现在的全国楼市处于风声鹤唳草木皆兵的时期,崩盘之说甚嚣尘上,无非是认为楼市已经饱和,人均住房面积30平方,空置率太高。好奇心驱使之下,我查了下武汉近21年的商品房销售数据,想看看武汉到底卖了多少商品房,是否已经饱和,在这里做个总结归纳和展望。
首先为什么是近21年的数据,因为在抖音和头条上,房龄超过15年的房子已经被很多大V认为是老破小,不值得接盘了,所以统计21年的数据比较公允。
如下图所示为2000年-2009年的商品房销售数据,总数约为73.7万套,2010年10.4万套,2011年10.6,2012年13,2013年:15.9,2014年17.9,2015年22.4,2016年34.4,2017年27,2018年16.6,2019年20.9,2020年20.1。2010-2020年总数约为198万套。近21年总数约为271.7万套。
综上可以看出,从2010年以后,武汉楼市进入高位,在2016年达到最高峰34万套(有点疯狂啊),后开始逐渐回落。
第一,武汉的楼市有没有饱和,答案是没有,武汉多少人口?就算把近20年的还建房算上,也有一半以上的人还住在老破小里,如果算上每年的新增人口。答案不言而喻。
第二,增量会如何,第一取决于新增人口,第二个最关键的因素取决于旧改的成功与否。现在武汉还没有完成旧改的社区,所以,不好妄下结论。但旧改不同于拆迁,就是把原有的老旧社区改造一下,如果只是改下外立面、绿化等无关痛痒的东西,我觉得旧改很难令老百姓满意,毕竟老旧社区的*大问题在于水电等设施老化,漏水,取暖,没有电梯。旧改如果能解决老旧小区的痛点,那大拆大建必然会减少,新房置换需求会大减,如果旧改不能令老百姓满意,可能还会回到以前的拆迁模式。所以这个还有待观察
第三,会不会暴涨、暴跌,我觉得肯定不会。政策及金融手段导致的短期的盘整肯定会有,但这个针对的是利用杠杆炒房的人,清洗了这部分人,政策可能会趋于温和。
第四,房住不炒的原则必须遵守,指望房价像20年前那样大涨肯定不太可能。不过,除了房子,好像真的没什么太靠谱的投资渠道了,股市基金都不靠谱。实体也难。