景观与文化的聚焦点——华侨城红坊
一、基本情况
位置：青山区临江大道与建设七路和八路交叉口，青山沿江东板块，二环至三环线
用地规模：6.6万㎡；建筑量：31.4万㎡；容积率：4.77
小区类型：超高层（43-52层）
户数：1072户
户型：115-216㎡；三/四室
价格：23000元/平方米
二、优点评价：
（一）青山滨江商务区加持，发展定位高：华侨城红坊位于青山滨江商务区东片核心位置，青山区政府往东1.5公里，是全市七大重点功能区之一。青山滨江商务区总规划面积744公顷，未来打造成为集商务、文化、创意、旅游、居住于一体的综合型商务功能区。虽然青山滨江商务区是七个重点功能区最偏远的一个，目前建设也略显滞后，却是青山区发展的核心所在，可以说是青山最好的片区，未来发展势头可以期待。
（二）北长江南红房，景观与文化双赢：华侨城红坊北侧紧邻长江，青山江滩也已建成，有排球、足球、羽毛球及冬泳等体育项目，沿江楼栋景观视线非常不错，周边还有青山公园、和平公园两处大型公园绿地；南侧为青山红房子，是武汉市16大历史文化街区之一，承载着中苏友好的历史记忆。根据青山红房子亮点片区规划，未来红房子将保留，利用围合的庭院，引入文化展示、演绎、商业等功能，再现红房子活力。另外从红坊向红房子历史街区规划有一条轴线，连通至和平大道，步行环境非常优越。
（三）高效利用临江面，大户型90度无死角观景：住宅楼一共7栋，其中，临江有3栋，均是大户型，面积分别为175、188和216平方米，两梯两户设计，很有豪宅的配置水准。户型设计上，大户型边户都设计有90度玻璃幕墙，中间户有正对长江玻璃幕墙，直接眺望长江景观。另外，楼栋布置上较好的考虑了临江开敞度，第二排的楼栋也可以通过两栋办公楼中间间隔获得较好的景观视野。
二、缺点评价：
（一）位置较偏且交通不便，与城市中心地段距离较远：由于青山区整体属于武汉市主城区较偏位置，红坊距离武昌中心区约10公里，距离汉口中心区约15公里。交通条件较差，地铁线目前还没覆盖青山区，规划仅地铁5号线，计划今年底（2021年）开通，且地铁站红钢城站直线距离也有800米，步行约15分钟。
车行交通条件也一般，沿临江大道可快速到达三环线，但到二环线距离有5公里，红绿灯多，交通拥堵情况下出行也不便捷。从楼盘出发，开车15分钟仅能到达青山区及武汉站周边，覆盖区域非常小。开车30分钟能够到达江岸、江汉、武昌、长江新城及光谷北，三环线内覆盖率约1/2。
（二）周边多为老旧小区，现状教育和商业配套落后：除了小区配套一处幼儿园、体育中心和商业，其他配套设施较为滞后。周边小学有红钢城小学和钢城二小，红钢城小学为新建学校，硬件设施较好，距离约500米，较为适宜；初中有武钢五中、武钢实验学校（民办）和德才中学，距离均在1公里以内，但办学条件较为简陋。另外在武钢实验学校南侧还规划有一所小学。
商业较为匮乏，距离最近的商业中心——印象城约2-3公里，距离众圆广场约4公里，除了小区自身配备商业以外，周边无商业配套。当然，随着红房子功能改造和东侧、南侧时规划商业建成，未来，商业服务应该是较为充足的。
（三）青山区为工业老区，空气质量仍有影响：红坊东南方向5-10公里为武钢工业园区，近年来虽然淘汰了部分重化工企业，但仍有部分产业产生空气污染。长远来看，武钢与武汉中心城区产业发展定位有差异，未来可能会有产业转移，但短期内武钢整体外迁可能性不大。武汉市常年盛行东北风，红坊虽然不在主导风向的下风向，但东风频率也不弱，空气质量难免受影响。
（四）超高层住宅楼开发，户型得房率较低：小区容积率整体较高，都是超高层建筑，高度为130-160米，层数为43-52层。小区超高层建筑因消防等要求，公摊比例较大，得房率较低，其中2-6栋得房率为73%左右，比一般高层建筑（32层）得房率约低5个百分点，1、7栋得房率相对较高。各栋得房率如下：
注：以上数据均依据公开资料估算，建筑面积和套内面积以购房合同为准。
四、总结
（一）整体称得上豪宅配置：小区规模小，但由于北边和南边开敞度较高，活动空间也可以拓展；小区容积率高，但整体以大户型住宅为主，人口相对不会过度集聚，因此，这两个方面问题不大。临江、大户型、超大观景视线、两梯两户等方面，都符合豪宅的基本要求。
（二）前景可观，适宜投资：虽然当前红坊周边条件比较一般，但随着周边改造推进，配套设施日渐齐全，滨江及临近文化区的稀缺区位优势将瞬间放大，虽然赶不上武昌滨江商务区和汉口滨江商务区，但其房产价值在青山区的峰值水平，增长的空间也较一般地区更大。
（三）定居还需慎重考虑：位置较偏，骨干路网基本上难以提升，地铁线路基本上也没有较大的改善空间，因此，交通可达性仍是很大的难题。建议青山本地的朋友购买或者在青山区以及青山周边工作的朋友购买，其他片区交通出行成本真的会比较高。
从观江视野和得房率角度来看，沿江188㎡、216㎡大户型比175㎡更好，值得优先入手；小户型尽管3、4栋观江视野略好，但2、5栋得房率更高，同一户型多分摊约1.5㎡的公共面积（价值3-4万元）；对于216㎡、175㎡户型，考虑到落地幕墙西晒问题，建议买东不买西。
