房价预测十年乱象：信专家损失惨重 此文献给以J神，monkqiu为代表的泡沫论者

这篇《新京报》的文章很有意思，有关房产预测的，看了这篇文章想起得意的J神和monkqiu,得出结论——预测房价是每个人自由，但某些人可否别那么扯淡呢？

信“专家”，损失惨重

由于相信“楼市专家”的预测，黄涛卖掉了深圳的房子。三年后，他浮亏了约六七十万元。

30多岁的黄涛，在为三年前的卖房决定而后悔。

2010年3月，考虑一个月后的黄涛终于下定决心，将自己位于深圳龙岗的一处房产卖掉。彼时，2009年楼市的暴涨已招致决策层出台了一系列的调控措施，如七折利率取消、首套房契税优惠调整等。

当时已从售楼员做到一家地产公司中层的黄涛看到，部分城市的房价已经开始下行。他开始担忧，楼市可能会重演2008年下半年的大跌行情。

而此时，平日他所关注的几个“楼市专家”看空房价的表态，使他对自己的分析更为确信。2009年底，地产评论人士牛刀称，“只要房价回归理性，都要跌去80%”。2010年的上半年，另有专家称，投资者应该“上半年买股，下半年买房”。

那套108平米的房子，Z终以8000元/平米的价格易主。黄涛将这笔购房款一分为“N”：25万元进入股市，“做长线”；另有一部分则用于在妻子的家乡长沙购置了一套房产，给岳父岳母住。

3年过去，黄涛说，“事实证明我错了”。他打听了一下，那套8000元/平米出手的龙岗房产，现已涨至每平米15000元。更“悲催”的是，投入股市的25万元，现在已缩水到了8万元。

那套长沙房子的升值，远远无法弥补这部分损失。过去3年中，那套房子每平米只涨800元。

大致算来，黄涛的这笔投资，浮亏约六七十万元。

黄涛的案例不是个案。

一位广州的购房者也曾因听信“楼市专家”的建议，而错过了买房机会。

据该购房者介绍，去年5月时，他曾相中一套均价2.7万元/平米的住房。为此，他曾在微博上向一位持唱空观点的“楼市专家”请教“是否入手”，该专家通过私信建议他，“先别买”。

4个月后，该专家发表了一番“2013年上半年楼市崩盘论”。此时，那套住房价格已经涨到了3.2万元/平米。眼下，该房报价为3.96万元/平米——如此价格之前，一度触及购房梦的他，只能望洋兴叹。

泡沫未破，牛皮吹破

自2001年末开始，各色人物不断预测房价，甚至有“不崩盘便跳楼”的夸张言论，然而事实证明，这种预测不靠谱。

有观点说，中国房价预测，始于2001年末。

清华大学管理学院教授魏杰在中央电视台发表的一席《2002，房地产的冬天》的访谈，开启了绵延十余年的“中国房价预测史”的大幕。

在这篇随后引发争论的访谈中，魏杰结合当时的商品房积压数据表示，2002年将是房地产行业的严冬，一大批房子的Z后结果是要被炸掉。他甚至以生命为赌注说，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼”。

一年后的形势与他的预测相左。数据显示，2002年，全国商品房平均销售价格同比增长2.9%。

魏杰之后，接棒“泡沫论”的是发改委经济研究所研究员王小广。继提出“2003年房价将小幅回落，而2004年降幅将更大”后，王小广还曾在2006年以自己的“良心和名誉”赌未来五六年内房价必降。

此外，王小广还曾在2011年告诫开发商，千万不要囤房，要想尽一切办法把房子卖出去。根据王小广当时判断，2012年年中，全国房价将平均下降20%到30%。

然而王小广的上述预言悉数落空。

同王小广一样，兵败“2012年的房价预测”前的学者和经济学家为数不少。

中国社会科学院教授曹建海先是于2010年5月时预计，2012年将是楼市泡沫崩溃的一年，继而又在6月再次声称“2012年北京房价回落50%”。

深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平，也曾在2012年上半年称，楼市大涨的时代已一去不返。

