谈谈最近很火的第四代住宅对武汉楼市的影响

最近其实楼市很低迷，在可预见的1年内也基本看不到起色，武汉很多楼盘其实已经腰斩或者接近腰斩了，在这个大背景下，随着郊区1.0容积率的解锁，“第四代住宅”的口号被大量的3.5代住宅作为营销口号开始宣传。

很多产品已经开始内卷了，卷的就是公摊，你低公摊我就0公摊。

对比超高层动不动就25%~30%+的公摊，那可以说是相当香了。

关于武汉为什么最近10年多了这么多超高层，可以看http://【【高见6】武汉高楼为什么这么多？-哔哩哔哩】 https://b23.tv/paBEK7v

但是超高层的危害还不仅如此，其巨额的维护费用在交房10年后会集中暴雷，此时的物业一旦被业主试图赶走，怕是卷铺盖跑的比猴子都快（你没看错，物业比业主更想跑路）。

多数业主恐怕到时候很难理解为什么6~10层的小区1.5元的物业费，物业公司抢着做，超高层3块钱物业费都不想做的逻辑。

如果市场上只有超高层作为主流供应，那大家一起烂，对比那些步梯房倒也各有千秋，但问题是第四代住宅他来了，超高层被喊停了，那就很难受了。

第四代住宅的核心是“改善”，改善的是居住体验，因为刚需已经被盘剥成穷鬼了，工作都不稳定，身上指不定还背着贷款，自然不可能有余力去购买“第四代住宅”，最终刚需的问题还是要靠保障房去解决。

而且第四代住宅身上还肩负着“稳楼市”的重担，赠送面积可以商量，但是价格没得商量，不然房价继续快速下跌，地卖不掉，大家都不好过。

毕竟你也不想地铁停工，公交间隔延长，环卫频率下降，罚没收入增加···吧？

前面说了大量的“3.5代住宅”在挂羊头卖狗肉，那么第四代住宅的普遍表现应该是什么样的？

个人认为应该是会逐渐演变成2类产品，第一类是在郊区的，因为容积率放开导致的叠拼青春版，第二类是在市区的，以大平层为主的负公摊住宅。

先说第一类吧。

对于别墅这个产品来说，叠拼算是入门款，但是叠拼这几年在武汉越来越劣质，“中叠”和“叠拼中间户”大量普及，下限已经在不断刷新。

但是看目前的土批，恐怕这还只是一个开始，还会有更下限的产品作为第四代住宅横空出世。

4F、6F的叠拼？小了，格局小了，直接上9F。

中叠啥都没有狗都不买？北露台，直接开送。

大量需要现浇的“想象空间”将是这类产品宣传的“产证140，实得200+”的实现手段。

以后开发商搞出大量地上9F地下2F的上中下三叠的“第四代住宅”，有钱人觉得掉价看不上，刚需买不起，看似鸡肋但是对于改善型的家庭其实还是挺香的。

第二类，以负公摊为主的大平层。

加大阳台、送花池、电梯厅·····一顿送最后一算公摊负数。

再补上地铁配套，配合高中的分配生制度改革。

更好的商业，更好的医疗资源···还有个隐形优势就是装修便宜，毕竟武汉的简装公司已经靠先装修后付款把很多老牌装修公司都卷到资金链暴雷了，主打大平层的改善户型，权衡一下性价比比起叠墅还真不会差。

当然，从土地供应上来说，量肯定是没有第一种大的，毕竟郊区地茫茫多，三环内的地就比较稀缺了。

但不管怎么说，最终受伤的一定是超高层，毕竟步梯房还可以期待一手加装电梯，棚户区还可以等拆迁，超高层真的就是没有什么处理办法只能两眼一闭了。