现在的全国楼市处于风声鹤唳草木皆兵的时期，崩盘之说甚嚣尘上，无非是认为楼市已经饱和，人均住房面积30平方，空置率太高。好奇心驱使之下，我查了下武汉近21年的商品房销售数据，想看看武汉到底卖了多少商品房，是否已经饱和，在这里做个总结归纳和展望。
首先为什么是近21年的数据，因为在抖音和头条上，房龄超过15年的房子已经被很多大V认为是老破小，不值得接盘了，所以统计21年的数据比较公允。
如下图所示为2000年-2009年的商品房销售数据，总数约为73.7万套，2010年10.4万套，2011年10.6，2012年13，2013年:15.9，2014年17.9，2015年22.4，2016年34.4，2017年27，2018年16.6，2019年20.9，2020年20.1。2010-2020年总数约为198万套。近21年总数约为271.7万套。
综上可以看出，从2010年以后，武汉楼市进入高位，在2016年达到最高峰34万套（有点疯狂啊），后开始逐渐回落。
第一，武汉的楼市有没有饱和，答案是没有，武汉多少人口？就算把近20年的还建房算上，也有一半以上的人还住在老破小里，如果算上每年的新增人口。答案不言而喻。
第二，增量会如何，第一取决于新增人口，第二个最关键的因素取决于旧改的成功与否。现在武汉还没有完成旧改的社区，所以，不好妄下结论。但旧改不同于拆迁，就是把原有的老旧社区改造一下，如果只是改下外立面、绿化等无关痛痒的东西，我觉得旧改很难令老百姓满意，毕竟老旧社区的*大问题在于水电等设施老化，漏水，取暖，没有电梯。旧改如果能解决老旧小区的痛点，那大拆大建必然会减少，新房置换需求会大减，如果旧改不能令老百姓满意，可能还会回到以前的拆迁模式。所以这个还有待观察
第三，会不会暴涨、暴跌，我觉得肯定不会。政策及金融手段导致的短期的盘整肯定会有，但这个针对的是利用杠杆炒房的人，清洗了这部分人，政策可能会趋于温和。
第四，房住不炒的原则必须遵守，指望房价像20年前那样大涨肯定不太可能。不过，除了房子，好像真的没什么太靠谱的投资渠道了，股市基金都不靠谱。实体也难。