此前一年，国世平号召投资者，一定要卖掉多余的房子买股票。

中国指数研究院的数据显示，2011年，全国商品房和住宅销售均价同比上涨6.8%和5.7%。而当年年底，上证指数报收2199点，年内跌幅达21.68%，未能达到国世平“A股在2800点—3200点之间运行”的预期。

更早之前的2008年6月，国世平还抛出过“奥运会后房价将雪崩”和“深圳房价跌回8000元/平米的隆冬论”。

但2009年，楼市却上演了住房改革以来Z为疯狂的一幕。研究机构发布的数据显示，2009年我国住宅均价上涨了25.1%，为2001年以来Z高水平。

“唱空派”屡屡落空

谢国忠、易宪容和牛刀，长期坚持唱空楼市。而中国楼市，却一直未如他们所预测的那样大降。

国内几个学者以“数十年如一日”地坚持唱空楼市而为人所知，比如谢国忠、易宪容和牛刀。

谢国忠唱空内地楼市，始于2004年。该年10月，当时就职摩根士丹利的谢国忠在题为《有史以来Z大的地产泡沫将在近期破裂》的分析中称，中国巨大的楼市泡沫“将在数月内破裂，不会超过一年”。

随后的2005年中，谢国忠再次连发《上海房地产可能步曼谷后尘》等数篇警示文章。媒体报道称，为证明自己的观点，谢国忠甚至卖掉自己在上海的房产。

随后2006年至2010年，谢国忠先后多次发表唱空楼市的预测。

以2010年为例，谢国忠先是在4月称“楼市已经见顶”，随后又预言“楼市没有第二场戏了”。根据谢国忠当时的预计，中国楼市泡沫将在2012年破裂。

对于房价的跌幅，谢国忠先后给出了几个不同的数字。2012年2月时，谢国忠称，该年房价可能会下跌25%，而未来三年内跌幅有可能达到50%；而5个月后，他又预测，“房价并不会一下子崩盘，而是会像股市一样，每年掉7%，掉20年，一直跌掉80%”。

“千万别买房子，有空房子赶快卖掉。”谢国忠在2012年7月号召有房者卖房，“现在把房子卖了一辈子开心”。

在谢国忠唱空楼市的9年间，上海楼市均价已从2004年时的每平米六七千元涨至目前的2万元以上。

据2005年的一则报道披露，谢国忠一位上海同学在2004年读过他的“泡沫即将破裂”后，罢手楼市，但其后房价却一路上蹿，见面时，老同学抱怨道，“因为你，我失去了20％的收益。”

中国社科院金融研究所金融发展室原主任易宪容，则因在2005年时发表的《“房地产新政”会走向哪里》中提出“上海房价应该降50%，北京房价应该下降30%”而为人所知。

“大家不要担心。”2005年下半年易宪容说，“Z多3年，老百姓就能买得起房子了。”

至今，基本每年都会有看跌楼市的观点出自易宪容之口。比如，2009年8月楼市疯狂之际，易宪容说，除非中国楼市跑到地球之外，否则出现全面的周期性调整是不可阻挡的必然。

2011年和2012年时，他又几次重申，国内房价下降是必然的趋势，并未改变。易宪容在2012年11月时再次声称，天也挡不住房价降下来。

地产评论人士牛刀，近年来也发表过“一线城市房价回归理性要跌去80%”、“不管走什么路，中国房价都会崩盘”等预测。

去年9月，牛刀在微博上“立帖为誓”，“中国房价Z多再撑半年”——即到今年3月，房价泡沫破裂。

如今，限期将至。多方面的消息显示，一二线城市的楼市正处于升温甚至是火爆的状况。据亚豪机构统计，2013年2月上半月，北京新房成交均价为约21995元/平米，相比2012年同期上涨约13%。

