今天带大家一起鉴赏后湖片区知名开发商开发的居住大盘——融创公园大观。
（一）基本信息
位置：江岸区和谐大道与塔子湖东路交汇处，二环至三环线
用地规模：169677㎡；
建筑量：914843㎡；
容积率：3.99
户数：4183户
户型：97-143㎡；三/四室
价格：23500元/平方米
（二）优点评价
1、成熟片区，配套齐全
塔子湖片区近年来建设速度加快，目前已是开发相对成熟的片区，除了正在建设、在售的融创公园大观、仁恒世纪公园、星悦城六期、美联城观、星湖湾，以及即将开发一个居住和两个商业地块，其他地块基本建完。
片区配套设施齐全，学校周边有实验博雅小学、余华岭小学、实验博雅第二小学、武汉实验学校（高中），按照当前学区划分，融创公园大观对口小学为实验博雅小学。但博雅小学学生数已超出学校容量，余华岭小学也没有增容空间，未来就学依赖规划学校新建。根据规划，周边有2所小学和2所初中，未来对口学校较大可能为塔子湖东路后湖大道交叉口处、尚都一品南面的规划学校。
周边商业有南国北都城市广场、汉口城市广场、汉口绿地中心，永旺梦乐城，均为为大型商超。小区西侧配套有商业和办公，能够满足日常商业服务需求，有条件实现就近上班。另外，小区东侧规划为商业用地，规模相当于2个永旺。
南侧为市全民健身中心，游泳、足球、网球等体育活动一应俱全；北侧500米为塔子湖公园，东北侧还将建设一处中心公园，比较适合晨跑和夜间散步。
2、三轨三快，出行便捷
地铁有8号线，临近中一路站，步行距离约600米（8分钟），通往武汉天地、武昌至江夏；在建12号线地铁环线，可方便换乘各条线路，预计2024年建成；未来还规划21号线，直通长江新城、阳逻；距离汉口站较近，驾车约15分钟车程。
车行交通西邻塔子湖东路，北临和谐大道，南接后湖大道，可快速联通二环、三环线，进入全市快速路系统。开车15分钟可达江汉区和江岸区的大部分区域，开车30分钟还可达大汉口区域、汉阳区、武昌区和青山区。
3、户型规整，超大阳台
融创作为大型开发商，在户型设计上已经趋于成熟，户型规整方正，没有狭长的过道空间，空间利用率比较高，功能分区明确，客厅和餐厅（半私密空间）到卧室（私密空间）过渡顺畅，私密性较好，通透性也较佳。
除了A户型（97平方米）以外，其他4个户型都有超长阳台，观景效果非常好。由于阳台大、飘窗多，各户型赠送面积也是相当可观的。
（三）缺点评价
1、容积率过高
融创公园大观整体容积率3.99，高于周边小区，建筑过于密集，都是高层（34层）和超高层（41-48层）住宅，采光条件一般，居住体验上可能会有较强的压迫感。
楼栋密集，小区西侧被商业街隔离，从西北侧塔子湖公园以及塔子湖东路方向吹来的风难以进入小区，通风条件一般。
2、兵营式布局，排列呆板且缺少中心公共空间
兵营式布局最大好处就是能够实现高容积率，但开发商取得开发收益的同时明显降低了楼盘的空间品质，楼栋布局呆板，各栋之间识别感差，公园绿地被楼栋均匀分割，无法形成小区内部中心公园绿地，儿童集中玩耍及广场舞等公共活动的空间缺失。
3、超高层较多，得房率低
由于大部分均为超高层开发，小区整体得房率为75-79%，相较于一般高层板楼78-85%较低；高层与超高层住宅得房率相差较大，相同户型得房率相差比高达4%。
当然，结合前文分析，该小区户型赠送空间还是比较多的，一定程度上消除了得房率低的问题。
4、与周边楼盘相比没有太大优势，但房价相对较高
目前，融创大观公示的均价为23500，后期大户型房价可能还会上浮，相比周边楼盘来看，越秀星汇君泊小区二手房价格为2.15万（容积率2.95），尚湖熙园二手房价格为2.1万（容积率2.22），小区品质并没有特别的优势，周边资源是共享的，价格反而比周边高出2000-3000元，性价比不高。
（四）建议
宜住不宜投资，适合刚需不适合改善，周边二手房性价比更高，本小区仅推荐南侧17-19栋。
1、宜住不宜投资：所处区位在武汉市范围内属一般，目前房价相对较高，在国家总体控制房住不炒的大背景下，投资性价比较低，不建议入手。
2、适合刚需不适合改善：对于在汉口尤其在后湖片区工作的上班族，不失为宜居场所之一，居住品质可能会因为高容积率、高人口密度受影响，作为刚需盘可以考虑，改善不建议。
3、周边二手房性价比更高：如果对于新盘没有特别需求，又钟意于塔子湖片区的，可以考虑二手房，比如越秀星汇君泊、尚湖熙园等，目前二手房市场还有议价空间，性价比更高。
4、楼栋推荐南侧17-19栋：楼栋和户型选择的话建议购买最南侧的17-19栋，采光条件及景观视线良好，且为非超高层建筑，得房率高4%左右。
