wminjie620发表于 2011-11-7 16:12 也给我打电话说要加推要涨价。我偏不信。。继续等年底
我记得曾今分析过橡树湾的成本,再啰嗦一次吧。
看一个楼盘的价格值不值得购买可以从这个房子的成本进行分析:
首先房屋售价=楼面地价+建筑成本+税费、管理、资金成本
现在网络比较发达,很多东西可以查询得到,华润当初买地的总价是16.21亿,建筑面积是不得超过476000平方,那么折合楼面地价就是3405.
再说建筑的事,有人在工地里面看到施工单位树的施工牌上面介绍的,内容大致就是这些:
工程名称:橡树湾B地块A-6,A-7,A-3及地下室工程
建设单位:华润置地
建设面积:96412平米 层数:31/33层
施工单位:湖北建工第二建筑有限公司
工程等造价:1.9亿(含土建安装)
设计单位:王华设计
质监单位:市建二科
从这些信息可以算出房子的建筑成本是1970/平,当然还得加上小区的整体设计、园林、道路、公共设施等成本,那么总体成本大约是2500/平(个人猜测,概不负责,但至少在2000以上)
Z后算算税金、管理费和资金成本:
这个我真不知道具体数据,就按房价的20%来算吧,如果卖10000,那么其它成本合计2000.
三项相加3405+2500+2000=7905
那么如果卖10000/平,利润大概2000/平,利润率20%,个人认为还是比价合理的。
华润置地的上半年报显示武汉橡树湾所售楼盘的均价是 11,539,有兴趣可以去细看。http://www.crland.com.hk/Invest/PDF/interim/CN/2011/CW0110920110926.pdf
今天看福星惠誉的半年报,一不留神看到水岸国际的毛利率75%+,真实的黑啊。不过跟瑞安比起来也是小巫见大巫了。
总体来说华润还算厚道,有兴趣可以继续观望。
华润的Z喜欢闹眼子!
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没听过现在还有唱反调的
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