“春天派”的春天

任志强、陈宝存(微博)等人，对楼市的预测多为看涨。他们的这些预测，细节或有误，但大体上符合中国房地产市场的走势。

与“唱空派”截然相反，以任志强、陈宝存等为代表的“楼市春天派”的预测素来以看涨居多。

在“调控年”的2005年，任志强称，调控的目的在于稳定房价，而非打压房价。他因此预测2006年的房价会上涨。

“北京高价楼盘每月卖不了3套”的2009年初，大部分的学者和机构均对楼市未来走势不乐观。而此时任志强却说，房价一定会往上走。

自2010年“史上Z严调控”出台实施至今，任志强又多次“逆势”预测“房价必涨”。他Z近的一次预测发布于2012年9月，他说“明年3月房价将暴涨”。从目前的数据看，这一预测有望成真。

与任志强一道，亚太城市发展研究会中国房地产分会会长陈宝存，也被视为“春天派”的主力之一。2010年初，他曾预计当年北京房价将维持15%—30%的涨幅。而后来的报道显示，北京2010年新建商品住宅均价为20328元/平米，同比大涨42%。

此后的2012年4月，面对有专家提出楼市成交惨淡可能导致降价的说法，陈宝存表示，“怎么降的肯定会再怎么涨回去”——依当下的情况看，此话并不算虚妄。

更为惊人的言论出自北京师范大学房地产研究中心主任董藩。2012年，董藩曾在不同的场合反复阐述过他的预测，“25年后全国商品房均价为每平米9万元，其中北京每平米达到80万元，南京每平米在40万-60万元左右”。

此前的2011年7月，董藩曾预测2012年的房价走势称，2011年末到2012年初，房价有望小幅度回落，但价格增长仍是常态——现在看来，这与过去两年间房价的走势基本吻合。

全民大竞猜

从知名专家，到社科院，再到投行，甚至各色草根，都不断发表着自己对于房价的预测。

楼市预测俨然像一个全民参与的竞猜游戏。一些研究中心非地产领域的经济学家、社科院等机构、甚至是炒房者和艺人，都会时不时就房价走势谈论一二。

2011年时，巴曙松(微博)认为当年房价“下跌10%也不算多”；李稻葵(微博)则曾预测，2012年房价总体会有一定回落。

2012年4月，茅于轼(微博) 表示，楼市泡沫已无药可救，Z后必然会走向破灭，届时房价下降50%都不过分。此外，他还曾称，2012年很可能“有大型房地产企业破产”。

上述经济学家的预测均与结果相距甚远。

中国社科院每年也会发布《房地产蓝皮书》，预测未来的房价走势。

此后的楼市走向证实，社科院的多数预测未能成真。以2007年为例，当年70个大中城市房价涨幅为7.6%，超出了社科院回落5%的预期。再比如，2008年时，国内房价因金融危机的爆发而下行，也与社科院预测的“上涨趋势不可避免”完全相左。到了2009年，房价迎来史上Z疯狂的一轮暴涨，并且暴涨势头延续到了2010年。这均不符合社科院之前的预测。

“社科院预测的准确度还不如掷铜钱。”评论人士朱大鸣(微博)刊文称。

2009年5月，社科院内部还曾就房价预测的话题爆发过“内讧”。社科院研究员曹建海炮轰称，自2004年以来，《房地产蓝皮书》对市场的分析和预测都是错误的。

但曹建海当时作出的“房价将在2012年滑入谷底，跌幅可能达到现价的一半”的预言，也未能在2012年得以实现。

不仅是社科院等国内机构，投行等金融机构也无法参透中国房价的走向。2011年8月，巴克莱资本研究发布报告称，2012年中国房价将下跌10%至30%；汇丰银行则预计，一线城市的房价可能有20%到30%左右的下调空间——如前所述，房价的末日场景并未到来。

机构之外，数位草根也因预测房价名声在外。2006年，无法忍受“房价一夜涨700元”的深圳市民邹涛，发起了声势浩大的“3年不买房运动”。他后来又发起了“万人住房团购行动”，以期实现深圳“关内均价8000元、关外6000元”的目标。

4年后的2010年5月，邹涛公开向为响应他而迟迟未买房的市民鞠躬道歉，“因为当年的呼吁和判断被证明是错的”。此时，深圳新房均价已高达1.9万元/平米。

2010年，艺人周立波在巡演中，以“独生子女越来越多”为由，预测房价在10年—15年内必将下跌。