2月-2016年1月，星辉公司债权人向市法院申请对拍卖土地所得款项进行分配。一审认定其他债权人债务的履行与拍卖执行余款无必然因果联系，与事实严重不符。如果案涉土地能够充分竞价、正常拍卖，则剩余的拍卖款可以用于偿付其他债权人的债权，星辉公司不用偿付对外借款利息。星辉公司的损失远远大于主张的利息损失，无论依据法理还是情理，星辉公司的主张都应得到法院的支持。

被上诉人答辩

天宇公司二审答辩认为：一审认定案涉地块在拍卖时候的容积率是4.16并无不当。1994年7月15日国有土地使用权批租合同中已经明确约定了案涉土地的容积率为4.16，2013年底市规划局业务会议纪要等不能产生变更案涉土地容积率的法律效力，容积率不得随意调整，不得以政府会议纪要的方式调整容积率。星辉公司仅凭规划咨询论证方案和国土局会议纪要就认定变更容积率属于断章取义，该项诉请应该予以驳回。星辉公司关于利息损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。星辉公司一审提交的18份生效法律文书确定的其他债务履行，与华美公司、星辉公司仲裁案件执行进行的司法拍卖扣减该案执行后的余款没有必然的因果关系，案涉土地价值损失不应当计算利息。

二审查明事实与一审查明事实一致。二审另查明：2020年1月19日，湖北省武汉市洪山区人民法院就翟波强迫交易罪作出（2019）鄂0111刑初1736号刑事判决书，该刑事判决书中查明：“2015年2月，被告人翟波为获取位于武汉市硚口区古田二路北特一号的土地使用权，在司法拍卖前采取打电话、现场谈判的方式，对参与竞拍的武汉俊华汇丰商贸有限公司法定代表人魏国华、谈判代表胡娅珺威胁、恐吓，利用其强势地位要求武汉俊华汇丰商贸有限公司退出竞拍，并许诺给予人民币50万元茶水费。2015年2月25日，武汉俊华汇丰商贸有限公司在拍卖中未竞拍举牌，当日翟波向胡娅珺个人银行账户汇款人民币50万元。被告人翟波控制的武汉市时代天宇置业有限公司最终以5798.57万元（仅高出起拍价20万元）拍得该土地使用权，远低于其实际价值。”判决翟波犯强迫交易罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年，并处罚金人民币二万元。判后翟波未提出上诉。

本院认为，二审案件应当围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。针对星辉公司的上诉主张，本案二审的争议焦点为天宇公司就案涉土地实施的侵权行为给星辉公司造成的侵权损害后果应如何确定，对此本院评判如下：

本案中，星辉公司作为农行东西湖支行与华美公司、星辉公司借款合同纠纷一案的被执行人，由本院对其名下的案涉土地进行司法拍卖。根据已生效的湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111刑初1736号刑事判决书，在案涉土地的司法拍卖过程中，天宇公司法定代表人翟波以威胁手段强迫他人退出拍卖，构成强迫交易罪。天宇公司的侵权行为损害了被执行人星辉公司的财产权益，对此天宇公司应当承担侵权损害赔偿责任。星辉公司上诉主张，在计算星辉公司的财产损失时，应当按照容积率4.61确定案涉土地的土地价值，且应当按照年利率24%的标准计算土地差价的利息损失。

关于容积率的问题。2001年星辉公司从原武汉市英雄民警奖励基金会处受让案涉土地，案涉土地的《土地使用条件》中载明，建筑容积率为4.16。2015年2月，本院在淘宝网司法网络平台上对案涉土地予以公开拍卖，2015年3月25日作出《拍卖成交确认书》及相关裁定，确认案涉土地归天宇公司所有。天宇公司取得案涉土地后，进行土地开发报建，2016年5月18日武汉市土地交易中心发布《关于硚口区古田二路北特一号项目的公示》，其中载明案涉土地的容积率为4.61。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”我国民事赔偿采用“损失填平”原则，对于被侵权人因侵权所遭受的损失应以损失发生时进行计算。从天宇公司实施侵权行为的时点来看，天宇公司以威胁手段强迫他人退出拍卖，其侵权行为发生于案涉土地的司法拍卖过程中，星辉公司的损失在司法拍卖成交时即已发生。司法拍卖成交时，按照案涉土地的地籍资料，其建筑容积率为4.16，一审法院按照该时点的容积率确定星辉公司的损失，符合上述侵权责任法的规定。星辉公司主张按照天宇公司报建获批的建筑容积率确定案涉土地价值，并据此计算星辉公司的损失，缺乏相应的法律依据，对该项上诉主张依法不予支持。

关于利息损失的计算问题。星辉公司主张的利息损失系因司法拍卖未能完全体现案涉土地价值，造成星辉公司应得利益减少，在此过程中星辉公司未能及时偿还其他债务而支出的利息损失。星辉公司主张的土地价值差额系其实际财产的减少，为侵权行为造成的直接损失；而利息损失则是其可得利益的丧失，应为侵权行为造成的间接损失。天宇公司作为侵权人，其实施侵权行为造成星辉公司资金损失，应当就该资金损失承担可预见的合理资金成本。一审法院判决从2015年2月26日拍卖结束时起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算星辉公司的利息损失，系一审法院综合考虑损失额大小、判决时间距离损失发生时间的长短以及天宇公司目前财务状况等多方面因素，行使自由裁量权的结果，该处理无明显不合理，二审依法予以维持。对星辉公司要求以年利率24%的标准从2015年2月26日计至付清之日止的上诉主张依法不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。对星辉公司的上诉请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费578845元，由星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司负担。

本判决为终审判决。

硚口区需要更多圣斗士

婚房结不成婚的 吵架搞得离婚的 熬到住院的 辞职维权的 租不起房子欠一屁股债的

钱退到位了吗？退到手倒还行，希望不闹眼子

天宇就又可以卖房了 卖房才能有钱继续做房子结工程款撒！而且至少房子可以办证了 多点安慰

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看22楼判决书

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看了，就是黑吃黑

这尼玛后面谁还敢再买天宇

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一个便宜三个爱 对面锅顶山都15000了

还没关进去吧 判两年缓刑两年 翟波手眼通天

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论坛里除了中介，置业，和我等闲人，基本没有什么购房者会看的

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能退就是完美。18年6.86利率。19000买的东西湖。我是不是要填江？

哈哈哈，你比圣斗士还惨